亿城胥口镇储备用地定位报告2011年5月CONTENTS目录Ⅰ．楼市宏观环境分析Ⅱ．地块自身属性分析Ⅲ．周边重点个案分析IV.项目定位及开发建议第一章楼市宏观环境分析全国经济观察XX观点：房地产的繁荣离不开经济的稳定增长，目前全国经济指标普遍呈上升趋势，良好的宏观经济预期带动了投资高速增长；但是因为国家对房地产市场的打压力度政策越来越强，作为支柱性产业的房地产经济整体回升质量有待提高；目前保持经济的平稳发展、抑制房价、物价的过快上涨仍是下半年经济发展的主要任务。全国楼市观察2010年~2011年上半年房地产关键词：限购令、保障性住房、价格公示价格下跌、打击投资、投机客2011年1-4月，全国房地产投资实际完成额13，340亿元，同比增长34.3%，增幅较1-3月上升0.2个百分点。其中4月份全国房地产投资额为4，494亿元，同比增长34.6%，增速较3月份上升1.5个百分点。　　1-4月全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增长24.4%，增幅较1-3月上升1个百分点，其中4月份全国房屋新开工面积1.70亿平方米，同比增长26.9%，增速较3月份上升7.4个百分点。　　苏州楼市观察xx观点：在全国楼市表现普遍低迷的背景下，苏州楼市也不例外，建设项目规划面积逐步走低，表明国家调控政策的力度之大；施工许可总面积的上升很大一部是兴建保障性住房和商业项目的，所以商品房市场的低迷依然会持续下去。苏州楼市观察苏州楼市观察颂唐观点：从上表我们可以明显看出，苏州楼市整体成交均价及成交金额呈现出大幅度跳水的现象，随着全国楼市大环境进入寒冬期，因此，苏州楼市短期内不容乐观。xx观点：在楼市低迷时期，受整体市场的影响，在消费者市场预期较低的情况下，大部分开发商都举步维艰，一筹莫展，项目资金链压力受到严峻的挑战，可见“天时”对一个楼盘的成功与否起着非常关键的作用。政策解析1月“国111月国八4月“国十条”9.29新政条”条2010.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月第一轮调控第二轮调控第三轮调控第四轮调控二套房比例?建立考核问责制；?严格执行问责制?二套房首付款比例上调上调至不低?90㎡以上首付款；至60%；于40%30%；?首付款比例上调?房产交易税全额征收；?二套房，首付款不低至30%；?要求各地政府既定时间于50%，贷款利率1.1?禁止用消费性贷内公示房价调控目标；倍基准利率；款购房；?全国范围内限购；?可暂停发放第三套及?税费政策调整；?土地供应不得低于前两以上贷款。年供应总量的平均值。楼市调控由适度调整转型措辞严厉的行政干预，短期内，国家平抑房价的决心和力度由此可见一斑。宏观大势宏观大势2009年的火爆过后，房地产市场正在面临新一轮的政策调整期——是突变也是必然！历史证明，在经历一个房地产市场的火爆之后，国家必定会对房地产市场进行一轮政策的调控，2003、2008年我们经历过，现在轮到了2011……从国家2010年四月出台的调控政策看，政府初期调控目标并未完全达到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”。　　根据颂唐机构对长三角多个楼盘的监测结果，在新政颁布后，各个案场不同程度的出现了下滑，客户来访量明显下降，投资性楼盘认购客户有近30%提出退房意向，此次调控见效迅速。国五条《红火景象下的楼市之忧》新国五条后，各地限购频发——市场调整期已经开始。?08年的调整，销售量大幅下降，全国中心城市与导入型城市尤为明显;?2008年商品房销售面积同比下降19.7%，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长，2008年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。?面对每一次的楼市调整，全国的中心城市与导入型结构城市受到的影响最为明显;国八条新国八条，“史上最严”政策出炉——市场调整加剧进行中。?地方版限购令一路“攻城拔寨”，不到1个月时间覆盖华北、东北、西南、华东、华南等地。江苏调控细则——明码标价江苏省近日出台商品房销售明码标价的实施细则，目前该项“更为严厉”的调控地方政策除了标明总价、单价外，商品房经营者还应当明确标示楼盘土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结构、装修状况等。江苏调控细则——2011年江苏建成保障性住房45万套今年（2011年）是“十二五”开局之年，也是大规模实施保障性安居工程的第一年。根据中央统一部署，江苏省决定今年将建设各类保障性住房45万套。由于保障性住房建设任务重，资金投入量大，社会关注度高；为保民生价格相对于商品房有较大优势，所以对于商品房市场冲击较大。