贝沙湾三期商业定位2007.7.30现状篇北区商业现状重点个案介绍北区商业现状北九亭商业现状北九亭商业现状?知雅汇沿街店铺业态混乱、档次偏低。还是五金店、装修材料店、麻辣烫铺铺商商汇汇、劳务介绍所等，间或有一个便利雅雅知知店、药店、水果店铺等，依然没有摆脱传统九亭商业的影子。设有联华物美超市，已试运营，一楼餐饮、百货区，二、三楼为街街超市。商品档次不高，有一定人气业业商商，但消费群体以附近工地民工为主。园园奥奥还有一个好又多超市，情况类似。场场目市市项贸贸本农农?现有商业以售为主，导致业态混乱、管理不佳。?以汽车零配件为主。集中商业零散商业本本项项目周目周边边商商业现状业现状奥林匹克花园商业街农贸市场联华超市重点个案介绍奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街与本案相似性大?奥林匹克花园一期二期总建筑面积为70万方?商业街估测建筑面积为5000—7000平米内街商铺内街商铺入口广场入口广场休憩区休憩区沿街商铺沿街商铺平面布局和人流动线奥林匹克花园商业街————入口广场入口广场?生活必需配套类（中国银行、超市等）经营良好?商务休闲娱乐类（上岛咖啡等）经营惨淡?入口广场内置，景观不活泼，难以吸引客源内街商铺内街商铺入口广场入口广场休憩区休憩区沿街商铺沿街商铺奥林匹克花园商业街————沿街商铺（长约沿街商铺（长约200200米）米）?整体经营最佳，业态几乎全部为餐饮?客源以小区内部业主为主，80%属于家庭型就餐?道边的绿化树降低了沿街店铺的可见度，阻碍了路过客导入内街商铺内街商铺入口广场休憩区休憩区沿街商铺沿街商铺沿街商铺沿街商铺奥林匹克花园商业街————内街商铺内街商铺内街商铺内街商铺内街商铺内街商铺入口广场?内街业态以社区配套服务为主，经营普遍较差休憩区休憩区?洗衣店便利店等具有稳定客源业态经营较好沿街商铺沿街商铺?酒吧和快餐等缺乏外界客源支撑业态经营差内街透视空置的店面便利店倒闭的酒吧奥林匹克花园商业街————休憩广场休憩广场内街商铺内街商铺入口广场休憩区休憩区休憩区休憩区沿街商铺沿街商铺?位置太靠内，造成人流较少?缺乏软质景观和硬质景观的搭配协调?敞开的空间缺乏私密性奥奥林匹克花林匹克花园园商商业业街街————奥林匹克花园商业街分析总结：奥林匹克花园商业街分析总结：?规划布局：含有内街的商业街形式，商铺全为复式商铺?开间进深：开间在7.2米，进深在8—10米，面积范围在60—140平米?商铺价格：中介定价为15000元/平米，转手频率极低，有价无市状态?商铺租金：商铺平均租金1.4元/平米/天，快餐、休闲娱乐类业态入不敷出?商铺出租率：80%出租率，非餐饮业态二层多为空置或者是超市仓库?经营业态：沿街商铺全为餐饮，经营较好，内街社区配套商业经营佳，休闲娱乐类业态经营差?经营管理：缺乏统一经营管理，经营较为混乱，部分商家陆续流失?消费客源：大部分以小区内部业主为主，家庭聚餐多，路过客较少本案要借鉴强化其优点，规避其缺点奥奥林匹克花林匹克花园园商商业业街街对对我我们项们项目的目的启发启发：：?规划布局：避免商业内街，选择开放性布局和沿街商铺?景观绿化：动静结合的活泼景观利于吸引人流，考虑水系引入，绿化不可降低商业可见度?业态选择：中高档家庭聚会型餐饮和小区配套型商业为主，避免缺乏稳定客源的业态引入?前期招商：统一规划招商业态，品牌连锁先入?经营管理：专业的经营管理公司统一经营管理规划篇九亭整体规划北区商业规划九亭整体规划重点片区商业规划?中心商业街区规划?玖九广场商业商务设施布局?北部房产区邻里中心规划交通规划重点片区房产发展区松江高科技九亭是位于上海西面、闵行园区区与松江区交界处的小镇，1978年建镇，总面积32平方公里。九亭新镇区目前共有5个重点片区：?上海松江高科技园区上海松江高科技园区－－松江唯一的高科技园区；?上海上海久富久富经经济济开发区开发区；久?高优质农业园区高优质农业园区－－已形成“万亩蔬菜富高、百亩市场”的农副业发展新格局；经优质?九亭九亭新新镇区镇区－－地处全镇中心，总面济开农积约7平方公里；发业?区园九亭房产区九亭房产区－－沪松公路以北万亩房产区开发区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。商业规划商业规划将结合九亭镇中心改造和市政道路建设，调整提升九亭大街、九新公路为主的中心商业街区，规划建设北部和南部两翼邻里中心。M9九亭站是中心城区通往松江区第一站，也是面积较大的中心站点，将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围：位于沪松公路以南，九新公路以东、沪亭南路以西，蒲汇塘以北，总用地面积112亩，总建筑面积215400平方米。将以玖九广场为载体，整合站点周边商业资源，组团式开发地下与地面空间，融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体，各建筑物之间用景观绿化带、步行走道有机联系，绿化率不小于35％。