盛唐世纪广场招商及营销策略方案美格行商业顾问机构2013年10月15日星期二SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.本次报告内容1招商策略建议2销售策略建议3销售租赁收益测算SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2一、一、项项目招商策略建目招商策略建议议1、项目招商整体策略2、租金定位3、租赁优惠条件建议4、租金细化方案建议5、十年租金收益测算SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page31、项目招商整体策略整体策略出发点1、项目商业氛围浅薄，取决于周边规划发展，市场培育期较长。2、项目区位、规模优势明显，未来具备较优的发展前景。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page41、项目招商整体策略招商整体策略项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较高的招商率，为项目长期经营奠定基础。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page52、租金策略建议及水平定位分析租金策略建议及水平定位分析?租金策略分析?新塘周边市场及各业态租金水平调研?项目招商优劣势分析?标准租金定位?租金策略建议?各层租金策略及标准租金水平建议SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page62、租金策略建议及水平定位分析2.1两种租金策略分析两种策略策略介绍评价适宜区域?能够给予商家较大的以初始租金为准，按一定的递增?较适宜氛围较为正常递增信心保障率增长成熟区域?租金较为明确设置项目标准租金，第一年以较?初始租金较低，降低低折扣（五折）给予商家优惠，招商难度?较适宜氛围较为标准租金打折第二年适度提高折扣，第三年恢?给予商家以想象空间浅薄区域复标准租金?有利于销售SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page72、租金策略建议及水平定位分析2.1两种租金策略分析：案例介绍案例策略选择具体操作案例借鉴深圳保利正常递增初始租金为240-260元/月?保利与海岸城销售时间较/㎡，第三年起递增5%为接近，选择两种不同策略，结果显示海岸城对于商家具有标准租金为400-500元/月更大的吸引力；深圳海岸城标准租金打折/㎡，第一年租金为50%的折扣?中信地铁广场时间较早，同时在当时作为地铁商业销售分四年，第一年5折，第二项目市场认知度有限情况下，深圳中信地铁广场标准租金打折年6.5折，第三年8折，第此方式收效较为显著。四年恢复标准租金打折方式较适宜商业氛围较不成熟区域，对商家具有较好的吸引力，建议本项目采用此方式。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page82、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）商场名称新塘广场档次中档约170-280元/月/㎡租金(元/㎡)面积在60-80㎡-2F/-1F:停车场；1F:家电数码、服饰、化妆品、餐饮、精品；业态分布2F:超市、服饰；3F:餐饮、超市、美容经营情况较好中岛（柜台）租赁形式扣点：约21个点美意珠宝、六福珠宝、周六福、周大福、小肥羊、味千拉面、所访商家仙踪林、金利来、富贵鸟、皮尔卡丹、天美意、百丽、达芙尼备注开业时间为2009年5月8号，招商率100%SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page92、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）商场名称金海岸城市广场档次中档免租：无租金：在100-150元/月/㎡（不含水电费）租金(元/㎡)面积：平均在30-150㎡/间负一层流行前线150-220元/㎡/月(含物业、空调费）,前三个月租金50%折扣，免租半年-1F:停车场、流行前线；1F:品牌服饰、精品、化妆品、餐饮；2F:大润发超市、美容美发；业态分布3F:儿童乐园、服饰、苏宁、家纺、婴幼；4F:未营业；5F:未营业。经营情况较好合同：一至两年；大润发商家租赁免租：无；条件租金：在6000-17000元/月（含水电费）；面积：平均在30-75平方/间。摩卡奴、大小姐、优之良品、唐朝、卡路.约翰流行头饰物、1001概念鞋工厂、阿依所访商家莲、啄木鸟、CC@DD三枪、堡狮龙、周六福、宝岛眼镜备注开业时间为2009年5月8号，四、五层未招到商，一、三层商铺有空置。