宏观经济——2010年GDP增幅保持在8%左右?国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时表示，2010年GDP增速要保持在8%左右。从房地产市场对GDP的贡献来看，政府还离不开房地产市场。房地产市场——保稳定是根本?国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府政策抑市，但政府不会全面打掉房地产市场xx观点：政策效应往往具有滞后效应，为快速取得市场成效，政府政策出台较以往会力度更大，但是基于目前整体宏观经济局面(外贸复苏仍存压力、实体经济回升基础尚不扎实)，政府不会将房地产市场一棒子打死，保持楼市稳定健康发展仍是核心基调。第二章项目自身属性分析宗地概况颂唐观点：项目处于新兴胥口镇地块版块内，距离太湖板块，木渎板块距离均较近，客群易于接受；项目容积率1.6，就容积率而言，适合打造多层、花园洋房类产品等市场稀缺产品。项目总建72462.3㎡，楼板价4399元/㎡。成交价面积建筑面积起报价元楼面单价成交总价竞的单位地块位置宗地编号用途出让年限容积率建筑密度绿化比率(㎡)(㎡)/㎡　　元/㎡(万元)吴中区胥江苏亿城口镇胥市苏地城镇住地产有路东侧、2010-B-72462.370年≤1.6　≤25%≥37%32927038469439951000宅用地限公司顾巷路南62号侧项目周边环境项目东临胥口镇政府；西面为民房和厂房；南侧为太湖樱花园和胥江工业园，因镇政府离项目较近周边金融业较为发达，多家国内知名银行在此开设分行；北面为胥口采香一村。xx观点：因镇政府离本案较近，所以在一定程度上提升了本案的档次，周边小区也较多，整体区域内人居氛围较为浓厚。项目交通分析?项目临快速干道，周边通达性较好，距太湖风景区、木渎商业圈以及苏州主城区都较为便捷；?项目周边公交系统也较为发达，有4路公交线路运行，最远可达园区。xx观点：项目周边交通系统较为完善，孙武路、采香路等快速干道使得项目对外围区域的客群辐射提供了可能。项目区位分析项目属城西区域，临近太湖大道太湖大本案板块，太湖黄金水岸、太湖天阙道板块、太湖纯水岸等开发项目一定程度上提升了区域的认知度和潜意识里的高端项目盘踞的区域。xx观点：从区位上看，项目并不在城市发展的主轴线上，但区域内的太湖黄金水岸等高端项目提升了区域范围内的知名度和成熟度。地块优劣势分析优势劣势?多层、花园洋房用地，稀缺性；?成本较高；?临近太湖风景区及木渎商业圈；?周边厂房，自建房较多；?镇政府近在咫尺，升值潜力较大?缺少大型生活配套；；?周边客群购买力相对较为薄弱?临近快速干道，通达性好；；发挥优势、规避劣势xx观点：从项目自身属性来看，受制于项目区位、成本的影响，项目面临一定的市场去化风险，因此我司认为：项目属邻太湖板块高成本项目，项目应结合市场实际，以高性价比产品突围区域市场的限制。第三章周边重点个案分析引言鉴于太湖板块与胥口镇联系日益紧密，太湖板块的表现如何将直接带动和影响胥口区域内的本案，因此我们将太湖板块一并纳入该分析板块，从而找出楼市的发展的轨迹和规律性，为项目的入市找准时机。太湖板块在整个苏州城市发展方向上，太湖板块一直致力于打造苏州高端项目的标杆性板块；由于土地资源的“独一无二”再加上太湖的绝佳景色及生态优势都是无可比拟的，湖景公寓等不限购的商业产品成为高端消费人群的宠儿；顺势成为逆市下的一道风景线，或打破楼市僵局，未来随着环太湖板块价值被进一步挖掘出来，届时太湖板块的别墅及湖景公寓或将成为多数投资者的首选。太湖板块内存量分析?太湖黄金水岸、太湖纯水岸、太湖高尔夫山庄等金庭在售项目，后续存量为80万方左右。?东山会、托斯卡那、未名园等东山在售项目后续存量达50万方左右。太湖板块后续存量达130万方左右。颂唐观点：本项目与太湖板块内竞争压力较为缓和，因本项目是以中低端客户为主的居住项目，针对客群的不通，所以竞争环境较为良好。板块内客群分析太湖度假高尔夫商务会友投资环太湖苏州大苏州上海长三角区域区域区域企业投资人高级公务员商界精英投资客苏州情节的村镇干部企业高管度假客上海人私营业主10%30%20%30%10%板块内楼盘概况项目名称建筑面积产品类型主力面积去化情况价格太湖黄金水岸12万方别墅、酒店独栋：400~500去年9月开的二期30套独栋和独栋：800万式公寓㎡；酒店式公寓160套公寓，已去化90%~1200万；酒店式：60~180㎡公寓：18000元/㎡太湖天阙3.3万方纯独栋项目630~670㎡去年3月推三期最后10套独栋，1800万起，共46套截止调研日期还有5套华丽家族太上湖97万方独栋、联排独栋：450~816今年2月加推二期48套房源，目联排：330万起；、叠加㎡；联排：前已去化当期推案的30%叠加：200万起；270~