谨呈：陕西佳诚房地产开发有限公司佳诚长安集项目商业定位及发展策略本报告解决的四大问题从城市、区域板块、市场角度，我们拥有怎样的潜力，能给合作商家潜力提供哪些信心支撑？规模我们应该采用怎样的发展战略，才能最终使得33万平米超大综合体商业开发成功？定位确定商业评级，明晰项目定位、指导项目招商方向？招商本项目应采取怎样的招商策略和运营策略才能使项目最终实现成功？目录第一部分：项目发展机会研究ü城市发展机会ü板块发展机会ü市场机会ü消费者机会第二部分：商圈机会研究第三部分：案例研究第四部分：项目业态划分、招商及运营策略第一部分项目发展机会研究从城市、区域板块、市场角度，我们拥有怎样的潜力，能给合作商家提供哪些信心支撑？1.宏观市场潜力研判城市地位○p关天经济区发展的战略核心在关中城市群。其重点在于充分发挥区域内科技研发创新、产业基础特色和历史文化资源的优势，打造全国内陆型经济开发开放的战略高地和新型样板，以此带动整个西部区域的发展。p陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空2010年西部城市宏观数据分析2009年陕西省主要城市GDP间很大；省会城市兰州乌鲁木齐银川西安p西安是西北五省区的政治、经GDP1100.391311763.263241.49济、科技、文化、交通和商贸中（亿元）心，是高科技产业竞争力最强的城增长率12.8%12.2%13.7%14.5%市之一；大西北发展的龙头和政府人均GDP规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，30479421543834138409（元）发展潜力巨大。城市户籍总361.616311.02199.30846.7837数据来源：统计信息网及2009年统计公报西安作为西部发展的龙头人口（万）城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大2009年6月，国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，提出“加快推进西咸一体西咸新区○化建设，着力打造西安国际化大都市”2011年6月13，国新办新闻发布厅“西咸新区规划”新闻发布会正式举行。此举标志着我国按国家战略打造的又一个城市新区正式诞生，成为继上海浦东、天津滨海、重庆两江之后的又一个“国家级新区”西咸新区将包括泾河新城、空港新城、秦汉新城、2010年12月，国务院进一步提出西安咸阳沣西新城和沣东新城共5个组团。西咸新区到2015一体化进程和西咸新区建设年城市建设用地160平方公里，到2020年城市建设用地272平方公里，其中泾河新城47平方公里，空港新城36平方公里，秦汉新城50平方公里，沣西新城64平方公里，沣东新城75平方公里。西咸新区的战略定位——“引领内陆型经济开发开放2011年6月13，国新办新闻发布厅“西咸新区规划”新闻发布会正式举行。此举标志着我国按战略高地建设的国家级新区”国家战略打造的又一个城市新区正式诞生。国家级新区为城市质变升级发展提供巨大契机，将会带来城市版块、产业、经济等一系列升级突破，加快西安向国际化大都市的发展进程新区质变○滨海新区的经济总量已2006年5月，滨海新区被纳入国家发展战略，成为全国综合配套改革试验区。它的建设目标十分明确：成超越全国大部分大中城为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和市，除比广州、苏州、研发转化基地、北方国际航运中心和物流中心，成为深圳、浦东之后又一个新的经济增长极深圳等“第一集团军”少外，滨海新区已处于“第二集团军”前列位置。248万根据目标，2011年滨海新区全区生产总值将202实现20%以上增长，总万126万1产业结构向高端、高质、高新发展量跨过6000亿，争取103万2形成贯通京津滨的交通新纽带实现6200亿。到20153国际级金融商务区建设的全面启动年，滨海新区生产总值将力争突破1万亿1993200220082010区域常住人口变化滨海新区为代表的国家级新区逐渐成为我国新经济增长极，带来了城市产业结构、交通、城市地位等的质变提升，为城市经济发展起到引擎之用城市人口○单位：万人西安市历年户籍人口数80050%p人口增长：在1998到2008的十一年间，西安市户籍总人口47%70048%46%46%数稳步增长，年复合平均增长率为1.4%。截至2008年底，西60045%46%44%44%44%50043%安市户籍人口已达772万，同比增长1.1%，而常住人口837.542%42%42%41%41%40040%万人，其中城镇常住人口数为565万，占常住人口的67.48%30038%36%200；预计到2020年，西安的常住人口数量将突破千万；34%10032%p人口结构变化：非农业人口在过去十年中保持稳定增030%19981999200020012002200320042005200620072008长，1998到2008年间平均增长率为2.8%，快于西安市总人口西安人口数量城镇人口数量城市化率数增幅，这说明西安市的人口结构正在发生变化，务农人员在发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段逐渐减少；发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期p城乡一体化建设：随着政府促进城乡一体化发展计划的实施城市化率30%30～50%50～90%90%以上，西安市市区规模将进一步扩大，城市化率也较1998年的41%工业产业成为城工业基础比较城市经济高度发工农业生产水市的绝对经济支雄厚，经济实达，农村人口的绝提升至2008年的47%。