壹品仕家三期高层产品价格建议报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年5月1定价思路——土地市场分析住宅市场价格分析当前市场对比价格项目入市价格评定市场价格走势时效影响政策因素影响系数项目产品价值支撑2录目11土地市场分析土地市场分析22住宅市场分析住宅市场分析33项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导44产品入市价格推导产品入市价格推导3土地成交信息规划指标要求出让地块规划用地起始价成交地价（楼面价(/元土地位置面积建筑编号性质容积率绿地率（万元）万元）m2)（m2）密度商住用地。商业建筑面天鹅丽都东地N0.2010-10120192积不大于≤2.0≤24%≥35%18029265291103块5000㎡。商住用地。商业建筑面新兴大桥南首N0.2010-11118518积不大于≤2.2≤24%≥35%1600022200851东地块15000㎡。商住用地。商业建筑面阜城镇政府北N0.2010-1278825积不大于≤2.1≤24%≥35%1182415324925地块15000㎡。白天鹅商业广N0.2010-13场南地64128商业用地。≤2.0≤40%≥25%96209920773块商住用地。商业建筑面公安局南侧地N0.2010-1442930积不大于≤1.8≤24%≥35%7728107281388块10000㎡。商住用地。商业建筑面市民广场西地N0.2010-1518352积不大于≤2.2≤22%≥35%357962591550块10000㎡。4总结1.1.区域区域城南新区土地储备量爆发，约有85万方的新增土地开发量2.2.规模规模土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-20万方3.3.产品产品容积率均在2.0左右，高层产品将是未来市场主流产品土地楼面价最高已达1550元/㎡4.4.价格价格土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售价。5录目11土地市场分析土地市场分析22住宅市场分析住宅市场分析33项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导44项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导6项目分布帝逸国际澳洋欧洲花园鸿儒名邸碧水豪苑锦绣嘉园紫金明珠清华名仕园东苑绿洲半岛盛世嘉园帝景蓝湾天鹅丽都本案阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有12个项目，其中在售项目10个，待售项目2个（天鹅丽都、帝逸国际）。7项目推案项目总建在售产品未来产品备注清华名仕园15万方9栋小高层(11+1F)无碧水豪苑11.2万方4栋高层(19F)无4栋高层帝景蓝湾5.5万方多层(剩余1套)高层预计6月左右推出(16F)高层(约460户)3栋小高层澳洋欧洲花园8万方多层(240户)(12F)锦绣嘉园5万方4栋小高层(12F)无5栋小高层、10栋紫金明珠2.6万方暂无多层11栋高层鸿儒名邸24.8万方21栋多层(19F、32F)绿洲半岛约8万方6栋多层暂无帝逸国际19万方暂无高层天鹅丽都100万方暂无高层?目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力；?随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大多数项目已无多层产品在售；?从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。8项目销售楼盘名称面积段去化情况均价价差优惠情况2-6FM每层加100优惠：50-高层63—剩余房源多为129㎡—清华名仕园3450元/㎡元，7F以上不规100元/㎡136㎡136㎡大面积房源则累加帝景蓝湾高层91—预计3600元/未开盘暂无暂无132㎡㎡高层95—13295㎡房源去化情况明一房一价，最高已优惠：50元欧洲花园3780元左右㎡显好于132㎡房源至4600元/㎡/㎡1-7F3060元/㎡高层95—仅有位置较好的一栋楼3500元/㎡左、7F以上3360元优惠：100紫金明珠140㎡95㎡房源去化良好右/㎡元/㎡1-6F3300元/㎡锦秀家园高层128—4栋在售，仅8—11F去3400元/㎡左一次性付款、7F以上每层加139㎡化情况良好右优惠4个点100元/㎡、1-3#基本售罄，4#3F2980元/㎡高层120—3480元/㎡左购房优惠8碧水豪苑销售50%，剩余产品集起，每上一层加180右个点中在7F以下楼层50元/㎡，楼层差约80元/多层90-143120㎡左右的最为畅销优惠3-5个鸿儒名邸3480元/㎡㎡㎡顶层销售情况不佳点总体去化情况较好，剩多层108-128楼层差100元，楼优惠：130绿洲半岛余产品集中于底层跟顶3080元/㎡㎡栋差50-100元元/㎡层9总结——结论?