中国房地产企业发展战略分析-1-复地（集团）股份有限公司?复地企业简介?复地（集团）股份有限公司1994年开始房地产业务，公司总部设于中国上海。?2004年2月，复地在香港联交所主板H股上市（代码2337）。?公司目前在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、海口等地，已成功开发数十个项目。?复地在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。?公司2005年销售额为20亿元，截止到2006年中报时止，公司总资产114.8亿元，资产负债率为38％。-2-复地（集团）股份有限公司?复星企业简介?1992年集团创始人郭广昌及其创业伙伴成立广信科技，并在1994年成立复星集团?复星集团（指复星高科技及其子公司）是一家专业化的中国多产业控股公司，目前拥有医药、房地产开发、钢铁及零售业务投资这四个具有竞争优势和增长潜力的主导产业板块。此外，还战略性投资了其它行业业务，包括金矿开采及金融服务。?据中国工商联2005年公布的2004年度调研排序结果显示，以销售额为基准，复星集团在中国的「上规模民营企业」中排名第三。在2005年中国企业联合会、中国企业家协会排出的中国企业500强名单中，以其公布的销售收入为基准，复星集团名列第83位。-3-复地（集团）股份有限公司主要股东名册（2006年中报）股份类别股份数目百分比％复星高科技内资股1,191,746,15047.12复星医药内资股267,217,61510.56大华内资股7,402,1500.29大众内资股7,402,1500.29CapitalResearchandManagementCompanyH股91,956,0003.64USBAGH股85,445,0003.38H股6,071,0000.24CommonwealthBankofAustraliaH股84,400,0002.34TheCapitalGroupCompanies,IncH股61,652,0002.44JPMorganChase&CoH股61,463,7002.43可借出的股份35,533,7001.4PlatinumAssetManagementLimitedH股56,476,0002.23TIAA_CREFInvestmentManagement,LLCH股55,743,8842.2FidelityInternationalLimitedH股53,370,0002.11总计2,065,879,349-4-80.67复地（集团）股份有限公司?复星和复地的业务结构?复星是一个多元化的集团，其一直坚持”多元化投资，专业化经营、专业化融投资”为投资管理理念。通过适度多元的投资，构筑“利润和现金流平衡、成长性和稳定性并重、国内国外二个市场依存、产业资本和金融资本并举”的产业结构。?复地在自己的发展中也逐渐向物业类型多样化，市场全国化发展。复地的发展战略正是集团发展战略在具体产业、具体公司中的实施。而集团和公司的战略共同的根本目的就是为了防范风险、保证收益。-5-?复星集团多元化业务板块内容医药房地产钢铁零售证券矿业进入时间1992年1994年2001年2001年2003年2004年南钢联、唐山建龙下属公司复星医药复地豫园商城德邦证券招金矿业、宁波建龙郭广昌、梁信军管理者郭广昌、范伟肖同友、杨思明——余云辉——、汪群斌复星集团、豫园商豫园商城及复星产复星高科持股复星高科持股复星集团持有南钢复星集团持股城及老庙黄金分别持股情况业分别占其30.0%56％57.69％联60％股份20％，为最大股东占招金矿业20%、及19.7%的股权20%及1%的股权复星医药总资产复地总资产99.8南钢联总市值超过豫园商城总市值超05年资产————57亿元人民币亿元人民币37亿元人民币过47亿元人民币南钢联4.1亿元人05年净利润1.59亿人民币2.95亿人民币1.06亿元人民币————民币-6-复地（集团）股份有限公司?复星和复地的业务结构?经过逐渐摸索的复星多元化战略?为寻求更多盈利点而形成的多元化复星一开始以医药为主，后来为寻求更多的盈利点相继发展了房地产、钢铁、信息产业、零售、证券、矿产等，经过企业自身的实践摸索以及受市场影响，复星缩减了非优势产业，最终形成了以医药、房地产、钢铁、零售为主要业务板块，兼有证券、矿产的多元化格局。?多元化产业组合，形成低相关甚至对冲的产业架构，成为复星能够抵御风险的重要法宝之一其医药产业为稳定增长型，房地产和钢铁行业为周期型，高利润和高风险并存，商业流通产业为现金流充沛型。多元产业不但为复星带来了丰厚的利润，而且无意中形成了风险互补的产业组合，获得了单一产业无法具备的优势。-7-复地（集团）股份有限公司?