代言一座城市的未形象演形象演绎绎来?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|1[都市顶级生活代言]龙昌常平地块市场定位报告[东莞中原事业三部][东莞.2010.01..04]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|2经过细致的沟通，我们对本案开发达成以下共识：1、本项目是利润导向型项目，以获取高利润为最大目标；2、本项目属于综合运营类物业，住宅、商业、写字楼等业态综合考虑；3、开发商初次大规模开发地块，项目品牌与公司品牌的双重树立；4、本地块开发启动时间是2010年。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3现阶段开发商需要解决的问题：1、确定本项目的功能发展方向。——居住导向？OR商务导向？2、明确方向后如何选择物业类型？3、各物业类型如何配比以指导规划设计？?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4城市中心区综合体本案占地面积84500建筑面积315400容积率3.8其它商业8万，写字楼2万?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5住宅建筑面积215400（初定）界定城市综合体的内涵?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|6什么是综合体？——综合体六重体系区域环境高可达性交通网络发达、城市功能相对集中，一般集中在城市中心区功能方向功能复合性拥有完整的工作生活配套运营体系，商业、酒店、写字楼、公寓、高级住宅、文化娱乐多样性与符合性土地使用均衡性不同种类、区位的土地，对应相应的物业功能，实现各功能区的兼顾和有效联系。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7什么是综合体？——综合体六重体系建筑特征城市性、时代性特点多物业类型互相配合、影响和联系，建筑群落与内外环境融合，拥有鲜明的城市化特征城市标志标志性城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式，必将成为区域标志性项目。生活内涵顶级生活代言项目综合体横空出世，具有较强的吸纳能力与创造能力，能完全提升一个项目的生活层次，代言一个城市生活的未来。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|8城市综合体案例研究——东莞·第一国际——北京·三里屯SOHO?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9东莞商业、商务的划时代项目——第一国际?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10东莞商业、商务的划时代项目——第一国际项目名称第一国际租金出租率地理位置东莞市商业中心发展有写字楼约30-35元/㎡78%限公司商业30-80元/㎡8-10%总建筑面积70万㎡公寓25-30元/㎡65%商业面积20万㎡写字楼、商业、公寓五星酒店公寓面积10万㎡写字楼面积40万㎡酒店面积2.5万㎡三期公寓销售价格6500元/㎡三期写字楼售价7600元/㎡经营时间2005年9月?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11销售为主、实现快速回款之运营模式——第一国际?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12特色商业都市综合体——三里屯SOHO?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13一、区位及周边情况2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业；2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区；2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式；然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。燕莎商圈东直门商圈第二使馆区第三使馆区朝外商圈CBD核心区?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14二、基础数据基本经济技术指标：?占地面积：5.1万平方米?建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米；?容积率：6.2?各业态面积：商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层）办公10.2万平米（共5栋，5-24层）公寓12.0万平米（共4栋，5-28层）?建筑高度：97米?建筑层数：地上：地上（最高）28层；地下：4层?装修：公寓及写字楼均为精装修?车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15三、总体规划和设计1、各种功能规模：?商业约12.8万平米，占37%?办公10.2万平米，占29%?公寓12.0万平米，占34%2、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。3、内部空间布局：4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。4、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16四、发展总策略：功能组合大型商场商业临街商铺特色地下步行街商业中心都居住全家居服务式公寓市综合体商务精装写字楼?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|17五、各业态盈利模式商业：高价值销售获利，面积100—600㎡不等，散售。写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。公寓：直接销售获利。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18归纳城市综合体功能业态关系?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|19各物业价值支撑及综合价值平台商业高消高费流品力人质商务的务商流商人力人业流费务配消商套高力质品高居住办公?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|20各物业价值支撑及综合价值平台商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；居住及写字楼作为商业业态的补充和完善，也是发展商实现资金回现的有力保障。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|21本案【都市综合体】可能业态的内部关系会展酒店企业办公公寓住宅整体开发环境行政办公商业整体开发环境商务酒店整体开发环境社区商业商务整体开发环境商业区域商业公寓整体开发环境商城市商业转会业影混化的为响合居消居型费住商普通住宅即可满足住圈品业客层质人群总量与档次提高居住核心人群支持主力商业?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|22前提城市综合体与中心区发展?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|23综合体物业——与城市发展阶段对应关系中心区中心区稳定繁荣期快速发展期中心区建设期中心区规划期、启动期：利润逐步增公建启动综合体快速发展综合体高利润时期加基础设施公建经营良好，附加物业建设商业、酒店等开建住宅、公寓等跟进高利润人口区内居民、城市白区外客户、城市金领商务人士、创意人特征无人气领为主、都市游走士、豪宅客户以及投资客群等介入者投资客?政府公建建设?区域成为城市中心，?商务产品大量开发?政府前期造势?商业开始运营成为城市经济发展引?大型商业经营成熟?标志商业用地出让?住宅和写字楼商业用擎?区域基本成熟?基础设施建设地出让?区域成为活力中心，?区域内土地出让完毕?公共设施建设?商业经营受阻，发展经济活动和社会活动?公众对区域确立信心存疑引领城市生活中心区?成Copyright熟Centaline度逐步增Group,2009加Codeofthisreport|24区域稳定繁荣期综合体案例：华润中心华润中心总占地面积近10万平米，总建筑面积将超过50万平米，总投资约60亿港元万象城总建筑面积约18.8万平米，拥有6层商用楼面，200多家大小不一、功能各异的独立店铺顶级酒店深圳君悦酒店楼高40层、195米华润大厦为29层约4.2万平米办公面积的国际标准5A甲级写字楼“幸福里”三栋超高层住宅，建筑面积：11万㎡，户数800余户?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|25华润中心住宅类：深圳幸福