0(2011423年月日）可行性研究报告阔百世纪松北项目1前言近年哈尔滨市房地产开发占哈市全社会固定资产投资比重不断加大，房地产已成为哈尔滨市经济发展的重要支柱产业之一，哈尔滨市政府推出城市发展战略，更加推动了房地产行业的繁荣与发展，哈尔滨市房地产市场存在巨大的商业机会。可行性报告从哈尔滨房地产市场出发，对项目所在的松北区市场进行分析，对项目进行了综合定位与论证，为项目的可行性提供了方向和依据。2一、哈尔滨市总体规划简要介绍二、松北区发展概况三、哈尔滨市房地产市场发展研究四、项目理解与定位五、项目技术分析六、结论七、附件目录Contents3一、哈尔滨市总体规划简要介绍4a、市属用地总规模：哈尔滨市行政辖区，总面积为5.3万平方公里。b、规划区：指哈尔滨市区，总面积为7086平方公里。c、中心城区：指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、松北区的行政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、红星乡，总面积为4187平方公里。d、主城区：指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、松北区、呼兰区规划的城市建成区，总用地面积458平方公里。规划范围?１、哈尔滨概述5a、人口规模：截至2010年底，哈市总人口数已达到992万，2020年市域常住人口控制在1050万人，城镇化水平达到65%；中心城区常住人口控制在600万人，非农业人口为500万人，城镇化水平为83.3%；主城区实际居住人口为460万人，其中常住人口为387万人，暂住人口为73万人。b、用地规模：2020年，中心城区用地面积为4187平方公里。主城区城市建设用地458平方公里，人均城市建设用地99.6平方米。城市规模?6a、经济总量2010年哈尔滨全年实现地区生产总值3665.9亿元，按可比价格计算比上年增长14.0%。其中，第一产业实现增加值412.7亿元，增长7.3%；第二产业实现增加值1384.6亿元，增长17.1%；第三产业实现增加值1868.6亿元，增长13.5%。非公有制经济实现增加值1904.3亿元，增长16.5%，占全市地区生产总值的比重为51.9%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为6.3%、44.2%和49.5%。人均地区生产总值36961元，比上年增长13.9%。b、利用外资全年实际利用外资7.03亿美元，比上年增长13.1%，新批准外商直接投资项目83个，合同外资金额3.67亿美元；直接使用外资金额7.0亿美元，增长15.7%。全年新批1000万美元以上的项目17个，总投资6.1亿美元，合同外资金额2.91亿美元。c、引进内资全年引进内资项目458个，协议引进内资1492.9亿元，增长7.8%；实际到位资金517.2亿元，增长40.0%，其中省外资金382.7亿元，增长37.5%。２、2010年经济发展统计指标分析7d、消费品全年社会消费品零售总额1770.2亿元，比上年增长18.8%，批发业零售额219.3亿元，增长16.5%；零售业零售额1321.9亿元，增长19.0%；住宿业零售额15.9亿元，增长19.5%；餐饮业零售额213.1亿元，增长19.4%。e、居民收入城市居民家庭年人均可支配收入17556.8元，增长10.5%，人均消费性支出13939.5元，增长12.8%；农村居民年人均纯收入8020.3元，增长18.4%，人均生活费支出4665.9元，增长18.9%。f、居民住房哈尔滨市区人均住房使用面积22.1平方米，比上年增加1.3平方米；农村居民人均居住使用面积24.4平方米，增加0.3平方米。农村砖瓦化钢木结构住房比重87.7%，比上年提高1.8个百分点。8g、房地产开发哈尔滨全年房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%，占全社会固定资产投资的比重为13.6%。商品房施工面积2911万平方米，增长9.2%，其中商品住宅施工面积2408万平方米，增长12.4%。h、建筑业全年建筑业实现增加值363.0亿元，比上年增长16.9%，占全市地区生产总值9.9%。资质以上建筑业企业1209户，完成建筑业总产值1083.9亿元，增长33.4%。建筑业全员劳动生产率186741元/人，比上年提高20522元/人。9哈尔滨市委十二届七次全会初步提出全市发展战略，哈尔滨总体发展战略概括为：“一江居中、两岸繁荣，北跃、南拓、中兴，强县”。打造“万顷松江湿地，百里生态长廊”，实施“以水为纲，以水定城，以水丽城”战略目标，以松花江为纽带整合、开发沿江湿地生态资源，亮出亲水生态牌，提升哈尔滨市整体城市品质和品位。３、城市建设现状和城市规划发展10强县强县：推进城乡一体化，市县同步发展，相互促动。?