[福中福项目整体发展战略及物业发展建议]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|1［湖南中原事业五部］[湖南.02.2010]序1、提报要求2、报告思维模型3、问题思考?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2提报要求项目标书及开发目标理解??提报范围：项目住宅部分、商业配套部分不在报告范围??报告要求：市场研究、规划建议、营销策略、销售执行??开发时间：首期住宅2010年4月开工，预计2010年12月入市?基础经济指标：总占地????亩，总建面???万，综合容积率?????CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3???对于本项目开发目标的理解：建立大盘影响力，保证销售速度，实现更高价值核心问题：项目发展总体战略核心问题解析模型核心问题解析模型——SCOQ模型SR2R2情境背景o（我们有什么？）机会期望结果非期望结果（我们希望达成的目（阻碍我们达成目标的障标？）碍）（市场给我们的机会？）战略方向Codeofthisreport|4?CopyrightQCentalineGroup,2009需解决的核心问题：问题思考2009年世界发生了很多事，而中国的地产界发生了两件大事！?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|53＞150事件！世纪金源开发了3个项目的销售额大过其他开发商开发了150个项目的销售额300＞700事件绿地开发了300万方的利润大过万科开发700万方的项目利润问题思考这是为什么？Codeofthisreport|6——因为他们掌握了话语权！?CopyrightCentalineGroup,2009世纪金源：我们是造城的！绿地：我们位置是最好的！对于福中福我们说什么？问题思考不同的不同的不同的经济周期竞争热点对于福中福、关于本案我们的话语权是什么？地段规模科技资源生态品质品牌性价……大盘都会面临的问题本土大盘都在卖什么？需要寻找自身在市场大盘中的占位！?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7报告行文结构第一部分第二部分第三部分战略篇定位篇实施篇本体分析综合定位开发策略市场背景形象定位物业发展建议竞争环境客户定位营销推广目标客户销售执行市场占位问题项目规划及营销问题项目定位问题Codeofthisreport|8?CopyrightCentalineGroup,2009本体1分析1、区域分析2、项目认知?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9区域分析项目位于长沙暮云镇板块、地处长株潭三市的枢纽交界处，有条件成为融城中的核心卫星城镇长沙株洲长沙?湖南省会城市，???总量达到亿元，人均?湖南第二大城市，是全国重要的铁路交通枢??GDP达到，是全国著名的娱乐之都，近年纽，2008年生产总值达到909亿元，GDP增幅位列全国前茅湘潭?毛泽东的故乡，????年实现生产总值????????湘潭亿元，全市策划“两型社会”建设重大项目株洲170个，其中147进入长株潭城市群项目库，总投资5241元。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10区域分析项目区域是“空中布局规划”中的绿地中心，区域未来人居环境优越一主两幅环绿心?一主：人居环境品质向较高层次提升，起到区域示范作?用。积极发展高新技术产业和高端服务业。?株洲副心：为高新技术产业发展预留足够的用地??湘潭副心：对其区域内经济社会发展项目提供重点政策扶?持，积极引导其沿着科学合理的轨道走新型工业化道路和健康城市化道路?绿心：主要包含区域绿地和生态保育涵养、休闲度假两类?主要功能和少部分生态型新兴产业功能。原?Copyright则上只进CentalineGroup,行2009低密Codeofthisreport|11度生态建设。区域分析受融城的驱动，及工业园经济的带动，本片区未来人口增长速度将更快，进而带动住房需求，区域商业价值也将逐步提升暮云工业园暮云工业园2007年户637.36籍人口规划?对片区经济及配套看好：客户对政府规划的高???三市核占地长沙核长沙心区域45.2平方公里预计户籍人环比增心区占工业（万园片区未来2008-2020经济看好，年随着长沙工业市域园人口增长的成熟预测人口口长市域人投资信心攀升；人）口比重规模（万2008年户人）39.3-253.9-160?