谨呈：郑州元龙房地产开发有限公司中原新城商业2012年营销执行案商业地产……是价是价值值指引我指引我们们，，还还是我是我们创们创造价造价值值？？280万方国际城市综合体鼎筑大都会万千繁华颠覆市府区商业商务格局中原新城集大成之作已然呈现基本思路基本思路111年市场回顾及12年展望22011年本体解读32012年推售策略42012年营销目标52012年营销策略执行及实施6费用预算第一部分第一部分市场篇市场篇?整体宏观经济环境研判?房地产宏观市场研判?区域解读宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场隐藏在冷冻下的扑朔迷离?在拉动经济增长的三驾马车中，由于受到外需乏力影响，出口对于GDP增长的拉动投资将有所降低经济增长经济增长消费?作为十二五规划的开局之年出口，投资对于经济的稳定作用将再次得到提升?消费得益于劳动力成本的普遍抬升，以及政府加大社会保障的支出在经济发展持续增速的2011年，出口贸易由于对象经济的疲软而明显滞后，国内内需拉动是经济快速增长的核心要素。宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场经济转型催生投资增长机会随着劳动力成本上升，推动制造业提升效率，推动产业升级和区域转移在产业升级和战略性新兴产业政策的引导下，制造产业升级区域转移业投资增速将有所加快投资需求在区域转移过程中，中西部基础建设投资有望加快保障性住房推动保障性住房投资充当房地产投资的稳定器。内需投资市场在2012年将促使国民经济更加协调快速发展，内需消费市场也将迎来新格局宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场标题：存款准备金率上调行为：下调只是为增加货币流通结果：房地产市场依旧不明朗下调1月14日2月24日3月254月21日4月21日5月18日6月20日12月5日日宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场投资内部结构有所调整，房地产投资回落图：受房地产销售放慢的滞后影响，房地产投资增速会回落?在房地产调控政策密集出台的打击下，房地产投资市场情绪将继续回落?商品房销售低位运行继续维持，房地产开发商开工积极性将降低，从而影响2011年房地产投资?房地产投资回落对经济造成的负面影响，将由保障性住房投资给予弥补宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场2011年房地产政策调调控更加控更加严厉严厉，房地，房地产产市市场场扑朔迷离扑朔迷离商业地产市场客户观望情绪严重“捂钱不出”住宅市场商业市场?限购令下无处可逃?房地产市场不稳定客户预期降低?刚需客户成为市场唯一宠儿?房地产市场资金量减少?贷款政策提高置业门槛?客户观望情绪严重，够买期较长?开发商与政策的博弈已现端倪?商业地产不再是限购令下的宠儿房地房地产业将产业将逐逐渐渐回回归归理性，理性，调调控政策控政策转转向待定向待定宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场?2月份，共计销售2662套，销量创2008年3月以来最限低。购?3月份，成交量回升，出现供应小于销售的局面。政?4月份，市场加大了供应量策，供应量猛增。?5月份以后，月度销售量在下50万㎡上下浮动，市场一直房表现为供大于求的局面。地1-10月份，郑州商品房累计销售面积554.47万平产方米，同比下将40.80%，而库存量，截至第三季度，市郑州商品住房可售面积为382.49万平方米，同比增长场48.67%。宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场可支撑规模——根据测算标准和各项指标的年均增长率初步预算，到2015年郑州市可支撑的商业体量为2490万㎡，商业发展前景广阔,为综合体商业的发展提供支撑空间业态规划向广义商业迈进，急需特色化业态组合出现经营华润全自持出租式经营模式和万达订单式经营模式或将模式掀起新的浪潮，并逐渐凸显优势租售受客户对城市综合体的追捧和城市综合体选址的特殊性价格，综合体商业租售价格均将飞速攀升商业未来城市综合体密集分布，商圈被严重分割，商业间竞竞争争激烈，经营策略变革在即，且或将引发新一轮商战宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场2011年8月-11月各项目来电竞争项目来电统计10008008月6009月40010月20011月0升龙国际西元国际鼎盛时代锦艺国际华都金域上郡二七万达广场新悦城兰德喜多家中原新城周边竞争项目8-11月份来电均呈现由高到低的下降趋势，自十月份市场转冷后，商业地产关注度并没有因其不限购而增加，反而因客户对整体房地产市场缺乏投资信心，而持币观望。