武夷山景区1700亩地块概念性实操策划报告　概念发　展　目　标?国家级优秀旅游项目示范基地；?全国优秀居住项目示范基地；?武夷山历史文化、民居、园林城市展示点；?中国可持续城镇发展示范项目；?开创一种崭新的地产发展模式，大胆开拓更广阔的城市运营之道。报告构架一一市场专题研究篇二二前期发展策划篇概念规划定位篇三三市　场　专　题　研　究　篇第一部分　宏观区域及项目自身分析第二部分　区域旅游物业发展走势第一部分项目宏观市场分析一、宏观区域及项目自身分析　（一）优势分析　　１、旅游资源丰富　武夷山旅游资源十分丰富，有“武夷山水天下奇，人间仙境在武夷”的美誉。国家级重点风景名胜—武山风景区，位于福建省武夷山市西南，方圆几十公里，自成一处胜地，人称福建第一山，素有“奇秀甲东南”之说。武夷山风景区以丹霞地貌为特点，有“三三、六六”之胜。三三是指迂回曲折的九曲溪，六六是指九曲溪两岸的三十六座山峰。随着武夷山旅游资源知名度不断提升，所吸引需求市场数量以及层面都在不断增长和扩大。旅游休闲人群数量不断增长将为本项目带来更大量的有效市场需求，同时客户层面扩大，本项目打造多元化产品将成为本项目必然导向。2、历史文脉悠久武夷山闻名于世，不仅有其奇妙独特的山水胜景，而且还有其历史悠久丰富深厚的文化底蕴。武夷山古闽族、闽越族文化遗存是人类古代文明的历史见证。早在4000多年前就有先民在此劳动生息，形成古老神秘的古闽族文化及其后的闽越族文化，其主要文化特征表现在"架壑船棺"及西汉闽越国王城遗址上。　　　　武夷山是朱子理学的摇篮，是世界研究朱子理学乃至东方文化的重要基地。当代中国著名学者蔡尚思教授赞誉："东周出孔子，南宋有朱熹；中国古文化，泰山与武夷。"朱熹及其门人、后人在武夷山从事学术活动，为武夷山留下极其珍贵的文化遗存。这些文化遗存与丰富的文字题刻相辉映，与优美的自然景观相结合，与历史记载相对照，其价值非常之高，是中国传统文化的瑰宝。　　3、中国茶文化发源地武夷岩茶也有1000多年历史，唐代已有武夷茶的记载。宋代，武夷茶已成为皇室贡品。元代开始，朝廷在武夷山创办御茶园，督制贡茶。武夷岩茶以"大红袍"最负盛名。17世纪初，武夷岩茶开始远销欧美，受到当地上层社会的宠爱。1762年，瑞典植物学家林奈氏在《植物种类》中，把"武夷变种"（VarBohea）作为中国小叶茶的代表，一直沿用至今。1000多年的茶事活动，不仅在武夷山留下御茶园遗址、遇林亭窑址和随处可见的古茶园、古茶厂遗迹，并创立了独特的制茶、饮茶艺术，成为武夷山文化遗产的重要内容之一。（二）劣势分析1、知名度低，缺乏整合性本项目要充分挖掘武夷山当地旅游特色，进一步整合旅游资源，全力打造新的旅游文化特色，使本项目成为一个真正的旅游度假休闲场所。2、道路交通尚未完善到达本项目的道路交通较为便利，但部分高速路没有完全修好。对本项目利好因素在目前看来还不构成优势。同时，本项目虽处在旅游景点区域，但周边道路尚未完善。3、距离机场较近，有一定的噪音污染源，并且机场附近的建筑有限高的影响。这一点对本项目在规划的层面上有很大程度上的影响。第二部分项目宏观市场分析　二、区域旅游物业的发展走势在旅游业日益发展的今天，武夷山依靠自身的旅游资源和地理位置优势，成为全国人们旅游休闲胜地。在庞大的客源基础上、区域内的房地产开发商抓住这一特点，建造成为的旅游度假项目。本项目处于武夷山旅游景区，有着良好的发展前景，但就目前武夷山房地产市场发展而言，有着很多不成熟的地方。因此，本项目可利用区域资源优势，弥补当地市场的空缺，营造适合当地市场发展的新型产品，并与当地旅游形成互动，以求达到良好的市场效应。在未来的旅游物业发展过程中，旅游物业将成为一个更具附加值的产品，因为它具有景观上的不可复制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，旅游物业不光是一个私属产品同时也是可盈利的投资产品。可见，旅游物业未来发展将不再是一个酒店、一个度假村，而是一个双赢的发展平台。武夷山市应该通过新型旅游物业的发展，去带动整个武夷山市的旅游市场，实现自属、投资为一体的复合性市场效应。这不光扩大了房地产市场，也为曾经被冷淡的文化性旅游产品提供了再生发展机会，强大的人气聚合效应，在实现个人投资效应的同时，也实现了社会价值效应，更是一种符合市场双赢效应的态势。前期　发　展　策　划　篇第一部分　项目概念性定位第二部分　项目概念性规划策略第三部分　项目景观规划建议第四部分　项目配套建议第一部分　项目概念性定位定位思路通过对项目区域房地产状况的分析，敝司提出以下三种运营观点：1、产品规划上力求创新，注重细节；2、营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场；3、高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。