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page102、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）商场名称新客隆大旺城档次中档60-100元/月/㎡；租金(元/㎡)面积：在50-100平方/间。1F：家电、服饰、精品、餐饮；2F：服饰、超市；业态分布3F：服饰、图书、乐器行；4F：电影城、休闲活动场。经营情况较好所访商家香港福泰珠宝、奥康、火烈鸟、康龙、金至尊租金：60-100元/㎡；人员管理费：200元/人；租赁政策管理费：2元/㎡；进场费：3000-5000元（视品牌而定）。当地商家，有多家连锁店，开业时间为2008年1月。商场环境、规模、配备注套设施不如新塘广场和金海岸广场。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page112、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）商场名称新客隆广场档次中档100-120元/月/㎡（含管理及水电费）；租金(元/㎡)（租金视位置而定）；人员管理100元/人。1F:珠宝精品、服饰、餐饮；业态分布2F:新客隆超市、床上用品、苏宁；3F:皮具、休闲娱乐、苏宁。经营情况较好扣点；18-20个点；中岛（柜台）租赁形式合同：一年一签；管理费：25元；米奇乐、梦特娇、花花公子、伊韵儿、淑女坊、金至尊、新客所访商家隆珠宝、维拉丝女、英吉丽鞋、老爷车当地商家，有多家连锁店，开业时间较早，商场环境、规模、配备注套设施不如新塘广场和金海岸广场。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page122、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况:街铺及其他集中商业类型位置租金水平物业管理费（卫生费）新塘广场周边180-360元/㎡/月——纯临街铺：27-45元/㎡；纯临街铺：0.6元/㎡/街铺本项目周边住宅小区街铺：60-120元/㎡月现代城街铺100-200元/㎡/月2.5元/㎡/月国际牛仔城27-45元/㎡/月1.50元/㎡/月金福星广场45-90元/㎡2.5元/㎡/月集中商业内部写字楼28-35元/㎡2元/㎡/月新塘国际贸易中心乐天购物内铺：40-55元/㎡乐天：19元/㎡/月外铺：63-144元/㎡SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page132、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况新塘集中商业以及商业街租金调研结论?以新塘广场为主的解放北路为新塘商业氛围发展较为成熟区域，因此也为新塘租金最高区域，达到150-350元/月/㎡，但作为商业氛围浅薄的本项目，此租金水平将作为本项目未来可实现标准；?金海岸广场、大旺城与本项目同处氛围较为浅薄区域，同时开业时间不长，其租金水平为100-150元/月/㎡，对于本项目具有较高的参考性。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page142、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况：各业态商业租金可承受范围业态建筑面积能承受的固定租金或扣率提成百分比百货15000-40000㎡25-50元/月/㎡或提成6-8%超市10000-20000㎡20-30元/月/㎡男女服装40-300㎡80～200元/月/㎡或提成15～25%运动服装40-120㎡80～200元/月/㎡或提成15～25%数码通讯80-500㎡100-200元/月/㎡西式餐厅100-800㎡30～80元/月/㎡中式酒家1500-5000㎡提成或15-40元/月/㎡特色餐饮300-1200㎡25-100元/月/㎡快餐连锁店350-500㎡40-100元/月/㎡或提成6-8%休闲娱乐500-3500㎡20-40元/月/㎡此租金区间根据区位不同而变换，为新塘各业态的主要租金范围SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page152、租金策略建议及水平定位分析2.2项目周边租金水平情况?根据以上数据分析，可以发现服饰精品、珠宝首饰、配套、鞋类以及手机等业态承受的租金较高，餐饮、娱乐类业态对于面积需求较大，承受租金的能力也相对较低；?市场通过行业检验调整后所体现的租金水平是相对比较真实的，也是不容作大范围调整的，可作为项目租金定位的参考依据，建议项目的租金定位以上述市场数据为依托，不可偏移太多。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page162、租金策略建议及水平定位分析2.3本项目招商优劣势分析优势劣势??区位优势：市场前景看