都市综合体研究武汉合美置业2011年6月9日HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第11页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。都市综合体简介PARKOFFICEHOPSCAHOPSCACLUBHOTELSHOPPINGMALLAPARTMENT都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第22页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。都市综合体形成的背景城市发展的需要城市聚集的产物现代都市中，习惯快节都市综合体的出现是城市形态发奏的人们需要在一个方便、快展到一定程度的必然产物。因为城市本捷、经济、集多种功能于一体身就是一个聚集体，当人口聚集、用地的综合空间里，享受高效率的紧张到一定程度的时候，在这个区域的生活和工作，于是都市综合体核心部分就会出现这样一种综合物业。便应运而生。优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体市场需求旺盛都市综合体依地段而生，城由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一市一般都在CBD区域就会出现高定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意档次的复合建筑楼群。其功能不愿，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。能是单一的，而是复合性的，从就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里这一点来看，CBD本身就是一个休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场庞大的综合体。如北京万达广场、休闲、娱乐、主题公园于一体的都市综合体物业就是一个典型的CBD区域的城市的需求渐成热点。综合体。HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第33页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。都市综合体特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连续性内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值23HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第44页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。都市综合体开发模式德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：“合资—公共财政补“合作链”开发模式“独立”开发模式贴”模式现代城市发展对都市综合体要求越来越高，强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发这一模式产生于早期工这种模式一般是对旧城商展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机业化时代，资本主义原业中心进行改造时，单个结合，构成一个连续的、协调的空间。始积累产生了大量财富开发商力量比较薄弱，因都市综合体的规划、设计、定位、开发、服，一些大财团或政府纷此政府给予优惠政策，包务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就纷通过建设都市综合体括一系列公共财政补贴、能够做到的，它对开发商的自有资金、融资来彰显自己的实力，最无息贷款等政策，由开发渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关典型的例子：美国纽约商合资或合作进行开发，系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至的“洛克菲勒中心”由达到复兴旧城的目的。这包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内洛克菲勒财团兴建，法一模式在上个世纪70-80都市综合体的开发多采取“合作链”开发国巴黎德方斯区由法国年代日本的都市综合体开模式，这也是都市综合体适应未来发展的开政府兴建，这种开发模发中比较常见。如日比谷发模式。式的特点是投资主体单商业区、池袋日之出大街如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润“”一（多为财团或政府）、新宿西口商业回馆等。中心就采用这种开发模式。其运作方式是将、合作机构比较少（主这一模式的特点是公私合庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及要是建筑承包商、设计作、各取其利，相关的合领域的内容融入到阶段中。每个阶段、每个公司）、功能也相应比作单位也比较少，功能性内容都由专业的公司去执行，并在合同上明较简单。较强，但专业性不够。确各方的权益。必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第55页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。我国都市综合体发展现状?都市综合体发展速度快，数量也越来越多，规模越来越大。?目前的都市综合体主导功能以商业功能和写字楼功能为主。?文化休闲功能开始由配套型功能转为综合体的辅助功能。?连锁标准化和个性化并存发展。?呈现了都市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势。?都市综合体已成为重要的金融投资产品。?同质化甚至恶性化竞争日益严重。HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第66页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。典型案例--东京：六本木新城都市综合体东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万平米，建筑面积约为75.91万平米。此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿。HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第77页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。典型案例--东京：六本木新城都市综合体六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、六本木的轨道交通六本木的轨道交通赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区。六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。六本木在东京的位置六本木在东京的位置十二个停车点分布十二个停车点分布HOME-MADEHOME-MADEREALREALESTATEESTATECONSULTANTCONSULTANTCO.,CO.,LTDLTDAllAllrightsrightsreservedreserved第第88页页特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。特别声明：本提案知识产权归合美置业所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。典型案例--东京：六本木新城都市综合体美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成。B：中