平较低，工业柱，城市经济的城市发展力明显增强，对数量已经不大，提供的就业机乘数效应迅速催特征工业产业快速城市发展表现为内p会有限，农业生第三产业发西安2008年城市化率已经达到47%，接近50%。通过城市发扩大，工业吸部人口由第二产业人口缓慢释放展，城市经济进收大批农业人向第三产业转移展模型可以看到，西安城市发展已经全面进入高速增长期。入高速增长期人口的稳定增长为城市各项产业带来充足的商品、服务的生产者和消费者，产生稳定的经济效益，推动城市经济的良性发展城市交通○u城市综合交通规划主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局；通过三环、绕城高速、快速干道等与机场、城北火车站、“米”字形高速路网相连，辐射大关中及西北五省。u城市轨道交通?2005年编制的西安规划建设6条地铁线路，总长252公里，6条线路，连接城市各个方向；?一期规划的线路基本都已开始动工，其中地铁1、2号线分别于2013年、2011年底通车，至此西安正式步入轨道交通时代；?2010年又开展的轨道交通线网规划修编工作中指出，2005年地铁规划图6条线路252公里2010年地铁规划图15条线路600公里西安今后拟建设15条地铁线路，总长约600公里。。城市综合交通与轨道交通的不断完善为城市的外向发展、缩小城市尺度起到积极促进作用城市发展○人均GDP3000美元以下人均GDP3000--10000美元人均GDP10000美元以上随着城市能量的增强，西安进入多中心化发展的阶段单中心在单中心时代，西安的多中心随着多中心化的深繁华社区和市级商业网入，城市各板块逐步点都集中在二环以内，明确。跨过二环北部中心城区是城市功能和和南部、东部已有了人口的高度密集区，也较强的城市化意向。是城市的唯一中心。随着城市各版块的发展成熟，西安市进入城市多中心化发展的阶段总结：城市发展机会第三国际大都市国际城市、文化之都西安城市发展处于快速发展期由普通省独特的城市文化魅力会城市向省会城市第三国际航空型国际化交通网大都市跨越的快政府力支持速下城市新区发展千万级人口都市发展城市期骨架拉大，多中心发展多中心城市发展轨道交通路网建设、航空产业西部250发?展的龙头城市迅猛发展link2.区域机会研判板块机会西安市主要由六大功能板块构成，继高新、曲江、城北板城市板块发展机会块之后，城东浐灞逐渐成为热点发展区域经开区：制造业基地，政务新区浐灞新区：?功能定位：位于政府主导的经开区发展方向上，经济增速领先浐灞生态新区西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好?功能定位：自然资源丰富，但发展仍处于起步阶；段，区域陌生、配套匮乏；?房地产开发：成为西安房西郊?房地产开发：区域房地产以中低端为主，看好片地产开发热点区域；内城区西郊：传统老工业区区远期发展；内城区：?功能定位：传统老工业区?旅游中心房地产开发：受到西咸一体西高新化进程的推进，未来将成为曲江商业中心城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢?功能定位：大力还原西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区；?房地产开发：老城保护和内城边缘旧城改造；高新区：曲江：文化旅游区科技新区?功能定位：凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目?功能定位：“中国科技创新中心、西部现代制造业中心，营造为新兴的文化旅游区；、西部商务金融中心”?房地产开发：成为西安高端低密?房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生度物业聚集区，但后续发展供应有态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间限；。板块机会从城市及区域板块功能划分上来说，本项目位于商务、产业居住板块功能板块规划机会结合处，未来功能板块规划发展对项目商业发展形成利好条件生态居住旅游区商贸版块与产业板居住板块块结合处与产业板科教文化区块结合处城市功能板块位置大东郊功能板块位置板块机会东郊为西安市商贸批发中心、物流中心，拥有众多的国防工业以及大型国区域属性优势机会企，经济活力根实，是全市最为稳定的居住区，为商业发展提供消费支撑地理区由康复路、轻工市场、华东服装批发城以华清路和自强路为骨架以西安铁路、义务小商品位城等