木兰广场前期策划提报本案结构竞争背景政策背景市场背景自身产品营销方案项目的应对策略项目分析项目定位营销方案本案结构市市场场背景背景宏观政策分析宏观政策分析武汉房地产市场分析项项目定位目定位武汉房地产市场分析黄陂项目分析黄陂项目分析营销营销策策划划方案方案服服务务管理管理宏观环境分析市场背景国家商品房政策分析国家商业地产政策分析宏观环境分析市场背景限购后全国住宅房地产市场量价齐跌2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。某监控中心统计，截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出楼市限购政策，限购令出台后，住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周，成交量跌幅超过五成；杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。2011年全国房地产市场比较敏感，观望情绪浓厚，整个今年房价或者交易量走势由政策力度和供求关系将决定未来价格走势。武汉房地产市场分析市场背景汉版限购令限购后武汉二月住宅房地产量价齐跌调整后的武汉“限购令”实施已逾半月，昨日（3月8日），武汉房管部门对外发布信息称，该市楼市在12个月以来首次出现??“量价齐跌”现象。对此，市场各方反应不一。在消费者对楼市调控新政满怀期待中，昨日武汉市房管局对外发布了一则消息：根据对全市范围的统计，2月份，武汉楼市一年以来首次出现“量价齐跌”。根据上述部门发布的数据显示，2月份，武汉新住房销量较1月下降56%，价格下滑0.66%。对于我们远郊楼盘，很多刚性客户存在的观望情绪，今年整个市场行情都不容乐观。武汉市商业地产现状市场背景武汉市商业地产量价齐升随着武汉市房地产市场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。?武汉政府规划要求——商业地产发展有了良好的开端武汉市场上新建改建的各类商业地产——门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。?中部崛起战略位置的提升——武汉市商业成交量逐步提升吸引了众多外地开发商的投资，武汉自身良好的商业氛围，汉口火车站商圈等大型商业项目和众多社区型商业的开发。武汉市商业地产现状市场背景武汉市商业地产发展状况2007—2010年武汉市商业用房销售均价走势元/平方米45000400003368635000300002554425000200001084015000595010000500002007200820092010武汉商业用房的价格趋势呈一路上扬，截至2010年，同比31%增长率，目前均价已经达到3.36万元/平米。武汉市商业地产现状市场背景关于酒店式公寓以及写字楼武汉市2010写字楼销售情况小结（数据来源：恒信堂市场部）?1、2010年上半年，武汉写字楼供需均增长，但是价格方面，写字楼的价值还有待体现。?在区域布局上，武汉写字楼项目开始游城市中心向外围扩，光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。上半年写字楼供应比提升1%-3%，小户型成当前市场供应主体公寓式办公。还有LOFT办公、三层复式办公等。?2、成交量：2010上半年写字楼成交开始放量?2010年上半年，全市写字楼回暖，成交面积达16.6万方，与2009年全年成交量基本持平，武汉经济逐步向好，城市地位提升，外来企业拉动写字楼需求，同时恰逢沿海产业内部转移等，加上目前“国十条“等政策紧促写字楼、商业等商用物业效应，市场资金流向发生变化，转移至商用型物业。武汉市商业地产现状市场背景关于酒店式公寓以及写字楼武汉市2010写字楼销售情况小结（数据来源：恒信堂市场部）3、汉口写字楼均价位居全市价格标杆?汉口整体写字楼均价为16000元/平米左右，档次也是最高端；武昌区则不断挖掘高端写字楼市场，目前在售的新时代商务中心及在建的保利文化广场均定位为甲级写字楼，价格也均在万元以上；汉阳写字楼缺乏，顶秀广场作为标志性项目，颇受关注，但是受区域及市场影响，价格不足8000元./平米，远不及汉口。?4、建设大道：50元以上，板块评价租金约为60元/平米，为全市最高。出租率方面：武汉典型商务圈写字楼平均出租率都超过80%建设大道、滨江商务圈的写字楼出租率则超过90%写字楼商业类型将受到热捧。市场背景恒信堂建议：商业招商与住宅销售同时进行理论支持：1、黄陂商业地产稀缺，市场空缺就是我们的机会；2、恒信堂分析，2010.9.29新政后，住宅受到宏观调控的影响很大，包括首付成数增加、利率增加、限购等。而商业地产依然享受贷款首付五成、利率1.1倍的政策，并且不限贷款套数，因此，商业地产成为投资者的避风港。恒信堂调查数据显示，目前首选投资是商业地产，占比达到了38.2%，而选择购买住宅的锐减，只有12.3%。