二七万达因其强大的品牌因素以及工期快等因素吸引了市场大部分投资客的关注，来电量也高于其他项目。其余竞争项目除升龙国际、西元国际在商业上注重推广外，其余项目均以住宅为主推产品。项目自8月3日进场后，截止11月底共计来电1500组，也呈现由高至低的下降趋势，如何在逆市提升客户量，成为了各个项目在2012年工作的关键!宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场2011年8月-11月各项目来访竞争项目来访统计6005004008月3009月10月20011月1000升龙国际西元国际鼎盛时代锦艺国际华都金域上郡二七万达广场新悦城兰德喜多家中原新城周边竞争项目8-11月份来访与来电呈现情况基本相同，除二七万达来访量较高外，其余项目商业来访量均效果一般。由于区域内商业及写字楼氛围不浓厚，市场关注度也低于东区市场。中原新城商业组自8月3日进场后，来访913组，仅次于万达广场1500组，表明项目自然来访量较好，但客户质量及关注度有待在2012年增加。2012年市场仍然不明朗，来电来访量都将持续偏低，在客户量少的情况下，抓住有限客户资源，提高自身成交量！宏宏观经济观经济信信号号房地房地产产宏宏观观市市场场郑郑州商州商业业及及写写字字楼楼市市场场竞争写字楼成交情况50408月309月2010月1011月0升龙联合广场西元国际广场鼎盛时代金中环金金中中环写环写字字楼楼在在片片区内写区内写字字楼楼市市场场成交量成交量相相比比较较好好，，但但随随市市场场情情况况影影响响，各，各项项目成交均呈下降目成交均呈下降趋势趋势。。同比同比区区域域内内，公，公寓寓型型写写字字楼楼物物业较业较受受青睐青睐，客，客户关户关注度注度较较高。我高。我项项目目写写字字楼为标楼为标准准5A5A甲甲级写级写字字楼楼目目标标客客户较为户较为高高端端竞争商业成交统计1508月1009月10月5011月0升龙国际中心锦艺国际华都金域上郡郑州二七万达广场新悦城兰德喜多家西元中原新城商业区区域域内内商商业业呈呈现现万万达达一一家家独独大的局大的局势势，，凭借凭借其其无无可比可比拟拟的品的品牌牌优势与优势与推广力度，推广力度，占占据了据了较较大市大市场份场份额额，，凭借凭借位位置置优势优势倍倍受受青睐青睐市场惨淡……客客户观户观望情望情绪严绪严重重；；持持币币不出不出如何解决目前市场困境如何将自身优势最大化如何提高销售速度第二部分第二部分本体解读本体解读?销售总结?2011年客户分析?2012年项目解读销销售售总结总结客客户总结户总结本体解本体解读读A8商业销售套数分析总套数已售未售965145?47%已售商铺剩余房源面积大、总价高，推53%未售售时间长，不能引起客户足够关注度?商业氛围未能凸显，客户投资信心不足，持币关望?截止12月7日，A8商业剩余51间，面积4398.67㎡?一层小面积商铺销售速度较快，剩余二层大面积房源较多，总价较高A12商铺销售套数分析总套数已售未售56144325%?截止12月7日，A12商业剩余43间已售，面积4893.31㎡未售?A12整体铺源面积较大，小面积房源75%去化较快，剩余房源面积大，总价高销销售售总结总结客客户总结户总结本体解本体解读读写字楼销售统计?写字楼剩余产品面积较大300，且楼层高207200?区域内客户投资意识不强124137写字楼（未推售）1005454写字楼（已推售），对写字楼产品关注度较低0总套数已售未售（套数）?整体市场写字楼入市产品写字楼（未推售）5454较多，竞争压力较大市场一写字楼（已推售）207124137直表现为供大于求的局面。?写字楼工期较长，造成自物业类型总套数已售未售（套数）用客户需求度降低，且整体包装及招商未形成氛围写字楼（未推54---54售）写字楼（已推207124137售）?目前写字楼6-30层，剩余大面积房源较多，且楼层较高?一层小面积商铺销售速度较快，剩余二层大面积房源较多，总价较高销销售售总结总结客客户总结户总结本体解本体解读读来电客户情况分析：来电来电客客户区户区域域西开上街金水二七中原郑东管城郊县惠济地市新密省外合计发区区291131832842822113696735151919%9%55%6%2%1%1%0%5%0%0%2%100%来电来电客客户户以中原以中原区为区为主主，，占占55%55%，其次是，其次是金水金水区区，，占占19%19%，二，二七七区区9%9%。。项项目目目目标标客客户户仍仍以中原以中原区为区为主主，表明，表明项项目在中原目在中原区区的的知名知名度度较较高，且成交客高，且成交客户户也也多多为为中原中原区区来电来电客客户户认认知途知途径径户外大河报商报今报围