需求资源定位机遇竞争站在世界的高度看武夷，武夷从这里走向世界！星级国际酒店会展中心休闲度假区武夷之窗民俗文化世界茶博园武夷民俗文化园国际风情街生态娱乐湿地公园水上游乐园项目整体概念性定位武夷之窗·世界看武夷的窗口定位诠释：武夷之窗——让世界了解武夷，让武夷走向世界！武夷之窗是集五星级酒店、会展中心、茶博园、生态娱乐、水上乐园、民俗文化、休闲度假区为一体的国际级度假村。项目整体是以弘扬武夷文化为宗旨，融合武夷山独有的“真山水、纯文化”的非凡意境而打造的国际级精品旅游项目。项目建成后将成为世界了解武夷山的窗口，同时，也将成为武夷山加快国际化进程的重要里程碑。第二部分　项目概念性规划策略一、整体规划建议就本项目来说，区域风景秀丽，项目地可开发利用的山、水资源丰富，生活氛围幽远而纯静。每一座山，每一棵树，每一片水真正诠释了惬意生活的内涵，同时本区域内丰富的历史文化与人文底蕴，更为项目增添了一种仙缘意境。水有灵性，山有动性，人有和谐性，本项目在此基础上，综合旅游观光、生态养生、历史文化、科技生活、休闲度假，创造出项目特有的规划设计思想——“山水环境”、“和谐生活”、“人文底蕴”三者之间“天人合一、物我谐和”的关系，充分发掘与利用项目地优越的自然资源，建立旅游地产全新开发模式使每一位居者与到访者在此真正达到“纵情自然物我皆忘”的境地。以“自然”、“和谐”、“人文”为内核，以“自然+文化+休闲+养生”为目的的规划开发模式，“功能互补、景观互用、交通互动”使建筑、人、自然有机结合，使其真正体现生活之趣，形成“全新休闲生活”概念。二、整体规划前景?生态的酒店会展?自然的?国际的民俗旅游1700亩山水国际城1700亩主题旅游园?民俗的区休闲养生?科技的核心观点：　　以城市的名义构建集生态、度假、节能、健康、民俗于一体的泛城市化大型国际化主题旅游园区。星级酒店三、整体规划方案湿地公园会展中心国际茶博园生态会所生态养生乐园国际风情街民俗文化展示茶旅文化体验商业街、茶主题公园水上娱乐园四、整体功能规划旅游观光体系生态养生体系民俗文化体系商业零售服务体系酒店会展体系配套服务体系旅游观光体系以现有自然资源为基础，配合人工自然景点开发，大力发展项目内旅游资源，以真正的“世外茶源”姿态面众。最大化吸引游客，炒热地段价值。崇阳溪、湿地以及山体蓄水河滨生态养生体系在纯天然开发背景基础上，大力发展生态型资源，为人们提供休养生息的纯天然休养生栖息之所。以此打造项目品牌感染力。纯天然生态副业培植场、沿河栈道等站在弘扬历史文化的角度上，大民俗文化体系力挖掘项目地域内文化及历史传说，通过对现有文化资源如茶文化、闽越族文化等一系列文化资源的再开发，达到项目强盛的知名度与市场穿透度。因项目体量大，因此也就要求本商业零售服务体系项目内在服务的完善性，在做好景观旅游的同时，需不断完善项目地域内餐饮、酒店以及茶文化等各类商业及零售服务，包括对土产超市、旅游特产、酒店等服务保障，以满足各类人士所需，为生活与旅游提供方便。餐饮、茶叶、特产等着重体现于项目产品的国际化化包装酒店会展体系，使业主在山水怀抱的周时享受到五星级服务的优越生活，同时提升产品档次，从而有效规避无差异化竞争，树立项目品牌形象。介于大体量的开发，配套服务配套服务体系体系于本项目至关重要，其对于增强客户的购买信心以及城市的品牌建立有着重要意义。安防体系、酒店餐饮体系、医疗卫生物业及客户服务体系等五、产品功能规划　　　　　　　　酒店会展功能位于项目北侧地块。规划有五星级酒店和国际化会展中心以满足需求。　　　　　　　　产品形态包括：崇阳溪景观观光带、武夷山风景区、民俗文化旅游，以“副业度假功能经营”的模式，吸引客户投资并为其提供长期的资金收益。　　　　　　　　产品形态：地块内布置多个休闲度假组团。水上乐园、湿地公园、生态会所　　　　　　　　其中休闲功能包括健身运动馆、网球场、保龄球、羽毛球场、篮球场、会员制图书馆、棋牌室、沙弧球、桌球、水吧、洗浴、壁球、乒乓球、高尔夫练习场等。　　　　　　　　项目产品形居住功能态以度假养生别墅组团组成。　　　　　　　产品形态包括：国际化的茶博园区、特色餐饮、旅游特产等，集购物、餐饮、休商业功能闲为一体，业态包括茶道、餐馆、生果、旅游特产品等。第三部分　项目景观规划建议项目地内自然资源丰富，在充分利用现有资源的基础上，以项目分组团式规划开发为单位，进行各组团内部主题景观营造，人工组建景观主题。同时各搭配各类人工及自然景观小品。组合成团，以点带面地组合成整体，以此增强项目的整体人视景观性，充分展现项目的可居、可观、可感性。１、超大私家山顶公园为了充分营造项目的唯一性，增强项目差异化，建议于项目山体顶部建造大型私家公园。２、禅境园林清晨沿河休闲漫步道　　沿水景景观设置林荫细路景观，可采用木栈道与卵石相结合的方式，延展至社区内部，为居者提供散步休闲的自由联通空间，舒缓的水流及两岸