首先感谢宗灏D3D4销售完胜2009年功不可抹掌声感谢山水凤凰城[2010年战略局势]No.12010年地产局势事件1“温底论”“企稳回升”*2009年7月5日中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在山西考察时指出，巩固和发展当前经济企稳回升的好形势，必须统一认识，坚定信心，狠抓落实，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，推进结构调整，培育新的经济增长点，提高经济增长质量和效益，保障和改善民生，实现经济平稳较快发展。事件2“中国论”“率先复苏”*世界贸易组织轮值主席在7月发布的《2009世界经济》上表示：中国在世界金融危机后的表现有目共睹，将成为世界金融危机后最先复苏的国家，且中国10年内将会保持GDP7-8%的发展速率不变。事件3“世界论”“低速增长”*世界著名的金融机构高盛投资近期发布观点：2008年金融危机已经超过30年代大萧条危机，之所以未产生大萧条的影响，归功于世界各国银行的联动救世。金融危机已经止跌，世界经济将会进入长期恢复的“低速增长”阶段。事件4“香港论”“回到07年”*经过一轮“冰河期”后，香港楼市今年第二季度量价齐升，楼市重回金融危机前水平。股市反弹引发的财富效应是激活香港楼市的重要原因。香港股市由于大量资金涌入，香港恒生指数大幅反弹，5月底恒指收报18171点，比今年3月9日低位回升65%。事件5“北京论”“1天9地拍卖”*6月25日，北京1天之内将有9块土地挂牌出让，创北京土地拍卖历史性记录。万科、金地、保利、华业、中海、绿地、金隅嘉业等众多知名房企参与竞价。目前为止，已经有8地块报价超过3次，最多一地块报价达6次。众多品牌房企表示，将在本周内集中拿地，北京土地大战本周激情上演。No.6“上海论”“1天销售超4年”*随着上海豪宅市场的整体飙升，4年来一共仅成交4套房源的“中国第一豪宅”汤臣一品，也在昨日开始发威，1天售出5套房源，创造了汤臣一品2005年以来的新记录。随着今年陆家嘴区域热度的升温，汤臣一品的稀缺性已经进一步凸显，加上新推房源价格平稳，得到市场积极响应并不奇怪。No.7“全国论”“成都涨幅110.18%”*全国32个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有21个，约占总城市数量的2/3，且在成交面积环比下跌的11个城市中，环比跌幅超过5%的只有6个，不足总城市数量的1/5。可见全国绝大多数城市楼市成交呈走高之势，市场活跃度明显提升。成都环比增幅最大为110.18%。事件8“股市论”“冲上3000点”*中国股市从2008年的1664点，到7月5日沪指盘中高见3124点，创下本轮反弹以来新高。股市累计上升高达67%。由于温家宝要求全面落实好应对金融危机一揽子计划；6月信贷重拾升势，上半年新增6万亿定局；大量的资金成就了股市神话。事件9“危机论”“谢国梁通涨论”*谢国梁提醒说，虽然股市、楼市向好，但实体经济仍然疲弱。短期来说，股市已累积颇大的升幅，一旦回调，且资金流走，楼市气氛也可能会出现逆转。目前国家实行宽松货币政策，导致资金泛滥，利率低企，引发通胀上升，投资环境将不可避免出现逆转。事件10“世博论”“十年点”*2008的奥运会、2009的60大庆、2010的世博会挽救了中国经济。2010年是21世纪的第1个10年；且世博会在世界金融危机之后；且其在中国“金砖4国”新经济之首；且其在上海金融中心。因而，2010年世博会已经聚集了世界所有的经济机构及211个经济团体，其不仅成为中国经济的关键点，同时成为世界经济的关键点。No.22010年凤凰城局势局势1“桂林CBD”“唯一点”*2010年桂林地产仍将无法形成热点，临桂将成为整个城市的唯一地产热点区域。