芜湖和瑞科技园项目推广策略沟通2011年5月报告结构项目要点提炼市场简述市场简述群雄混战转型成长期的三级市场2010年芜湖楼市供应量（万㎡）2010年芜湖楼市成交金额（亿元）250229.61120112.3799.96100200169.4880150601004025.725024.533.9213.7912.445.0813.5203.4600住宅商业办公住宅商业办公2009年169.4824.55.082009年99.9613.793.462010年229.6133.9213.52010年112.3725.7212.442010年芜湖楼市成交均价（元/㎡）1200010443?芜湖地产投资、开发量、价格的上涨反应市场相对活跃100009371。807680006567?芜湖楼市正处于培育期向成长期转型的阶段，市场潜力600052804144较大，芜湖市场经历了本地+外来寡头开发商培育期，正4000逐步向更加活跃的成长期市场转型。2000?成长期市场通常包含：投机性与投资型开发与需求萌生0住宅商业办公，土地市场成交活跃价格上行，市场量价快速波浪上行等2009年414493716567特点，但值得注意时与过去五年几个重要城市成长期不同2010年5280104438076的是芜湖虽享受城市化进程红利但人口导入性差将制约成长期的速度。市场简述做安徽的宁波，安徽最具成长力的城市芜湖市2010年经济发展水平指标数据同比国内生产总值1108.6亿元增长18.2%其中：第一产业增加值49.2亿元增长3.7%第二产业增加值722.6亿元增长22.8%第三产业增加值336.8亿元增长12.4%全市人均GDP48306元（合7294美元）增长19.7%财政收入200.7亿元增长35.8%其中：地方财政收入94.8亿元增长36.6%固定资产投资1200亿元增长33.2%其中：第一产业投资13.49亿元增长51.8%第二产业投资669.64亿元增长44.3%第三产业投资536.97亿元增长25.6%社会消费品零售总额287.45亿元增长19.5%芜湖市2010年人民生活水平指标数据同比人均可支配收入18600元增长11%人均消费支出12980元增长10.1%城市居民人均住房使用面积增加6㎡恩格尔系数38.6%降低3个点人均纯收入7410元增长10%人均生活费支出5231元增长12.7%农村居民人均生活用房面积增加1.09㎡恩格尔系数41.59%降低0.91个点城乡居民人均储蓄存款2.06万元增长16.6%?2010年芜湖GDP增速跃安徽第一，成为安徽明星城市，城市地位增强。?从城市发展角度，芜湖的远期目标可比拟宁波，同为各省经济副中心，都有较好的第二产业基础，同时都具有港口经济优势能辐射和发展皖南经济圈和宁波港经济圈能量。?芜湖在整体GDP上目前只为宁波的五分之一，但目前芜湖城镇居民人均可支配收入方面却相当于宁波的百分之六十。从购买力角度而言，当芜湖GDP水平进一步发展时，芜湖人购买力将大大超过宁波。市场简述3:6:1的产业格局■三大产业：芜湖已形成汽车、家用电器、建材三个支柱产业。2010年全市工业对地区生产总值的增长贡献率达70.8%。汽车、家用电器、建材三大支柱产业支撑作用明显。2010年，三大支柱产业实现增加值437.24亿元，增长25.4%，拉动规模工业增长17.1个百分点，增长贡献率达68.1%。汽车产业以奇瑞为龙头，奇瑞实现工业总产值361亿元，利润7.2亿元，产销69.2万辆和68.2万辆，同比增长36.1%和36.3%，其中出口9.2万辆，占全国汽车出口总量的17%，保持全国出口第一。奇瑞占全国汽车生产企业销量排名第7位。家用电器产业以美的、日立为代表，家用空调器产能超过600万台。材料产业以海螺、新兴铸管为代表，海螺集团水泥产能居亚洲第一、世界第三，塑料型材产能居世界第一。■其他产业：芜湖方特是中国规模最大、拥有自主知识产权的高科技主题公园，2009年接待游客205万人次。■产业规划：2011-2020年，芜湖市的支柱产业规划将以科技产业、技术密集型的加工组装类和高加工度产业为主，主要有：汽车及汽车零部件、材料、电子电器、装备制造、信息等高新技术产业和现代服务业。市场简述南扩东进的城市发展格局■城区五大组团：?城中组团：城市商贸、商务文化中心；?城北组团：以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区；?城东组团：以现代工业、居住为主导的综合型新城区；?城南组团：以文化科教、高新技术产业为主的城区；?三山组团：以临港产业、能源产业为主导的综合型新城区。市场简述地产推广同质化严重板建筑当前楼盘业态销售情况定位语广告语楼盘点评块面积价格名流住宅、商48住宅1、2号楼住宅、50万方国2011城市都市综合体，并拥有印象铺、SOHO万㎡8111SOHO基本售完。