中城·紫竹项苑目营销中原地产提二零一一年/元月案世界着唐装传统中国文化和浓厚中国风情在这里已历经了150多年的洗礼，未来任就继续……旧金山唐人街ChinatowninSanFranciscoChineseTheater以中式建筑卷轴，于美国的星光大道上一展东方神韵；TaiPei101中西合璧的设计就是１０１的特色，整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的吉祥，在26层楼高的基座以上,楼层分为8段．上海金茂大厦在设计上力求寻找一种现代超高层建筑与中国历史建筑文脉相沿袭的结合模式。用西安的大雁塔作为构思上海金茂大厦的原型。JinmaoTower上海金茂大厦SuZhouMuseum苏州博物馆最具中国民族精神的现代博物馆ShanghaiWorldExpoChinaPavilion上海世博会中国馆一由巨型钢构架构成，轮廓像斗拱，构成则像中国传统木建筑，连同下部的4个核心筒看，又像一个巨型四脚鼎，居中升起、层叠出挑，整体选用了“中国红”“存在即是硬道理，中式建筑的魅力风格正在潜移默化地影响着全世界的建筑潮流以及审美高度；”国韵大宅风观唐北京·朝阳·中式别墅“中国文化复兴，结合了传统与现代的新中式建筑，开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。它是既适应现代建筑发展的需求又传承了传统文化的精粹；从北京的“观唐”到深圳的“第五元”、“棠樾”，从成都的“清华坊”,到上海的“东方庭院”新中式情怀由东到西、由沿海到内陆，星火燎原，蔚然成风……时则今日，于东方传奇之地载誉回归；在世界尽吹中国风，华夏大地现代中式别墅受到国人热捧的年代，本案为何遇到了销售阻碍？是本案的核心价值不够打动市场？亦或是没有找到行之有效的销售渠道？中城紫竹苑·融合东方文化的现代别墅典范之作璞玉润东方璞玉天成。精雕细琢·是什么缔造了紫竹苑这块绝世璞玉？区位价值花桥——“江苏东大门，上海后花园”花桥，是江苏深入上海的一块腹地，主动接受上海辐射，联动上海发展，战略目标“融入上海，面向世界，服务江苏”。随着近几年嘉定发展重心西拓，使得花桥已经是上海人心目中的“准上海地块”，交通价值零距交通网络，无缝对接上海本案地处两个花桥国际商务城中间位置，与上海安亭国际汽车城仅一街之隔。距离上海市中心仅25公里，距离虹桥机场20公里，紧邻A30、沪宁高速，曹安公路，上海轨道交通11号线安亭站也已开通。上海车牌进入本案来回通行无阻。配套价值三重成熟配套，静味美好生活第一重：安亭、花桥两镇成熟配套第二重：花桥国际商务城高质配套第三重：社区游泳池、高档会所、幼儿园体量价值40万平米，醇熟大盘，混合社区产品线合理丰富“中城花桥国际”占地350亩，总建筑面积40万方，其中住宅面积35万方，商业5万方。目前开发的二区，联排别墅17栋，总建筑面积近3万方。规划价值精心规划，合理布局，细节之处彰显韵味二区的容积率为0.8，在有限的空间里，做到前后大栋距的设计，17栋精致雅苑户户临水，多种品种优良的绿植错落有致的搭配，彰显品位不凡。小品设计也做到中式大宅的独有特点，更显一份别趣。建筑价值在古典与时尚，传统与现代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵中城紫竹苑——新中式主义国际建筑风格别墅现代中式的建筑风格，不追求豪华大气，注重园林细节设计，就是东方美学的神韵。同时很好的融合了江南水乡的人文地貌。产品价值完美户型，极致奢享，超高附增空间，物超所值60—120㎡前庭后院，户内多错层设计，空间灵动，4米挑高客厅，彰显奢华，户户超大面积赠空间，最终得房率超过130%品牌价值强强联手，立足中式人文底蕴，用心制作，格调非凡中诚集团融合人与自然环境的和谐，礼聘中国美术学院，倾情打造“和谐美善风尚，小桥流水人家”的江南特色人文雅居。璞玉特质区位+交通+配套+大盘+规划+中式建筑+高附加值+品牌通过以上对本案有形和无形价值的挖掘，中原认为，中城紫竹苑充分的具备了足以打动市场并赢得尊崇的必要条件。所以对于第一个问题：本案的核心价值不够打动市场？我们坚定的认为不成立！那么问题就很有可能出在没有找到行之有效的销售渠道？在探究行何种渠道适合本案之前，先让我们找到真正的目标市场，从而可以在正确的方向引领下，打通最有效的客户渠道璞玉收藏家？