商业地产趋热的趋势已经明显。黄陂项目分析市场背景地理位置：黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市以北，国土总面积2261平方公里。全区与武汉中心城区7桥相连，境内不仅有国内四大门户机场之一的天河机场，还有目前亚洲最大的武汉北铁路编组站，以及滠口铁路货站和京九、京广、滠阳铁路，京广、沪汉蓉铁路快速客运专线在境内呈“十”字交汇。特别是黄陂南部地区处于汉口火车站，武汉客运港、武汉火车站和阳逻深水港的交通腹地，形成水、路、空的立体交通网络。人口情况：黄陂人口113万，约占全市的1/8，，其中乡村人口89万，农村劳力45万人。是武汉面积最大、人口最多的新城区。产业结构：全区经济结构战略性调整基本完成，形成“钢铁、机电、建材、医药化工、纺织服装、农产品加工”等六大主导产业，武湖服装产业集群、滠口建材产业集群已初具规模，南部经济带规模不断扩大。黄陂项目分析市场背景黄陂经济发展状况（数据来源：武汉市商务局）：2008年，黄陂区商贸业实现批发和零售额159867万元，比2007年增长18.2%，占第三产业增加值的比重达29.9%；实现社会消费品零售总额68.31亿元，比2007年增长19.4%。商业经济存在问题?1、商业网点布局无序，缺乏规划指导。　　2、商贸企业规模偏小，缺少龙头航母。　　3、业态单调，经营理念陈旧。　　4、商品交易市场及物流业发展还不尽人意。黄陂项目分析市场背景居民可支配收入保持平稳增长（数据来源：黄陂区统计局）：黄陂区城镇居民可支配收入保持平稳增长的态势，居民可支配收入保持较高水平。至2009年，人均可支配收入已达11429元。2010年，城市居民人均可支配收入11614.52元，城市居民在收入增加的同时，收入渠道增多，收入亦呈多元化趋势。小结：各项经济指标稳步增长，为房地产的发展提供了经济支撑。黄陂项目分析市场背景以上数据总结：1、黄陂区居民整体生活水平稳步提高2、居民消费水平稳步提高，消费类型急需扩充；3、居民日常消费比重大，对于日常消耗品和食品的种类和体量有足够的消费需求；各类商品市场所提供选择面小，造成了供求关系巨大的不平衡因利导势，利用黄陂木兰广场商业部分释放被压抑需求，带动住房销售。本案结构市市场场背景背景项项目定位目定位项目分析项目分析营销营销策策划划方案方案项目定位项目定位销销售服售服务务管理管理项目分析?项目所在区域状况简述?项目区域交通状况分析?项目区域消费状况分析项目分析项目分析项目所在区域整体状况简述中百仓储黄陂广场商圈项目地块建材市场武商量贩通过上图标识能够看出本项目位于G318、黄孝路、黄陂入口的交汇处。项目分析项目定位项目所在区域整体状况简述木兰广场实景图?项目地处新城开发的核心地段，同时也是城内外交通的枢纽中心，使项目具有成为该区域的地标性建筑的先天性优势。?目前该区域处于发展阶段，居住人口较为密集，项目距离中百仓储、黄陂广场、建材市场等商圈的直线距离均在1－2公里以内；周边还分布了黄陂环城中学、中国邮政以及黄陂区交通大队和黄陂公安局等。?地段交通十分便捷，临近岱黄高速，且靠近客运站，有巴士直通汉口及湖北其他区域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路线经过，交通十分便利。项目分析项目分析项目区域交通状况分析项目处于城市内外环线交界处，属于中心城区；毗邻G318、黄孝路、黄陂入口的交汇处，未来有极强的可扩展性。公交292路是武汉市首条跨高速公路开往远城区的公交线路，全长36公里。首末站分别为汉口火车站（西）和黄陂前川客运中心，配车40台，高峰时平均每分钟一台车；平日1万人次，春节期间每日近3万人次，载客50万人次。武汉-黄陂商业交流活跃。项目分析项目定位项目区域消费状况分析（数据来源：艾利森研究机构于2010年10月黄陂消费市场抽样）项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至50岁人群占总体人数39%，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对本项目来说可以说是极大的利好。周边人群年龄比例10%12%17%22%39%15岁以下15-25岁25-50岁50-60岁60岁以上项目分析项目分析项目区域消费状况分析（数据来源：艾利森研究机构于2010年10月黄陂消费市场抽样）项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力。10%17%14%5%25%15%14%公务员私营业主公司职员普通职工自由职业者学生其他项目分析项目分析项目区域商业现状：项目周边实际商业氛围不浓：如建材批发、电子批发、汽车配件整修等。以下为各片区详细情况(截止日期20110107)：区域范围主营业态自身特点面宽进深1楼2楼层租金售价层高高黄以黄陂