2010年CBD的变化逐步初见成效，机场大道扩建完成、中心CBD的6大配套设施逐步实现，其都会进一步推动CBD成为整个城市的唯一热点，CBD成为唯一地产热点区域。局势2“D3D4完胜”“感谢宗灏”*2009山水凤凰城最关键的一场仗是由D3D4发动的，D3D4在5月当月销售基本完胜，由次验证了2个结果：第1山水凤凰城完全可以规模销售；第2D3D4的户型产品完全可以得到市场认可。因而，D3D4完胜给我们带来非常好的借鉴。局势3“2009清盘”2009山水凤凰城攻击点2009年7月8月9月10月11月12月夏季弱季25/26启动战别墅启动战年度旺季“联合作战”冬季弱季针对清盘“无压力”*到目前为止，D3D4基本销售完毕；27/28栋标准层基本清除完毕，剩顶底；25/26栋将在7月/8月主攻；别墅一直在动销。因而，到年底尚有6个月的销售时间，将会进一步推动2期剩余产品的销售。别墅本身就为稀缺产品，区域已经无供应，且与3期互补，战略完全可以转移3期。No.32010年凤凰城战略战略1“战略年”“新时代”*2010年对于山水凤凰城而言非常关键，其将成为整个山水凤凰城的战略转折点。2009年是以清盘之前的存量房为主，而2010年则是以全新的产品为主力。因而2010年成为山水凤凰全新时代的启动点，其将对山水凤凰城今后的战略发展产生重大影响。战略2“大盘量”“工程放量”*山水凤凰城是超大地产，因而对于3期的工程量而言，必须与大盘的规模相匹配，才能实现山水凤凰城大盘的资本效益。因而建议3期至少实现10万平米工程放量，从而进一步实现销售放量，从而进一步实现业主放量，从而2010最终实现大盘地位的战略效应。战略3“4开盘”“销售快抢”*如果2010年山水凤凰城是10万平米规划规模，从市场控制及资本投入而言，2010年我们必须实现4次开盘的快速销售频率，4月前必须实现第1次开盘；6月必须实现第2次开盘；9月必须实现第3次开盘；年底前必须实现第4次开盘。因而规划分期及工程分期需要进行统一协调。2010年山水凤凰城攻击点2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第1次开盘第2次开盘第3次开盘第4次开盘战略4“样板战”“梦之队”*山水凤凰城的“梦之队”全部来自地产最优秀的区域，无论如何3期作战一定要体现“地产梦之队”的力量。因而3期如论如何一定要提前实现每一个销售货包的“样板示范区”，山水凤凰城一定要在桂林建立老大的地位。战略5“1月启”“新年战”*山水凤凰城2010年的作战压力非常大，2010年必须实现当年销售的完胜。因而，2010年不能再以2期剩余产品为主力，而是需要从1月1日开始全面启动3期市场的控制。以3期的市场积累保证3期销售的同时，完成对2期剩余产品销售的反向支持。战略6“全新盘”“新名字”*山水凤凰城在市场的时间已经非常长，市场已经产生视觉疲劳。因而2010年不建议仍然以山水凤凰城的名称作为主攻，建议以完全新盘的方式形成市场全新的关注力。山水凤凰城的名称依然保留，以3期新名称形成市场新鲜关注。3期新名称建议国器支持理由：1、桂林山水甲天下，桂林山水为中国国器，山水凤凰城内容双山、秀水，秉承国器。2、桂林CBD为桂林城市核心，CBD为桂林国器，山水凤凰城处桂林CBD联体红心。3、山水凤凰城第1大盘规模，规模优势鼎成地产国器，缔造市场地位。3期4组分期名称第1组：山栖第2组：林语第3组：香溪第4组：云睿战略7“双文脉”“价值系”*山水凤凰城天生桂林、天生双山、天生秀水、天生CBD、天生中心、天生规模，因而山水凤凰城山秉承内部山水价值与外部城市价值两大核心，因而3期的项目个性务必需要用尽山水价值及城市价值两条价值线，产品以山水价值为核心，社区以城市价值为主脉。THANKS!预祝山水凤凰城2010大捷