南拓：依托平房、开发区现有工业基础，打造新型工业新城。?拓南北跃：科技创新为先导，把江北打造成集文化、生态功能、科技为一体的新城区。?中兴中兴北跃中兴：加快老城改造，加快哈西、群力新区建设。?11哈尔滨将形成可持续发展的“一江、两城、九大组团”的主城区空间结构。以松花江（一江）为轴线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区（两城），构筑中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团，建设功能分区明确、组团布局合理、楔形绿地相隔、人居环境良好、基础设施完备、交通网络便捷、风貌特色突出的生态型园林城市。–以“一江、两河、三沟、四湖”为依托构筑生态框架。–构建“一主六副”城市公共中心。–建设“五大产业基地”。至2020年，居住用地面积为12900万平方米，人均居住用地面积为28平方米，规划城市人均居住建筑面积为35平方米。形成21个居住片区，重点建设松北、群力等居住新区。12二、松北区发展概况13松北新区位于哈尔滨市北部，是2004年2月经国务院批准成立的，辖区面积736平方公里。下辖五个镇，即松北镇、松浦镇、万宝镇、对青山镇和乐业镇。现有人口21.6万人。滨洲、滨北、哈齐、哈伊、哈黑、哈大、哈绥高速公路等多条公铁干线穿境而过，距哈尔滨太平国际机场仅20分钟车程，是全市、全省重要的交通枢纽。１、松北区概述14松北中央生活区为哈尔滨“北跃”战略的首要理念及核心区域，通过整合水生态和科技两大优势资源，吸纳集聚各类高端研发机构，高新技术企业和科技创业者，使科技新城成为国家级的研发中心和科技创新中心。目前，松北科技创新城入驻项目有国家农业科技创新中心、国家特种焊接工程研究中心、东北农业大学教学科研中心、哈尔滨国际金融大厦、科技创新城综合性会所、香格里拉、荣业五星级酒店等。15２、松北区发展趋势分析?江北作为城市扩容和“北跃”战略的重要发展方向，将打造“北国水城”和“科技新城”。通过建设“二纵、四横、十八湖”水系网络和130平方公里科技创新城，形成集旅游度假、娱乐休闲、科技人文、生态居住于一体的现代城市版图。?为满足出行，松花江上将建13条过江通道。松浦大桥已通车，松花江公路大桥扩幅（新桥）、西三环桥及滨北公铁两用桥已开工建设，预计2011年底投入使用。客运轨道通道包括地铁二号线和四号线。届时13条过江通道将使松花江南北两岸交通更为便捷。利民大道西侧滨州铁路线旁将建设哈尔滨北站，形成哈尔滨北部重要交通枢纽。16?江北大学城云集哈尔滨师范大学、商业大学、哈尔滨商业大学广厦学院、哈尔滨商业大学德强学院、农垦职业技术学院、黑龙江科技大学、生物科技学院等名校，学府气息浓厚；北京路东侧规划占地31平方公里的“三家湾避暑度假新城”，以“一心五镇”、“三山五湖十六岛”的布局，在国内形成“南有三亚湾避寒，北有三家湾避暑”的态势，全面提升松北区在哈市乃至全国的形象与地位。17通过构建“三横四纵”交通骨架，打造贯通江南江北、松北区的大交通格局，松北区全区基础设施投资累计完成28.55亿元，重点实施了松花江公路大桥扩建工程，大耿家立交桥建设工程、四环路与三环路西延长线立交桥工程、太阳岛下穿桥工程、金水河桥梁等11座桥梁及道路建设。a、区域基础设施概况３、区域市政及规划建设要素18b、“三横四纵”路网布局通过“三横四纵”交通体系和过江通道建设，拉开城市骨架，拓宽发展空间。“三横”道路建成后将为科技创新城建设和城乡一体化发展创造良好条件。“四纵”道路建成后，松北、呼兰与江南老城实现南北贯通，区内东西贯通。19三横：1、三环路江北段，完成16.8公里，投资12亿元，已经投入使用，并成为连通松北的最重要交通干道。2、万宝大道工程总投资5亿元，从大耿家转盘道至东金葡萄园路段已投入使用。3、沿江景观大道，目前正在推进建设中。四纵：1、松北大道，已经投入使用，成为连通江南、江北的重要通道。2、祥安北大街-祥安南大街-三环路西江桥，目前祥安北大街、祥安南大街已竣工投入使用，阳明滩大桥已于2010年启动建设，2011年末竣工。3、松浦大道，总投资3.18亿元，松浦大桥至三环路段已通车，三环路至利民大道段2011年底通车。4、江山街工程正在前期推进中。20c、文化旅游产业概况文化中心项目是哈尔滨市加快现代化大都市建设步伐，提高哈尔滨历史文化名城地位，突出联合国命名的音乐之都的地域文化特色，适应人民群众文化需求的重大举措。该项目主要由哈尔滨大剧院、职工文化艺术宫和综合馆三座建筑构成。项目计划投资18.8亿元，目前，已完成哈尔滨大剧院、职工文化艺术宫筑岛工程地下部分基础工程。21国家风景名胜区5A级旅游风景区太阳岛亦坐落于松北区，是哈尔滨打造“万顷松江湿地，百里生态长廊”旅游带的核心区，太阳岛项目的深度开发，主要通过太阳岛东区国际啤酒城项目、中区国际会议中心项目和西区欢乐太阳岛主题乐园项目，完善旅游服务和配套功能，使之成