踩盘报告标准模版二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心踩盘的BPP体系专业P[Professional]精细分析规划布局要点，包括P[particularity]建筑、园林及产品户型标杆配置分析营销可述性分析首先了解项目的地块基础点：包括了项基础目的基本指标、容积率、覆盖率分析、B[BASIC]车位比分析及地块的产品类型及整体的开发节奏和客户定位及销售情况分析。2Contents1.项目整体技术指标2.项目整体户型配比3.项目整体容积率、产品线分析基础4.项目整体车位比分析5.项目整体建筑及园林风格分析6.项目整体可诉求卖点分析7.项目整体不利因素分析专业8.项目整体分期状况9.项目当期技术指标10.项目当期户型配比11.项目当期媒体表现分析12.项目当期楼书表现分析精细13.开发商背景31、项目整体基本技术指标基础开发商　占地（㎡）　地址区/X路与X路交汇建面（㎡）　代理商　住宅（㎡）　建筑设计　商业（㎡）　承建商　其他（㎡）　整合推广　容积率　项物业管理　绿化率　目信物管费元/㎡覆盖率　息建筑类型　总户数　栋数　车位数　总层数　车位比　均价元/㎡开盘日期年/月/日配套　42、项目整体户型配比基础户型配比总套数套数比面积比户型面积78.26-83.1011523.2%2*2*179.17-81.08234.6%77.66-80.52234.6%87.52-89.24234.6%3*2*196.42-98.16234.6%112.3-114.61469.3%3*2*2113.52-115.64234.6%97.67-99.83234.6%3*3*2114.76-116.99234.6%140.73-142.98234.6%4*2*215220.4%复式113.52-115.645511.1%合计494100%53、项目整体容积率、产品线分析基础本项目容积率仅为1.66，覆盖率为28.74%，在本片区占有绝对的优势例：；但本项目是利用联排别墅作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。序号序号项目项目容积率容积率产品线产品线11振业城振业城1.31.3联排别墅、独栋别墅联排别墅、独栋别墅22招商招商··依山郡依山郡1.571.57多层、小高层多层、小高层33公园大地公园大地1.661.66小高层、高层、联排别墅、独栋别墅小高层、高层、联排别墅、独栋别墅44天健天健··现代城现代城2.22.2高层、联排别墅、独栋别墅高层、联排别墅、独栋别墅55君悦龙庭君悦龙庭2.82.8高层高层66中央悦城中央悦城2.82.8小高层、高层、合院别墅、联院别墅、叠院别墅小高层、高层、合院别墅、联院别墅、叠院别墅77龙城华府龙城华府2.952.95小高层小高层88奥林华府奥林华府3.23.2高层高层99风临域风临域3.353.35高层高层1010东方明珠城东方明珠城5.725.72高层高层64、项目整体车位比分析基础例：本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。序号项目车户比1风临域0.64：12东方明珠城0.65：13龙城华府0.86：14振业城1：15奥林华府1.13：16招商·依山郡1.2：17中央悦城1.25：18公园大地1.25：19天健·现代城1.26：110君悦龙庭1.42：175、项目整体建筑及园林风格分析基础例：本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。序号项目建筑风格园林风格1风临域2东方明珠城3龙城华府4振业城5奥林华府6招商·依山郡7中央悦城8公园大地9天健·现代城10君悦龙庭86、项目整体可诉求的卖点分析基础例：项目卖点分析?位于龙岗中心区的中央位置，紧邻龙翔大道，地理位置优越；?周边配套完善，紧邻区政府、龙城广场和龙城公园等市政设施，世贸中心、岁宝百货、国美、天虹等大型商业配套设施环绕项目周围；?区域生活氛围成熟，是片区高档住宅聚集区；?融国道和地铁三号线于一体的深惠路将于2010年全面完工，为项目升值提供了巨大的空间；?园林及建筑特色以西班牙风情为主题，引用其专属特征进行规划建设及选材；?户型产品丰富，两房至th均涵盖在内，面积范围跨度广（从78-330㎡），且其南北通透，具备良好的通风性和采光性，采用大面积6米高空中花园阳台、大面积凸窗、6米高入户花园和错层露台，赠送面积多，最多高达315平方米；?广角观景，建筑之间互不遮挡，更宽阔的楼间距，而入户花园的尺度设计，则保证了同一单元住户景观面的占有，户户无视线干扰。97、项目整体不利因素分析基础例：项目不利因素分析?