敬呈：衡阳市申泰房地产开发有限公司先锋银座商业裙楼报告中汉（原德诚行）地产2010年9月前言感谢贵公司对我司的信任！希望通过此次交流，加深彼此的了解和信任，并进一步为本项目提供强有效的全方位攻略，从而赢得市场，树立贵公司品牌，引领商业地产潮流。因市场调研时间仓促，资料有限,此报告仅为项目开发方向性的指导纲要，疏漏之处望贵司不吝指正，待与贵司进行更加深入的沟通后，提出更详尽的可执行操盘策略。目录一、项目展望二、全国上半年宏观政策分析三、衡阳地区楼市数据分析四、竞争项目分析五、本案分析及建议六、中汉地产介绍展望本地块位于衡阳市老城区中心地段，项目形象要求高，业态组合复杂，秉着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益：我们的目标123实现项目的整体顺应不断变化的市树立精品形象，场，寻求合理的商弘扬申泰品牌。增值，成为项目业定位。利润的重要来源让我们看看上半年——全国宏观政策国务院总理：温家宝“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”随着国务院总理温家宝两会记者采访关于高房价的如上发言，让我们看看接下来的频繁的三、四月以来的新政。2010年叁月：政策重磅出击?被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大会第三次会议在3月5日召开，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、物业税征收；3、收紧房地产信贷。?七天以后，“国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部闻风而动，纷纷出台政策。?三月份的房地产，政府发出了明确的信号。政三月集策简3-10国土资源部关于加强房地产用地供应和监管的通知(“国十九条”)：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。3-18国资委新闻发布：要求78户不以房地产为主业的中央企业,退出房地产市场；行业门槛提高，行业整合将加剧2010年肆月：政策连下冰雹?从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰雹，密集度和力度实属少见。政四月集策简4-15国务院常务会议（“新国四条”）：（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施4-18国务院：暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4-19住建部：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。宏观政策下的楼市状况1、一线城市住宅量价齐跌，但商业地产未受大的影响。2、二线城市住宅量跌价涨，商业地产投资信心足。3、三、四线城市量稳价涨，商业地产投资热度高涨。让我们再看看——衡阳地区数据非住宅供应量下降：2010年上半年，批准预售商品房865801平方米,与去年同期相比增长60.68%。批准预售非住宅面积120370平方米，同比增长负23.94%。销售数量在递增：10年上半年，累计销售非住宅1106套，其中相较第一季度与第二季度非住宅销售来看第二季度增长同比第一季度增加9.5%。上半年非住宅销售价格同比09年在逐步增长：10年上半年，非住宅均价为6662元/平方米，同比增长29.94%。2010年上半年每月非住宅均价表80007723776470006563600057955592500040364000系列130002000100001月2月3月4月5月6月衡阳楼市商业销售数据结论：?供应量减少，属于”青黄不接”阶段?商业销售量在逐步增长?由于国家对住宅的政策，导致部分投资者转投商业地产未来衡阳商业整体谨慎乐观，后续市场销售特别是招商仍然存在较大压力。项目竞争对手研析项目竞争对手研析竟争项目划分原则美达金色家族1、地段存在可比性广百2、产品存在可比性崇业3、客户存在同类性4、商业具备代表性颐高宇元本案颐高数码广场项目简介：开发公司：上海宏润控股地理位置：先锋路中段建筑面积：16000平方米占地面积：3200平方米商铺面积区间：10—56平方米一楼均价：25800元/平方米二楼均价：13800元/平方米运营公司：颐高数码目前租金值：1楼150—220元/平方米2楼70—120元/平方米3楼45—60元/平方米4楼25—40元/平方米颐高数码广场1F商业布局图颐高数码广场2F商业布局图点评：颐高数码广场是有一个衡阳电脑老市场重新包装上市的地产项目，采用整体招租、整体运营的模式，使开发、销售、招租、运营各施其职，取得了良好的效果，值得本项目借鉴。