高层产品价格高于多层价格；高层销售均价在3600左右，高出多层300-400，楼层差主要是以中间层为基准划分的差价在50-100之间；?户型面积分布跨度较大，63-180平米，主力面积110-120平米左右；?高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的区位，以及户型面积和楼层；?近期在售高层产品优惠在8个点以内，延续了年初的优惠形式。虽然将来高层产品是市场主流，但受当地居住习惯影响（亲地性），且市场中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择多层产品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。10录目11土地市场分析土地市场分析22住宅市场分析住宅市场分析33项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导44项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导11产品分析楼号户型面积套数套数比四室两厅两卫140㎡186.72%A1四室两厅两卫128㎡186.72%四室两厅两卫139㎡186.72%三室两厅两卫123㎡186.72%A2三室两厅两卫140㎡复式93.36%三室两厅一卫112㎡186.72%A3三室两厅两卫128㎡3613.43%由图表可知，6#楼房源的面积段、户型都包含四室两厅三卫161㎡114.10%在其他4栋楼中，三期高层产品首批先推1#、2#四室两厅三卫180㎡114.10%、3#、5#楼178套房源，加上100多套多层房源，A5三室两厅一卫136㎡72.61%三期开盘共推300套左右房源。三室两厅一卫101㎡72.61%三室两厅一卫122㎡72.61%三室两厅两卫132㎡3613.43%三室两厅两卫123㎡3613.43%A6三室两厅两卫140㎡复式186.72%12???268100%产品分析【A1A2A3A5楼房源配比】101㎡、112面积户型套数比重㎡小户型占101㎡三室两厅一卫73.93%14%112㎡三室两厅一卫1810.11%125㎡三(四)室两厅两卫7944.38%140㎡四室两厅两卫4324.16%125㎡左右中户44%140㎡复式三室两厅两卫95.06%160㎡四室两厅三卫116.18%180㎡四室两厅三卫116.18%140㎡以　　178100%　上大户型42%产品面积段整体偏大，140㎡—180㎡产品主要竞品为碧水豪苑、紫金明珠以及清华名仕园；101㎡、112㎡、125㎡产品主要竞品为帝景蓝湾。运用市场比较法结合以上产品为项目高层产品进行当前市场价格推导13产品初步定价综合综合项目项目自身自身情况情况与与开发商开发商愿愿景，景，按照我司定按照我司定价价经验经验，，确定选确定选用用市场市场比比较较法得法得出出此次此次产品的市场当前基产品的市场当前基准准价格。价格。市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理,最直观、适用性最广、也容易准确把握的定价方法，房地产定价应首先选用市场比较法。其他定价方法究其实质,都是市场比较法的变形和补充(包括成本法、租金法等)。我们在选择市场定价法时一般都是从竞争层面结合本项目的产品实际情况来进行比较，在进行市场比较时，为确保最后定价结果的准确性，我们在做市场定价前一定要做好样本的选择和价格休整与估算比较类别的选择。样本选择上我们一般根据三个原则来筛选：一是同质同区，二是异质同区，三是同质异区。在选择样本尽量多选几个，尤其是同质同区产品应该多选几个。价格休整与估算比较类别上，我们一般选择的类别主要有地段、品质、品牌、景观等。通过项目本身与样本在各方面进行比较，通过加权，来得出项目自身的价格水平。14产品初步定价多层产品定价对比项目选取?通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。?通过对市场的对比，多层产品参考对比的楼盘是：鸿儒名邸、绿洲半岛?参考原则：?A、地段具有可比性?B、楼盘产品规划相似。?C、目标客户群体与本案产品比较接近。15产品初步定价项目分值销售均价品牌因素地段因素景观因素品质因素鸿儒名邸19.1　3480元/㎡4.84.8　4.44.5　绿洲半岛18.2　3080元/㎡4.54.6　4.54.6　4.8（期望值5（期望值）本项目　19.2　？4.84.6）　　通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：多层3400元/平米左右16产品初步定价高层产品定价对比项目选取?通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。?通过对市场的对比，高层产品参考对比的楼盘是：紫金明珠、碧水豪苑、清华名仕园、澳洋欧洲花园?参考原则：?A、地段具有可比性?B、楼盘产品规划相似。?C、目标客户群体与