封闭市场的成长期，高端居住氛围有待培养由于龙岗目前房产业仍处于起步阶段，而新建楼盘数目众多，区内客户群分散力度大，而高端市场为初探，周边楼盘入住率低，需时间打造及营造居住氛围?区域位置偏离市中心，交通费用增加本项目虽然位于龙岗中心区核心位置，但与深圳市中心仍存在一定距离，且即使快速干道的建设对龙岗区融入深圳关内是一大有利之处，但却设有收费站，使有车一族交通成本增加?昭示性不强本项目虽然位处龙翔大道边，但由于一长段临街面都属楼高3层的岁宝百货，极大影响昭示性的体现。108、项目整体分期状况需要用色块在图上标出分期开发的分布基础例：二期切忌切忌引用引用带有带有一期搜房搜房或半或半球标球标识的识的占地面积：36.46万㎡总建筑面积：82.66㎡图片图片住宅面积：57.92万㎡（分十期开发）建筑类别：高层、小高层、联体别墅容积率：1.66覆盖率：28.74%绿化率：33.49%总户数：3776停车位：4715项目定位：都市成功人士的理想居所119、项目当期指标（分期项目须填写）基础占地（㎡）　栋数与栋别　建面（㎡）　总层数　住宅（㎡）　均价元/㎡当期商业（㎡）　开盘折扣　信息开盘日期年/月/日　当期户数　建筑类型　开盘日销售率%当期配套　1210、项目当期户型配比（分期项目须填写）基础户型配比一栋二栋合百分比户型面积A座B座C座A座B座C座计78.26-83.1002、030712、1311523.2%2*2*179.17-81.0811234.6%77.66-80.5212234.6%87.52-89.2405234.6%3*2*196.42-98.1610234.6%112.3-114.610115469.3%3*2*2113.52-115.6401234.6%97.67-99.8303234.6%3*3*2114.76-116.9906234.6%140.73-142.9802234.6%4*2*2152（06、07）20.4%06、07、复式113.52-115.645511.1%08、09、1013合计253241494100%11、项目当期媒体表现（分期项目须填写）例：基础万科在造一座城1412、项目当期楼书表现（分期项目须填写）基础例：1513、开发商背景分析基础?开发商成立年份?注册资本?所获荣誉?开发理念?项目（主要写代表作品）?开发规模等信息16Contents1.项目整体布局与规划分析基础2.项目配套与分布分析3.项目商业配套分析4.项目产品线分布与设计分析5.项目入口、人流与车流动线分析6.项目园林景观分析专业7.项目园林景观图片8.项目园林可诉性卖点分析9.项目产品分析10.项目户型分析精细11.项目户型具象分析12.项目户型可诉性卖点分析171、项目整体布局与规划分析专业例：190公顷的龙城公园幼儿园高层区小高层复式区别墅区幼儿园会所幼儿园商业街小高层商业街（餐饮）182、项目配套与分布分析专业例：幼儿园会所：设于龙翔大道傍，建筑面积约3400㎡，是本项目唯一一个会所。其相对于52万㎡的住宅建面而言，配套严重缺乏，无法满足所有住户的需要，而其分布在本项目东南角的入口处，只能便利了周边的住户，最大忽略了未来西北角及相距较远的住户使用需求。但不难看出，开发商如此规划是为了吸引和方便外界人士进入本会所消费。幼儿园：本项目设有3个幼儿园，且均幼儿园幼儿园（已建成）会所分布在项目外围靠近路边，其意图很明显是使其具有对外性。193、项目商业配套分析专业例：商业配套：分布在本项目南边，紧邻龙翔大道，并紧贴成熟商业——岁宝百货两侧，此处地理位置优越，人流量较大，商业氛围较为成熟。本项目整体体量较小，目前完工的只有东面的商业街，主要业态为餐饮，面积较大，两层布局，预计定位为高档西餐，以装点门面，突出豪宅的上乘商业配套。商业街商业街（餐饮）204、项目产品线分布与设计分析专业例：高层区小高层复式区别墅区小高层本项目建筑类型丰富，有小高层、高层、th，以围合式分布，按高度进行排列，th位于中心位置，继而围绕小高层，再而围绕高层，层层递进，错落有致，园林穿插其中，别墅区更有人工湖环绕以造成相对隔离感。整个项目存在30米高差，以高层位于最外层，整体天际线由北向南下斜，虽产生高低层差但无韵律感。其次，本项目建筑立面采用了简单三段式的处理，底层神色石材、线脚、中间部位标准墙身，顶部通过退台处理或改变窗的形式，以及坡屋顶的处理手法，比例与细节处理均体现品质之处，并秉承鸿荣源的一贯作风。215、项目入口、人流与车流动线分析专业例：入口：主入口设于龙翔大道傍，靠近会所处，次入口设于项目的西面，两入口均可直接连接别墅区，由于只有别墅区有地面停车位，因此两入口车行通道估计只为别墅区开放。车流线：次次本项目车流线如图中红线所示入入，除别墅车辆，其他将直接驶口口入各栋楼体附近的出入口。但如图所示，车流线