宇元●万向城相关指标：总占地：37559㎡总建筑面积：270000㎡地下停车面积：23537㎡1200个左右停车位城市MALL面积：1.2万㎡行政公馆面积：99000㎡大洋百货面积：39000㎡家乐福面积：16200㎡今典国际影城：6000㎡时尚SHOW：6000㎡全中庭商业街：30000㎡CBD核心区：135000㎡酒店面积：6000㎡写字楼面积：30000㎡宇元起价3980元/㎡。每层递加30元／㎡、7-27万层甲销售部分为中低层的小面积户型，大面积户型滞销。向级写字楼城大洋百货、今典影城、全中庭特色商业街、业2到5层态酒店、休闲、娱乐配套。组少部分商业参与销售，1层临街独立门面、合绝大部分保留。全中庭特色商业街时尚特区商铺一般7-8㎡，-F1：家乐福超市对外销售单价为10000-18788元/㎡。时尚SHOW特区-F2-F2：：为为地下停地下停车场车场该项目规模较大，业态复杂，后期炒作较到位，其持续三年多的销售周期中已消化大部分物业，是09年衡阳商业项目销售的引导者，目前，主力店已签进驻意向但小经营户招商仍是一个难度。美达●新天地相关指标：总占地：20000㎡总建筑面积：40000㎡项目位置：解放路与蒸阳路交汇处开发公司:衡阳美达房地产开发有限公司商业运营：美美百货停车情况:-2楼开盘时间:09.11.15电梯情况:两台观光电梯6台扶手电梯美达咖啡厅、餐饮、美食、星级酒店暂未启动销售。新4—6层天星级宾馆地业此区域商铺为17—47㎡之间，2-3层商务休闲、内衣、10000-14000/态品牌女装、精品饰品对外销售单价为元㎡。组1层皮鞋、皮具、箱包、主打面积内铺17-28㎡、外铺47-58㎡、合高端品牌、黄金珠宝、化妆内铺为品、26000-28000、外铺为41000-46000元/㎡钟工、精品饰品时尚来迪街区商铺一般12㎡，-F1：时尚来迪街区对外销售单价为16000-18000元/㎡。国际二线品牌以上服装-F2-F2：：为为地下停地下停车场车场项目位置好，销售价格、面积都较适中，但由于项目规模有限、入市时机的不恰当及其他原因，导致资金回笼慢，招商不十分成功，最终导致延迟交房和开业。。崇业商业广场相关数据：项目位置：解放路与蒸阳南路交汇处总占地面积：14300㎡总建筑面积：10万㎡其中地下面积：26000㎡地上面积：51600㎡商场面积：52000㎡写字楼面积：13000㎡共分3个区域：1区商业中心：由写字楼与商场共同组成2区崇业百货：楼为地下超市，1-5楼百货，3区星级酒店：现正打桩，经营模式待定。6-17楼写字楼，一般面积110—200㎡不等，一层崇4户，现在对外销售起价5900元/㎡，均价66001.???元/㎡，最高价6900元/㎡，每层加50元。业星F4-F5F4-F5商开发开发商自商自?营营的的F4:商场1.1万/㎡；F5商场：9000/㎡业崇崇业业百百货货广级F3F3场金牛角王餐金牛角王餐饮饮崇崇业百货业百货F3：商场、1.8万/㎡业F2态酒民生堂药店组崇业百货F2：商城2.45万/㎡合F1店肯德基、必胜客崇业百货F1：商场，5.1万/㎡（打桩）—F1人人家超市崇业商业广场从地段而言是目前衡阳城区极佳商业综合体地产项目。其商业业态丰富，但在市场运营中，未能提前预热、项目推广一般，加上其他原因，导致项目迟迟不前。思考：衡阳市房地产从07年到10年的三年发展周期也可谓是商业地产的发展的进程，自上海宏润控股将老电脑城打包装修重新上市以颐高数码广场的身份出现在衡阳人们的眼前，也预示衡阳正式进入了商业时代，近三年的发展，从颐高的一枝独秀到宇元万象城的涅槃再生，从崇业商业广场的价格突破到最近的进步亚泰，衡阳商业地产不庸置疑的开始步入了一个更高的发展周期，而在这样的发展周期中我们处于什么地位呢？我们将以什么样的姿态来面对这样的市场呢？竞争项竞争项目目客客户研户研析析观海看源——了解竞争项目客户的来源是我们关注的重点本司针对颐高数码广场，鸿运数码广场等的业主进行了深入访谈，以下为部分业主代表的访谈内容：问：欧阳先生你是怎么知道颐高数码广场这个项目的呢？客户档案1答：网站上看到的。欧阳先生35岁颐高数码广场问：欧阳先生购买颐高是自营还是投资呢？金华公司高层答：肯定是投资，我本人喜欢做长线投资理财。目的：投资问：欧阳先生您最终选择颐高原因在那呢？答：主要是地段，位于市中心，有大的升值空间。问：对于该楼盘有什么其他建议吗？答：我觉得这个带租约销