复地的业务结构?复地在发展中也逐渐走向了物业类型多样化?2005年之前复地只专注于住宅市场的开发，目前，随着复地资金实力的增强和处于分散风险，开拓市场的考虑，复地开始进入其他物业市场。?目前投资型物业占集团开发总量的10％，在一两年内随着业务的发展将逐步提高到20％。?所投资的非住宅物业将实行租售并举。地区项目名称物业类型建筑面积总投资合作方天津北洋大厦写字楼15万平米约12亿元扬子基金北京收购北京柏宏公司写字楼2.5万平米9.2亿元——收购海南华侨会馆酒店、商分别为1294万元海南13万平米——和新世界业和6千万元上海宝山国际钢铁18亿元，其中复地上海钢联投资发展有限公司、上海工业26.28万平米物流服务业基地占50％股份上海新-8-杨行经济发展有限公司复地（集团）股份有限公司?复地发展历程?2000年前复地只是复星早期发展时开拓的医药和房地产两个业务板块之一?1993年创业初始为维持自身发展，公司为大华做销售和市场推广代理，为公司挣得第一个1000万?为医药业务贷款时，银行需要其以房产抵押，激励促使其1994年开发了复星花园?初入房地产时竞争者少，政策宽松，促进了其房地产业务的快速发展?1998年8月，复地前身─复星房地产注册成立。复星集团占其95.0%的股权。早期开拓业务的需要和当时的宏观环境促使复星进入了房地产行业，但这时复星的主要业务仍是医药，集团发展的战略重点在医药领域。1998年复星医药即成功上市，并且开始在上海以外市场扩张。而房地产作为集团非独立的业务板块之一，仍满足于上海市场给其带来的丰厚利润，但这一时期的房地产业务为复星以后的发展奠定了基础。-9-复地（集团）股份有限公司?复地发展历程?2000年10月，复星房地产更名为复地，成为一个独立的公司。?房地产业务自身的成熟壮大和良好的宏观环境促成了其独立。在起初的几年间，复星的房地产并未产生太大的盈利，1999年净利润为618万元，但是在2000年爆增到了2907万元，随后几年间上海的房地产市场进入了一个黄金时代。?房地产业务的独立表明了复星集团对房地产业务的重视和房地产业务的逐渐成熟。?2000年后复地快速成长?2000年至2002年，复地的销售收入从28142万元猛增至209570万元，净利润从2907万元增至34124万元。?一方面出于自身发展需要，更多的是受2004年后宏观调控的影响。复地立足上海的同时开始关注上海以外的市场，开始向全国扩张。-10-?复地发展历程区域扩张资本运作业务扩张1994年上海－开始住宅业务2000年－－复星房地产更名为复地开始全国扩张，进入北京市2002年－－场2003年进入武汉市场－－成立华北区域公司，进入无香港联交所主板H股上市，2004年－锡市场同摩根士丹利合作同ING、中信信托、摩根士进入写字楼、酒店、商业地2005年进入天津、重庆、海南市场丹利合作产同CDP、扬子基金、农行合2006年进入杭州市场进入上海工业地产作-11-复地（集团）股份有限公司?立足上海?复地起步于上海，在2005年之前复地发展战略的重心都放在上海，直到2004年上海市场占总业务量近80％。随着近几年向外地扩张，这一比重有所下降，但目前在建项目中上海仍占总业务量的近50％，同其他城市相比占比最大。复地2006年在建项目分布北京,17.94%武汉,7.30%上海,49.50%重庆,8.84%无锡,5.82%南京,10.61%-12-复地（集团）股份有限公司?宏观调控促使其快速扩张?虽然复地在2002年就开始进入外地市场，但2005年之前复地一直表示要谨慎进入外地市场，要抵制上海以外的诱惑。?2005年宏观调控措施相继出台，接近80%的业务都集中在上海的复地，业务因此受到很大影响。2005上半年，营业额跌至6.08亿元人民币，比去年同期下降27.26%。?在此压力下复地被迫加速向外扩张，从而分散政策所带来的风险。?但复地目前尚处在扩张的初级阶段，在各城市的布局刚刚开始，也尚未对所进入城市的周边形成影响力。-13-?复地未来发展三大战略圈：?一是以上海、北京为代表的一线城市；北京?其次是区域中心城市，如武汉、重庆、天津、海口、西安等；天津?第三是长三角地区城市，如南京、无锡、杭州等。西安南京无锡复地选择新进入城市时对人口、GDP、人均可支配收入上海都有刚性要求。虽然具体数字各武汉杭州有不同，但复地选择城市的共性重庆是，市场容量大。海口-14-复地（集团）股份有限公司?复地向全国扩张复地截止2006年6月30日土地储备?总建筑面积约数（平方米）加快在各地的土地储备：复地立足地区上海的同时，快速扩张在全国各地在建占比（％）未建占比（％）的土地储备，上海以外市场在项目上海805,65149.50%1,081,27627.69%中所占比重逐渐上升。南京172,74110.61%1,369