前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本项目的自身质素，提出有针对性的产品定位，旨在通过有效的推广及营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为贵公司及设计公司优化项目综合素质的参考意见。我们面临什么？境环边周的乱杂口入行车的糕糟口入行人的行混差反成形面湖的美优与杂嘈的路铁运货站运客的弃废面对问题我们如何解决价值？索引项目背景分析营销推广策略?项目地块分析?项目定位?宏观经济分析?项目核心策略?城市规划分析?项目营销策略?房地产市场分析?土地市场分析第一部分项目地块分析?项目地块情况?项目四周环境?项目规划情况?SWTO分析?项目分析总述第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述序号项目内容1名称天子湖壹号2发展商黄石奥林置业有限公司3地理位置大冶城西路老客运站南占地18459㎡，总建筑55809.35㎡，高层住宅建筑4暂定规划面积33187.48㎡，多层住宅建筑面积22621.87㎡5用地性质住宅用地6容积率3.02东面：为农田、民房及火车道（主要为货车运行）南面：一条小河及天子湖西面：城南基督教堂——圣7地块情况光堂北面：老客运站及民房第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述?项目周边环境目前不太理想，主要受钢材市场和铁路的影响，钢材市场把项目两个主要入口紧紧包围，使得项目入口形象很难打造，另外，旁边的货运火车道虽然日均仅有三列火车经过(多是晚上经过)，但还是会给客户造成一定的购买影响。?地块南侧的远景比较优越，但近景观受到菜地的影响则大打折扣。第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述项目规划：1、根据场地周边现状整体采用“一轴一环一中心”，一轴指贯穿南北地块中心的纵向空间主轴线，一环指小区内一个环形道路，一中心指围绕高层南侧及东侧的中心花园。2、整个小区由4栋6+1层板式住宅，1栋11层板式住宅，1栋26层板式住宅组成；整体布局西高东低，临东侧设置多层，临西侧设置小高层、高层。临大冶市城南客运站设置板式高层住宅，使小区内部不受外界噪音干扰，保持小区内部宁静。临太子湖一侧设置一栋小高层一栋大户型多层，让天子湖景观价值得到最大化。第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述Strength优势分析Weakness劣势分析S1：位于城西路主干道，交通W1：地块面积受限制，密度较便利S2：距离老中心仅700米，地大，容积率较高段有一定优越性，周边配W2：项目位于汽车站后面，入套丰富齐全口较长且环境不佳。S3：项目紧临天子湖，闹中取W3：紧靠客车站，容易形成一静，有一定的自然条件S4：客车站旁，将来周边发展定的干扰作用更快速W4：项目周边环境目前尚待改S5：产品设计高档，容易树立善较高品质形象第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述Opportunity机会分析Threat威胁分析O1：大冶目前正处在一个城市开T1：大冶房地产市场整体供应量发建设的大时代大，市场竞争日趋激烈O2：目前大多项目都集中在新城区，老城区开发量很少T2：新区大量开发时代到来，尤O3：老城区高品质楼盘不多，住其是雨润项目，会将大冶购惯了老城区的居民希望有一个房者的住房标准提升到更高高品质的楼盘来改善居住条件一级别的层次上来O4：老城区与新城区的板块营销T3：调控政策将在未来几个月内之争，为本项目创造机会逐步渗透到县一级城市第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述地块主要优势分析：项目配套表S1：交通枢纽，交通便利项目区域地处大冶市周边项目周边商业氛围较为浓厚，医疗、金融、教育等配套较为齐全；城区主干道城西路（315省道），目前有多路公交项目临近大冶城南站，扼守矿冶大道、大冶大道交通、城西路多条主干道交汇处，2、3、10、18经过本项目，交通十分便路等多条公交线路；利。金融农业银行步行5分钟即可到达；S2：周边配套较为齐全项目位处老城区，已医疗大冶市惠民医院、时珍药店紧邻本项目周边；经形成了较为成熟的配套城西路为众多钢材、铝材加工制造的零散商铺；商贸金井路、青龙路主要以玩具批发、农贸粮油批发，基本上能满足项目周边为主的商业街；地区居民的工作、经营、教育项目毗邻大冶市武术学校、亲情树幼儿园、观山生活需要。小学等教育机构；第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述?