对片区物业升籍人口值潜力看好：随着片区经济发42.2272.7欺辱亿??646.121.38%工业园成熟?655.031.38%企业长沙理工大学、长沙生态动物园，伊莱克展，人口聚集，产生的住籍人口房需求，直接导致片低2009年户斯、泰国正大、美国LP公司等世界五百强企?自身置业心理受牵引：随着对工业区域园片区物区物业的升值；低业高客户认可?籍人口306发展及置业偏好情况711.17汽车、工程机械及环保产业三大主导产业链664.07籍人口1.38%42--46业的认可，客户置业心理受牵引。为主/常住人口10万761.622015籍人口年户55419大型企业辐射拉动暮云房地产市场，别墅物业群集，形成2020年户51.3--391-?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12?全省烟草商业总部经济中心和长株潭卷烟、影响南城新的高端居住区烟叶仓储经营中心落户暮云区域分析交通的完善缩短了城市之间的距离，项目通达性得到进一步提升效率，缩短了居民的出行时间。京珠高速?密切了三市往来，提高了城市交通三市轨道交通??高速京珠公路高速、：上瑞高速、长潭西线高长常高速长浏高速速、长常高速、长浏高速五条高速长沙城区公路，将长株潭三市密切的联系在一起，并将三市融入到了全国、全省的交通网络系统。长潭轨道交通：西线??三市轨道交通提高了城市交通效高速率，缩短了居民出行的交通时间花湘潭城区株洲城区费，方便了人们的生活。并且三市上瑞高速的轨道交通实现了对接，密切了三市往来。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13区域分析立体化交通使长株潭城市群与周边经济圈关系更紧密，融城后的项目城市价值将更加凸显建设的前期研究、论证工作，加速武广线和沪昆京津经济圈铁路线的建：设。??站点：依靠既有京广铁路、浙赣湘黔铁路线，完成现有??铁路干线扩建长沙的改扩港、建工黄花程机场，，积极做新建好武株洲－赣州广新站。－对福外公路州通海铁路：、长沙－浏阳－南昌等铁路新线长江口经济圈??长常、长永高速公路、天易公路和计划，京珠、上瑞国道主干线高速公路为主骨架快速公路西部成渝经济圈网，国道107、319、320线；长株潭城市群珠江口经济圈?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14区域分析城市融合加速，促进本区域地产开发的进程，暮云板块目前地产开发火热??融城前沿区域，房地产开发火热。??长株潭三市的融合发展，给融城的前沿地带带来了发展机遇；??在政府的规划下，地产开发商的推动下，以及人们对融城前沿区域的看好，原来房地产开发的冷角一下子热了起来；?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15??长沙的省政府板块、暮云板块；湘潭的河东新市政板块；株洲的河西板块，迅速建成，房价也随之爆发。区域分析区域品牌开发商云集，板块地产发展速度迅速，城市居住氛围已逐渐形成超过10个品牌开发商沿着芙蓉路和万家丽路开发?中信控股有限公司：打造的南城最大规模综合体；???保利地产：开发的保利阆峰云墅，南城纯独栋项目???五矿地产：高端别墅大盘格兰小镇，龙湾国际社区???橘郡城镇置业：开发的西班牙山地别墅橘郡米哈斯???财信达人：开发的年轻别墅御邦???汉业和庄士集团：比华利山别墅?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16???昆仑胡置业有限公司：湿地别墅昆仑和府???愿景地产：愿景系列作品小高层项目???湘煤集团：黑金时代广场综合体???怡海三湘：大盘怡海星城区域分析目前区域内商业项目涌现，配套正逐步完善，将进一步拉动区域置业需求商业配套?中信新城，占地????万平方米，总规模达???万平方??米，规划有商业区、娱乐区、商务区、度假区、休闲区、情景住区与别墅区，是湖南省政府立项的“融城中央商务区”。?家润多商业股份有限公司斥资?亿打造一个建筑面积??15万，商业面积10万的集园林、景观、休闲与购物有机结合的家润多奥特莱斯购物公园的商业项目。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|17?黑金时代广场，由湘煤集团开发，总投资额约?亿元???总建筑面积21万m2，项目将塑造成一个集生态、环保、景观于一体的城市办公楼和五星级酒店的综合体区域分析三市融城给暮云镇带来影响的是城市价值的全面提升，将极大促进本片区地产发展进程长株潭两型全面提升促进房地产社会构建城市价值市场发展??扩大市场需求??提高宜居程度??奠定经济持续发展基础，提高购买力??改善城市运营，方便人民生活，?聚集人口??改善居住政务环境?改善环境??促进经济发展，提高居民收入，提高?优化产业购买能