南港南港··风风和日和日丽丽商业部分营销执行报告前言本报告在前期报告的基础上，主要从项目营销招商策略角度出发,结合近期对南港商业市场的调查,通过对市场及本项目的现有规划方案深入思考与分析,提出项目商业营销招商总体策略,并在此策略指导下做出营销阶段划分及阶段工作部署.由于未来市场具有多变性,项目实际操作过程中将根据实际情况对营销策略进行一定调整,相应战术也将随之进行调整.本本报报告告将侧将侧重于重于项项目商目商业业整体整体营销营销招商工作招商工作执执行思路行思路,,而各而各阶阶段段项项目推广目推广与与招商招商销销售售细节执细节执行行细节将细节将在在执执行行过过程中程中进进一步深一步深入入细细化化..本报告要解决的几个问题我们要达到什么目的我们的处境是什么我们拥有什么我们该怎么做目录?我们的营销目标我们的营销目标?我们面临的环境?我们的项目现状?我们的商业定位?我们的营销策略?我们的近期工作?我们的营销目标?我们面临的环境?我们的项目现状?我们的项目定位?我们的营销策略?我们的近期工作项目运作目标项目运作目标?利用前期住宅销售的市场基础,结合南港目前商业情况，通过对本项目商业的合理分析后进行合理的商业规划、定位，通过项目品牌运作,打造南港未打造南港未来来““标标志性商志性商业业中心”和引中心”和引领领南港商南港商业进业进入一入一个个全面全面的升的升级时级时代代,,成功奠定并提升公司在地产开发运营领域的影响力.具体营销目标具体营销目标?根据市场实情,进行科学规划、定位，制定合理的营销招商步骤,通过准确、有效的推广方式,以住宅带商业、主力店以点带面效益带动整体商业街运营,在在既既定定营销营销周期周期内内完成招商、完成招商、销销售目售目标标,,完成完成资资金回金回笼计划笼计划..?我们的营销目标我们的营销目标?我们面临的环境?我们的项目现状?我们的项目定位?我们的营销策略?我们的近期工作宏宏观观市市场场分析分析?国家楼市政策严厉——打压楼市升温?通货膨胀预期提高——买房投资保值?楼市观望气氛浓厚——购房需求被抑制虽然2010年经过4.17和9.30两大楼市政策的“洗礼”和通胀预期的加重,楼市已经进入浓厚观望的买方市场，但调控政策主要针对住宅产品，商业并未有太大影响，相反对住宅市场的打压给商业带来较大机遇。区区域商域商业业情情况况分析分析通通过实过实地地对对南港商南港商业现状业现状的的调查调查，目前南港商，目前南港商业业主要主要以震以震阳阳路沿街商路沿街商业为业为核心，分支路沿街商核心，分支路沿街商业组业组成的商成的商业业圈。主要以便利店、服装鞋圈。主要以便利店、服装鞋业业店和五金、美容等店和五金、美容等业业态为态为主，主，其其其其档档档档次、次、次、次、业态业态业态业态和形象非常和形象非常和形象非常和形象非常杂乱杂乱杂乱杂乱、破、破、破、破旧旧旧旧，整，整，整，整个个个个商商商商业环业环业环业环境呈境呈境呈境呈现现现现““““脏脏脏脏、、、、乱乱乱乱、差”的形象，商、差”的形象，商、差”的形象，商、差”的形象，商业业业业升升升升级级级级迫在眉迫在眉迫在眉迫在眉睫。睫。睫。睫。区域商业价值分析通通过对过对震震阳阳路路实实地地随随机抽机抽样调查样调查：：业态类业态类业态类业态类型型型型主主要集中在要集中在低低低低档档档档的餐的餐饮饮、水果、糖烟酒、糕点、、水果、糖烟酒、糕点、服服饰饰等，承租能力很弱，等，承租能力很弱，商商商商业档业档业档业档次急需升次急需升次急需升次急需升级级级级；；；；商商商商业业业业价价价价值值值值有待提高。有待提高。有待提高。有待提高。区区域商域商业环业环境小境小结结?通过对南港目前商业市场的调查分析，我们可以看出目前南港商业形象脏、乱、差，业态低档，整体商业环境较差，还还停留在停留在传统传统、粗放、粗放的初的初级级商商业时业时代，商代，商业环业环境、境、档档次、形象急需升次、形象急需升级级。。?从目前区域市场在商业业态和租金水平来看，南港主要商南港主要商业业消消费费模式模式体体现为现为基本生活消基本生活消费费和便利零售和便利零售为为主，主，租金承受能力和水平均较低，商商业业价价值值有待有待进进一步一步挖挖掘。掘。?商业主要为沿道路路两侧的两层店面房,建筑老、破、旧,形象较差.综合性的商场和购物中心较少且形象档次较低，同时目前市场可售的商业产品也较少，符合符合现现代消代消费费、、购购物的新型商圈物的新型商圈尚尚未形成，南港未形成，南港商商业业急需升急需升级换级换代，新型商代，新型商业业中心中心区区蓄蓄势势待待发发。。本本项项目商目商业业展望展望?预计区域市场未来市场商业供应量较少,项目商业将来面市的市场竞争压力不大.?南港目前商业现状给本项目未来较大操作空间，且基本无可竞争和分流对手。?商业体量较大且周边人气不足等原因，短期内难以形成商业氛围，商业运营存在较大风险。?