推际都市综因名流而不可复制的一线江景滨、写字楼商铺出27套商铺销售合体巨著精彩纷呈资源，市场抗风险能江12500过半。年中推3号力强楼侨鸿滨住宅、商403月18日举行开工滨江首座容世界，为目前安徽省在建第滨江世纪业、酒店万㎡典礼40万方豪悦无界。一高楼，居民休闲娱江广场写字楼宅综合体乐首选消费目的地绿地镜住宅、写220住宅3月12日推伊顿公220万㎡缔造完美随市政府东迁，及绿湖世纪字楼万㎡6125馆二期17#楼174双生态国人居典范地·镜湖世纪城等一城城商业套住宅，销售率际城邦批住宅项目的崛起，东85%。4.8米层高带来对商业地产项目LOFT公寓预计5月的新需求开。中央城商业45商业4月17日推出45万㎡城再造一座将成为芜湖城南休闲城财富街万㎡1089712B#楼，13套商市综合商芜湖商业娱乐和商业消费的中南铺房源业体步行街心磁场。镜湖万住宅、写32项目打桩。将于6中国商业一座万达将成为芜湖的新热点城达广场字楼万㎡月开盘，力争2012地产旗舰广场，一，城市的新地标中商业年8月试营业，9品牌个城市中月正式满铺开业。心中国芜商业44商业一期推商业3076中西部小只有想不是芜湖重点项目，是湖商品万㎡12890套，均价11800元商品总汇到，没有中东部规模最大专业城交易博/㎡，销售率，现代化买不到市场集群，享受政府中览城63%。二期预计6专业市场专项政策支持月推2000套，价集群未定。市场简述炫富、符号、大鸣大放的芜湖地产推广市场简述炫富、符号化、大鸣大放的芜湖地产推广市场简述市场机会：1、结束培育期的芜湖地产市场潜力值得期待，土地升值预期信号明显。2、芜湖城市发展上升趋势明显，居民可支配收入与GDP对比给予了购买力充分的想象空间，3、芜湖3:6:1的产业结构发展格局势必形成众多大中型企业较多的格局，具备够购买高端商业物业潜在需求，需要注意的是高科技产业并不在形成主力支撑，产业格局中6的部分是本案客群所在。市场威胁：1、南扩东进的发展格局中，东扩已成为开发热土，并在芜湖人心中奠定了良好基础，区域竞争中需考虑南部与东部和滨江差异化的对比。2、芜湖现有主力大中型企业都拥有较多的土地空间，如何吸引和引导其购买从其是项目中需要解决因素。3、品牌房企进驻芜湖及大盘云集的现象势必在项目推广中带来媒体资源、市场影响力的高竞争格局。项目提炼项目提炼国家级的高新技术园区?高新区汽车及零部件、节能环保、电子信息产业实现营业总收入436亿元，占高新区经济总量的79.8%。其中，汽车及零部件产业营业总收入达到290.5亿元，成为高新区的特色支柱产业。在奇瑞的带动下，高新区集聚了50多家汽车关键零部件企业，辐射带动全市200多家汽车配套企业，形成了以汽车研发、生产为主体，集物流、销售、展示、汽车服务、汽车文化为一体的汽车产业群。项目提炼一步直达市心的高新区桥头堡地段和瑞科技园?项目位于芜湖高新技术产业开发区，九华南路以西、峨山路以南交叉地块，地貌为矩形。?目前项目已为平地，北面紧靠峨山路，东面是连同城市动脉的九华南路，西面、南面与高新区企业相邻。?地块交通方便，纵横城市中心与四面八方。?项目与繁华的市中心仅15分钟车程，交通便利，项目西南为芜湖汽车南站，覆盖皖南地区客运。项目提炼四重业态项目提炼有情调的园林独栋商务空间项目提炼前瞻性大格局的写字楼项目提炼未来感的商务平台项目提炼高性价比的人才公寓推广定位推广定位定位体系产品定位市场定位客户定位园林式企业园区大芜湖区域竞争格局大中型企业、机构资本模式定位芜湖首席国际生态企业公园和瑞科技园推广定位定位解读芜湖首席国际生态企业公园和瑞科技园概念模式：芜湖“绿脑”办公启蒙者与倡导者随着低碳时代的到来，全球经济正在从传统的增长方式，转向绿色可持续发展模式。而作为人类生产活动的主要场所——办公区域，变革首当其冲。绿脑办公，一种国际新兴的、颠覆传统的办公模式，通过建筑科技创新、绿色生态环境的营造、办公空间的释放，从而提高工作效率。绿脑办公优势：1.树立——企业社会形象责任感2.提高——工作效率三分之一以上3.保持——员工身体健康状况4.减少——企业运营管理成本5.增强——企业在未来市场的可持续竞争力推广策略策略演绎5月08月11月12年1月05月概念期创意岛期价值树立期产品力期以建筑和景观的用创意岛的独栋概念体验馆的揭产品深耕，各品符号化特点，附商务空间结合总幕，推演出项目类产品力的解析加企业公园的概部经济的概念，所引领的整体价念，如独栋、水推演出项目引领值高度和体系。系、园林推演出的商务风向和价项目的独特商务值尺度。腔调。阶段推广概念期推广【项目概念导入：2011年5月至9月】推广目标：将园区形象和概念导入到芜湖，确立项目在市场上的特征和识别性。推广主题：由此不同bedifferent商务办公可以由