建成后，将是上海近郊主要轨道交通商业商务区之一，具备交通集散、人流集散、商业商务集散的综合枢纽功能，服务于九亭、松江北部地区。闵行七宝、青浦徐泾，辐射范围具有超广域性。?中心商业街区规划?九久广场商业商务设施布局?北部房产区邻里中心规划中心商业街区规划九久广场商业商务设施布局总总体量体量：：1919万万方方九久广场?工期处于基础阶段交通规划本项目轨道轨道交通交通99号号线线：M9九亭站主体结构已近完工，余下为机电安装、站内装潢等工程。出口出口已确定为：沪松公路以北有一个，在沪亭路和横泾河中间，靠近亭汇花苑；沪松公路以南亭汇花苑有两个出口，在蒲汇塘和沪松公路中间，横泾河以东1。M2嘉嘉金高金高速速公公路路（（A5A5））：嘉金高速公路具有沟通东西向的A11（沪宁）、A9（沪青平）、A8（沪杭）及A4（莘奉线）四条高速公路南北向快速联络线的功能，为F1赛车场提供快速疏散进出通道、减轻城市外环线的交通压力及周边各区９号线站点：之间的交通绕行、增强上海对外交通的整体功能。松江新城站－大学城站－佘山度假村站－泗泾站－九亭站－七宝站－外环线站－合川路站－虹梅路站－桂林路站－宜山路站北区商业规划沪亭北路本项目商业中心主要商业轴线（体量：6万平米）小区配套商业北部房产区邻里中心规划北部邻里中心位于北部新兴房产开发区，涞寅路南侧，规划建筑面积约3万至4万平方米，以大型综合超市为核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱乐和社区公共服务设施，成为社区生活消费中心、公共活动中心、社区服务中心，服务半径为3公里以内区域。定位篇项目区位分析项目场地分析项目整体定位建筑规划布局项目区位分析沪亭AA北路本项目不在本地区主要商不在本地区主要商业中心和商业业中心和商业轴轴线线商业中布局布局范范围内，围内，且且与与心其其有一定有一定距离距离主要商业轴（体量：6万平线米）小区配套商业不不适适合合作大体量作大体量商业中心，避免与商业主商业中心，避免与商业主轴轴产产生冲生冲突突BB距离距离北部房产区的北部房产区的各各个楼个楼盘距离都盘距离都较较远远本项目位置位置偏偏，，服服务对务对象象有有限限CC本项目本项目高高速路沪速路沪松公松公路阻断了路阻断了本项目本项目与九亭与九亭南南部部地地区的区的互互动联系动联系；；区位区位服服务务范范围小围小,,单向辐单向辐射射项目场地分析项项目目场场地分析地分析1.1.场场地地现状现状?目前为毛地?地块北部有高压电设备影响?地块南部沿主干道有地铁出风口工程高压电设施在建的地铁出风口工程道路红线图项项目目场场地分析地分析2.2.用地范用地范围分析围分析A.死角阻碍人流动线有问题口阻碍B.地铁出风C.商业体量不需这么多本项目商业本项目商业用地范用地范围围项项目目场场地分析地分析3.3.立地条件立地条件总结总结W劣势S优势?地块在主干交通上可见度高?未来规划沪松公路高架会降低本商业的可见度?靠近小区出入口?可用商业地块在主干道上的宽度比例小?目前沪松公路路况太差、路过人流较少立地条件0威胁T机会?规划中的九亭重点商业中心，?周边小区全部入住后，消费人群增多?九久广场的竞争?九号线通车后本项目路过人群增多项目整体定位独立式社独立式社区配套型商业区配套型商业A.A.服服务人务人群群：：贝沙湾贝沙湾业主（主业主（主要要是是三三期期居民居民）、）、少数少数奥林匹克花园业主、奥林匹克花园业主、其他路其他路过客。过客。?消费主力年龄：25-30：首次置业，60%；35-45：二次置业，40%?以在浦西徐汇、虹桥区域、长宁区域工作的新上海人?来自龙柏地区的韩国和朝鲜族客户?来自江浙区域在上海经商的私营业主B.B.业业种种业态业态：：服服务务居民日常生居民日常生活的便利店、活的便利店、洗衣洗衣店、店、美容美美容美发店、发店、冲印冲印店、银行店、银行等等，，少量少量小型餐饮，小型餐饮，如鸡如鸡公公煲煲。。C.C.经营经营策略策略：：?先租后售、保证长远利益?前期采取免租期优惠策略吸引商家入驻，集聚商业气氛?特色连锁、品牌经营?专业经营管理公司统一经营管理?先招商、等小区业主入住，商业运转成熟后再发售?持续经营，留住品牌商家交通动线图到地铁九亭站的人流数量奥园奥园南地块：中春路站M约1200户m园00莱寅路分流约200户、一奥15沙湾南）贝期（中春路站分流约300户、、二期三绿化、布局阻隔分流约300本项目户m001200－200－300－30010～0＝400（户）80贝沙湾三贝沙湾三期期：约800户按每户2.5人估算：（400＋800）×2.5＝3000（人）商业体量先进国家人均商业面积是1.5～1.8平方米，香港达到1.45平方米，上海为1平方米，北京为0.7平方米，杭州人均拥有商业网点面积0.7～0.8平方米，而这一数据也渐呈上升趋势。按人均消费面积：3000×1