项目周边的吃、住、购物、洗浴、存蓄、通信、医疗、家装等生活配套设施都很齐备，项目周边的教育配套从幼儿园、小学、中学都有，大冶市的各大政府部门都在附近，不但配套设计比较好，而且企事业单位人员在本项目买房了以后，办事、工作都比较便利。这必将成为购房者做出最终的购买本项目决策的重要促进因素之一。第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述S3：项目紧靠天子湖，闹中取静，有一定的自然条件项目南面一线临湖，不管是采光还是景观都堪称绝佳。第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述地块主要劣势分析：?从城西路至项目主入W1：项目位于汽车站后面，入口长，且周边环境不佳。口约有50米的通道，右侧为汽车站的围墙，左侧为钢材市场的门面，如图1所示，这将直接影响项目的形象。?沿城西路为钢材市场，如图2和图3，外围环境和形象较差，尤其当货车经过后，灰烟四起。第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目地块情况项目四周环境项目规划情况SWTO分析项目分析总述总体来说，本案的优势大于劣势，在前期的推广中我们将把项目的主要优势作为重点进行放大，并采用相应的策略对劣势进行弱化。优势一：一线临湖，闹中取静，自然资源绝佳。劣势：周边环境有待改善。优势二：位处老城区，距离老市中心仅0.7公里，生活配套齐全。优势三：位于主干道，交通出行方便。第二部分宏观经济分析?经济总量分析?投资状况分析?人口发展分析?生活指标分析?社会消费品分析?经济总述第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述GDP及增长率排名区县GDP(亿)增长率黄石市591.1610.5%1大冶市19514.8%2阳新县109.513.5%3西塞山区985%4黄石港区90.5012.50%5下陆区5420%6铁山区23.2816%?2006-2009年，大冶GDP一直都保持快速增长；?2009年，大冶市GDP总量位于黄石下辖7个行政区之首，占24.6%，整体经济环境显著；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述人均GDP及增长率?2009年大冶人均GDP及其增长率都创新高，分别为23598元、29.8%；?2009年大冶市人均GDP基本达到黄石人均GDP（24640元）水平,但其增长速度却远远高于黄石（7.22%）；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述固定资产投资与房地产开发投资?2009年大冶固定资产投资增长较快，达99.97亿元，整体增幅已超过50%；?2009年大冶房地产开发投资占固定资产投资比例较小，大多流向于制造业；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述人口总数及发展状况?受城市化扩大与经济发展的影响，大冶市人口已有百万，量小步增长趋势；?截止2009年，大冶总人口数约104万，增长1.12%；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述人均可支配收入数据来源：大冶政府工作报告2010?根据近年数据显示，大冶市城镇居民人均可支配收入持续增长；?2009年大冶市城镇居民人均可支配收入及增长率又创新高，分别达12035元、25.8%；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述人均消费性支出?2009年大冶城镇居民人均消费性支出达10200元，增幅同比有所下降；?2006-2009年大冶城镇居民人均消费性支出稳定增长，整体消费支出还低于黄石平均水平；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述人均消费水平与可支配收入对比?2006-2009年大冶居民消费性支出呈现大步攀升趋势，消费意愿较为强烈；?近几年大冶人均消费占据可支配收入九成左右，随着未来人均可支配收入的提高，大冶居民消费意愿更加强烈；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述社会消费品零售总额?近几年大冶社会消费品零售总额呈稳步上升趋势，09年达到72.99亿元；?尤其是08、09年，其增长幅度都在20%以上；第第二二部分：宏观经济分析部分：宏观经济分析经济总量投资状况人口发展生活指标社会消费品经济总述经济总述?大冶整体经济快速发展，2009年GDP达195亿元，增幅达14.8%，实证研究表明，当GDP增长速度超过5%时，房地产业将会以两倍于GDP的增长速度增长，因此，可以预测房地产业的