保利武清项目定位思路报告2008年1月项目定位思考前提我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：保利保利进进入天津的第一步入天津的第一步契合保利进入天津首个项目的战略目标项目项目项项目位于京津走廊目位于京津走廊契合京津一体化发展的整体态势项项目近百万平米的大目近百万平米的大盘盘契合项目连续的开发步调，实现价值最大化2008年1月项目定位思考思路项目理解项目理解项目本体研究项目本体研究开发环境研究开发环境研究借势项目本体属性宏观环境区域环境跳出市场环境超越项目区位交通研究市场机会与初步定位方向项目定位分析项目定位分析价值最大化提升竞争力优化限制条件纬度的分析纬度的分析纬度的分析项目定位结论项目定位结论整体定位客群定位产品定位形象定位2008年1月项目本体分析项目理解分析2008年1月项目理解分析我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我如何跳出项目本身如何突破和丰富现，跳出区域、跳出本案定位有产品，全面超越限制？目前的项目定位与目标形象档次？如何借势周边环境并引领造势？2008年1月借势——最大的利用资源关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口借借借借势势势势天津北方天津北方天津北方天津北方经济经济经济中心定位中心定位中心定位京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限经济中心定位于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。关键词：借助目标性规划，提升发展潜力借借借借势势势势武武武武清区清区清区清区域未域未域未域未来来来来发发发发展展展展趋势趋势趋势趋势“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。借借借借势势势势武武武武清产业链清产业链清产业链清产业链关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”不不不不断断断断完善的完善的完善的完善的趋势趋势趋势趋势武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。借借借借势势势势武武武武清清清清房地房地房地房地产产产产市市市市场场场场关键词：把握区域价值发发发发展形式展形式展形式展形式借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。2008年1月跳出——在更加广阔的范围看待本案关键词：项目在武清的发展潜力跳出跳出跳出跳出本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要项项项项目看目看目看目看项项项项目目目目将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出跳出跳出跳出跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能区区区区域看域看域看域看项项项项目目目目跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出跳出跳出跳出关键词：项目未来整体的升值前景当当当当前看未前看未前看未前看未来来来来本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。2008年1月超越——全面提升项目价值关键词：多功能组合超越超越超越超越传统传统传统传统引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的产产产产品功能品功能品功能品功能项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品超越超越超越超越传统传统传统传统开发开发开发开发理念理念理念理念以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。关键词：稀缺超越同期同超越同期同超越同期同超越同期同通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同区区区区域域域域竞争项竞争项竞争项竞争项目目目目期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月报告目录地块优劣势分析、规划方案优劣分析?项目本体分析宏观环境、区域环境分析?项目开发环境分析天津商品住宅市场、武清商品住宅市场?商品住宅市场分析通过客户访谈判断目标客户群?目标客户判断运用三个纬度分析方法?项目定位分析客户、功能、产品、价格?项目定位结论2008年1月项目本体分析项目本体分析2008年1月地地块现况条块现况条件分析件分析前期前期规划规划方案分析方案分析项项目本体分析小目本体分析小结结2008年1月我们在那里？项目区位：项目位于武清新城区，紧靠武清开发区，紧邻武清城区主要3条道路，包括行政单位集中的雍阳西道、以商业为主的振华道、以及居住区集中的强国道。本案项目四至：项目位于武清城区，北至雍阳西道，横跨振华东路，南至强国道，西至泉达路，东至泉发路。2008年1月地块内部现况目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式清除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。2008年1月地块外部现况北西东东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括2栋高层建筑）西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部：英华中学、饭店、武清区政府南2008年1月地块交通?京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交611覆盖了武清新由武清逸通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到仙园开往市区中心公园，完巨大作用成了武清与市区间的客流输送。武清客运站泉旺路泉旺路?项目周边的公共交通不发达，近日刚刚开通第一批公交线光明道光明道路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车本案城铁站实景图地块位置京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦距项目最近的公共汽车站为561、庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后562、563总站，位于光明道和天津至北京的距离将缩短为30分钟，而泉旺路交口的。三条线路共配车36部，北京至杨村的距离为20分钟，将极大的覆盖了武清新区内33处小区、19所学城铁站目测地块位置方便京津之间的交流。目前城际铁路全程票校、6座医院、8处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。2008年1月价定为58元，杨村至北京票价为40元。地块周边商业配套目目前主要商前主要商业场业场所所6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦青少1年活动中心泉泉泉泉7如家快捷酒店泉泉旺旺兴兴2海达家乐超市二店州州8大光明市场3泉州路市场9雍阳宾馆、体育馆新新光光明道明道4江河酒楼、建设银行、华华雍雍阳阳西道西道10东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信7中国移动、信用联社86名都商厦115新华书店、京津购物4511海达家乐超市一店及少量商业139本案建建目目前前2设设11、区域、区域商商业业聚集聚集明显，明显，主要集主要集中在中在雍雍阳阳西西道道等政府等政府机构机构聚集聚集的城区位的城区位置置。。振振华东华东道道1022、区域、区域商商业业态单业业态单一一，，主要以主要以满满足周足周边边居居民生活为民生活为主主的超市、市场、的超市、市场、沿街底沿街底商商为为主主，档，档次较低且次较低且规规模均较小模均较小，，娱娱乐乐商商业业非常非常缺缺乏乏。。33、本、本案周案周边边商商业场业场所少所少，距最近的，距最近的购物购物场为场为海海大大家家乐乐二店所需二店所需步步行行2020余余分钟分钟未未来来商商业发展业发展。。随随着居住着居住区的区的扩扩大，大，商商业的业的供给量供给量将将逐渐逐渐加大，加大，以均衡以均衡区域的发展，满区域的发展，满足足新新兴居住兴居住区区居居民的民的需求需求，规划中的，规划中的城铁城铁商商业中业中心心、距项目、距项目约约1.51.5公里的公里的西西北北部拟部拟建的体建的体育育中中心及文心及文化设化设施施、、影视影视城开发、城开发、第第66城城等住宅等住宅项目项目配配套套的的商商业中业中心等心等，，都都将为区域将为区域商商业发展提业发展提供动供动力。力。2008年1月地块周边教育配套区域内的区域内的教育教育资资源丰富源丰富，，基基本本上每一上每一个个居住居住区区都都会会ii拥有一所拥有一所学学校校，并，并且图且图中显中显示示，北，北部居住部居住区的区的教育教育资资源源优于南优于南部居住部居住区。区。泉泉发泉泉泉泉发泉旺旺兴兴泉1英华中学：距项目约200米8杨村二小：距项目1.5公里泉泉州州达达2英华小学：距项目600米9卫生学院：距项目1公里3英华幼儿园：距项目1公里10杨村四小：距项目1公里新新雍雍阳阳西道西道4杨村五中：距项目1.5公里11师范大学：距项目2公里光光明道明道华华145杨村一中：距项目1公里12杨村二中：距项目1.5公里振振华华西道西道78126杨村六中：距项目1.5公里13劳动技校：距项目1.5公里133912杨村三中：距项目1公里强强国国道道713天狮学院：距项目2.5公里4注：英华学校为私立学校，小学学51011本案6费2万/年，中学学费万/年振振华东华东道道2008年1月地块周边行政及医疗单位武武清的清的政府及政府及市市政政机关机关主要集主要集中在中在雍雍阳阳西西道的泉道的泉兴兴路至新华路路至新华路一段一段。。泉泉兴兴政府及政府及市市政政机关机关新雍雍阳阳西道西道新华华