发现—喜欢—拥有■区域融入上海的发展方向区区位位优优■紧邻上海的地理优势势势■交通上与上海的短时间便捷直达上海必将是本案的主力目标市场，项目的核■生活配套成熟心优势是吸引他们的根■大型社区本因素项项■中式特色建筑风格目目优优■规划布局合理势势■户型超大附赠空间■知名开发企业及设计公司打造确定了主力目标市场后，我们还需要知道他们还有哪些细部特征……通过中原所代理的同质项目客户分析，预判本案的客户金地格林世界——沪宁沿线联排别墅项目中信泰富朱家角新城——江南水乡中式别墅项目金地格林世界——受沪宁高速辐射的现代联排别墅社区地理位置：嘉定南翔项目体量：14万方容积率：0.67距离市区距离：17公里左右成交客户来源区域外地嘉定郊区10%13%6%市中心普陀9%13%徐汇宝山9%12%闸北浦东虹口3%长宁杨浦3%9%10%3%嘉定普陀宝山闸北虹口杨浦长宁浦东徐汇市中心郊区外地格林世界成交客户的核心区域为嘉定和普陀，占26%；重要区域为长宁、徐汇、浦东、宝山，占比40%；35%28%来访客户的核心区域是嘉定和普陀，重要区域为宝山等区域，而嘉定、普陀、宝山为上海主要的产业有制造业、批零贸易业、仓储物流业等，因此2009年来访客户行业也主要集中在上述行业；此外，市区客户占比35%，因此，来访客户行业中包含了部分IT业、金融业、咨询服务业等行业。客户行业与郊区产业密切相关我们还了解到：成交客户中，作为第一居所自住使用的客户占据了较大的比重。虽然项目地处嘉定南翔，但是通过方便的交通网络，开车至市区仅有20分钟的车程。另外轨道交通11号线也是促成金地格林世界成为第一居所的优势条件。本案在城市距离和交通网络方面与金地格林世界有着较大的相似度，对于上海客户而言，有条件成为第一居所。中信泰富朱家角新城—江南水乡现代中式别墅地理位置：青浦朱家角项目体量：60万方容积率：0.7距离市区距离：47公里左右徐汇宝山静安闸北青浦7%3%7%3%7%长宁闵行14%11%虹口8%浦东卢湾15%黄埔杨浦外地普陀8%3%2%5%7%静安闸北长宁虹口卢湾普陀外地杨浦黄埔浦东闵行青浦徐汇宝山总结：别墅成交客户以市区客户为主，区域分布较为分散，中心城区里以浦东新区和包括长宁、闵行在内的西区相对集中。中信泰富朱家角新城，地处青浦朱家角，距离上海市区有近47公里路程，基本无法满足上海市区人群的第一居所要求，所以该项目成交客户多数是看中其水文化的自然环境以及中式建筑风格。本案在小区环境和建筑风格方面与该项目类似，所以也值得借鉴客户特征总体特征?工作或生活在上海西区?有一定财富积累；?可自由支配财富和时间?注重品质及细节；?眼光极具前瞻性及收藏意识；?注重健康、安静、私密?作为文化意识的载体传承偶得客户外省市外省市外省市外省市及上海及上海及上海及上海其他区域客户（其他区域客户（其他区域客户（其他区域客户（10101010%%%%））））重要客户区域本区域本区域本区域本地地地地客户（客户（客户（客户（15151515%%%%））））职业：公务员、私营业主等核心核心客户客户目的：自住兼投资（含住房升级）年龄：25--50岁收入：35万以上上海西上海西区（区（7755%%））职业：制造业、批发零售、信息产业中原在上海拥有200余家二手门店，、金融行业……目的：自住兼投资、二次至三次置业掌握直接有效的客户渠道，拓展上海年龄：30-45岁客源正是中原的核心优势所在。收入：家庭40万以上美玉现世在确定以上海客户为核心客户的战略前提下，接下来我们要探讨的是如何去赢得市场……竞争背景：上海现有别墅项目近30个别墅总量10000多栋整体开发面积达到8000多亩这将是一场争夺资源的战争，面对地属于上海的强敌我们如何以柔克刚？上海中档/经济型别墅分布图嘉定别墅区联排25000万元/㎡起美兰湖别墅区赵巷别墅区叠加500—600万元/幢联排30000万元/㎡左右本案联排1000—1200元/幢淀山湖别墅区莘闵别墅区联排18000—23000万元/㎡联排27000—32000元/㎡松江别墅区联排25000万元/㎡左右南汇别墅区联排700—1000万元/幢金山海湾别墅区奉贤海湾别墅区联排14000—15000万元/㎡联排18000—23000万元/㎡以等同本案至上海市区的距离（25km）画一个同心圆，我们可以发现……上海中档/经济型别墅分布图嘉定别墅区联排25000万元/㎡起美兰湖别墅区赵巷别墅区2叠加500—600万元/幢联排30000万元/㎡左右本案5km联排1000—1200元/幢淀山湖别墅区莘闵别墅区联排18000—23000万元/㎡联排27000—32000元/㎡松江别墅区联排25000万元/㎡左右南汇别墅区联排700—1000万元/幢金山海湾别墅区奉贤海湾别墅区联排14000—15000万元/㎡联排18000—23000万元/㎡在半径为25公里的范围内，所有在售楼盘均价都已超过25000元/㎡价格上低于20000元/㎡的在售项目中，只有金山海湾、南汇、奉贤别墅区以及淀山湖别墅区中的部分昆山境内楼盘而它们距离上海市区的距离都超过了50公里上海中档/经济型别墅分布图嘉定别墅区联排25000万元/㎡起美兰湖别墅区赵巷别墅区叠加500—600万元/幢联排30000万元/㎡左右本案联排1000—1200元/幢淀山湖别墅区莘闵别墅区联排18000—23000万元/㎡联排27000—32000元/㎡松江别墅区联排25000万元/㎡左