我们的营销目标?我们面临的环境?我们的项目现状?我们的项目定位?我们的营销策略?我们的近期工作项目地块现状分析北面为农贸市场、老商业街和农民房、菜地项目在震阳路最南端，沿道路两边分布商业，属断头路。且南边未开发地块属性不清晰，周边均为菜地和农民东房，单纯从商业氛围来分析，很长一面段时间内难以形成商业气氛。为村级道路和老式东农面民为房村庄南面为水道和菜地干枯水道项目SWOT分析项目基础指标分析项项目商目商业业住宅住宅比比=34%=34%，，远远超出社区型商业配套5%--10%的比率，极极大大增增加加了了项项目商目商业业操作的操作的难难度。度。技术经济指标简表用地面积93838.84㎡计算容积率总建筑面积140758.2㎡其住宅面积104069.2㎡商业面积35189㎡社区综合用房500㎡中物业管理用房1000㎡半地下室面积（不计容积率）11650m2非机动车位2715个机动车位961辆住宅车位721辆其中商业车位240辆总户数905户建筑占地面积20200㎡容积率(F)1.50建筑密度24.5%绿地率35%项目商业属性定性项目商业沿震阳路两边分布，街道宽30米，项目商业部分总长约600米，属典型的商业街特性。因此,本项目商业操作按“商业街”的操作体系进行。?我们的营销目标?我们面临的环境?我们的项目现状?我们的商业定位?我们的营销策略?我们的近期工作商业属性定位?根据以上对南港目前商业的调查分析,以及本项目商业特性的综合考量,我们对项目的商业属性定位如下：南港南港地标性地标性新兴新兴核心核心商业区商业区?南港:点明区域属性?地标性:确立项目的地位属性，唯一性、排他性?新兴:说明项目商业的性质、形象属性，全新的、升级版的?核心:确立项目商业的地位属性，昭示未来商业价值属性?商业区:点明项目商业的规模、业态综合属性，定义未来商业功能定位集购物、餐饮、娱乐、休闲、居住集购物、餐饮、娱乐、休闲、居住五位一体的五位一体的城市综合性城市综合性商业街商业街?城市综合体:再次明确商业街是作为南港“城市”的“核心商业区”的属性定位，增强商业街“南港地标性新兴核心商业区”属性。?商业街:五种功能业态，支撑项目商业街的定位。商业对外形象定位南港南港首席首席城城市商市商业业街街区区前所未有的商业地位引领一座城不只是条商业街新兴的商业服务辐射一座城更是一个商业区震阳南大街，一条可以改变城市商业格局的街区一街繁华，一城风尚缔造商业传奇，引爆财富亮点临街旺铺，财富磁场商业案名建议震震阳阳南南大街大街几乎每一座国际化大都市，都有一条引以为自豪的特色商业街，如法国的香榭丽舍步行街、美国纽约的“唐人街”步行街、中国上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它记载着一座城市发展的足迹和历史，并成为这座城市的标志性街道而吸引着成千上万的外地人。震阳南大街,定义南港商业新坐标、新时代、新标杆商业目标定位震震阳阳南大街，南大街，将是未来南港城市商业的名片、是南港新兴的核心商圈、是南港引以自豪的商业街、是外地游客和南港市民购物、休闲、娱乐的天堂……震震阳阳南大街，南大街，将引领南港商业进入一个全新的、升级的、跨越的商业时代……?我们的营销目标?我们面临的环境?我们的项目现状?我们的项目定位?我们的营销策略?我们的近期工作(一)项目营销招商总策略1、主动式营销招商?因我们商业的属性定位为“商业街”，同时本项目商业体量决定了必必须须走走内内外外结结合合的的营销营销招商模式，招商模式，我们将打破“用媒体宣传项目、在售楼处坐等商家、客户上门”的模式,采用公司的公司的客客户资户资源源平平台台进进行行客客户资户资源共享源共享,,及主及主动动出出击击洽洽谈谈商家、商家、吸吸引引目目标标商家商家,,以主以主动动式活式活动动、推广、、推广、营销营销为主要营销招商模式并在重大重大营销节营销节点点举举行行专项专项活活动动,辅以针对针对性的广告投放性的广告投放为主要推广手段,有的放矢,降低营销推广成本；在确保价格的基础上,尽可能地提高项目去化速度和完成招商目标.根据前面的运作目标和商业属性定位,知名、品牌商家的引进将是本商业街成败的关键,主动出击洽谈商家是营销招商工作的重中之重.2、招商先行,先招商再销售,齐头并进?因项目商业体量较大，已远远超出社区商业的范畴，且有一栋独立式商业,因此必须在前期就启动招商,引引进进知名知名品牌主力商家品牌主力商家,,通通过过以点以点带带面的效益面的效益,,再再进进行商行商铺铺的的销销售，可以售，可以极极大的大的促促进项进项目商目商铺铺的的销销售售..说明：独栋商业、部分主要节点商铺开发商可自留,既可作为与主力商家洽谈、开发商也可自营以增加商家信心、也能作为资产在后期进行销售.主力商家的招商不一定要进驻,也可与与知名知