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2011郑州绿城西区项目重点个案分析报告
2011郑州绿城西区项目重点个案分析报告
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达成共识及时沟通工作汇报解读市场本次报告沟通的目标目录第二部分…………………宏观市场第三部分…………………郑州楼市排行榜第一部分…………………政策解读第四部分…………………重点项目分析第五部分…………………总结第一部分政策解读政策解读——宏观政策解读房地产政策解读Part一新政下房地产市场走势Part一各利益主体如何应对新政Part一房地产调控的背景及方向Part一房地产调控的背景及方向】股市、期货、外汇等市场风险加大,再加上房地产市场高利润的驱使,制造业资金以及逃避通货膨胀的避险资金流入房地产,其中还包括国外热钱。通货膨胀明显大于预期,金融风险进一步加大。从2010年8月开始至今,政府部门一直指出,钢铁、水泥、平板玻璃、煤炭、焦炭、铁合金、电池、有色金属、建材、轻工、纺织等行业产能过剩。大部分与房地产有关,为了消化过剩产能,国家前几年一直对房地产业调控较少。甚至有些地方政府把房地产业当做支柱产业发展。为抑制通货膨胀,实现经济平稳转型,国家要调控房地产业的发展投资环境恶化产能过剩经济学上讲:适度的通货膨胀有助于刺激经济发展,当通货膨胀速度一旦超过预期,就有可能引发经济危机。这也很好的解释了为什么宏观调控对房地产业先松后紧【房地产调控背景4月15日,国家统计局公布数据显示,3月份CPI上涨5.4%,创下连续32个月来的新高,物价调控压力巨大关键词二:CPI控制全国24个省份2011年CPI调控目标为4%,包括河南4月18日,国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示:环比价格下降的有12个城市,持平的有8个城市。其余50个城市全部上涨中部地区只有郑州房价环比下降关键词一:经济转型关键词三:房价上涨中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议(2010年10月18日中共第十七届中央委员会第五次全体会议通过)坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。房地产调控背景打压投资性需求,缓解住房供求矛盾!2010年12月26日,温总理表示:“在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”十二五规划主基调是经济转型,房地产业的趋稳既是经济转型的起点也是关键。国八条、房产税、限购令等一系列政策出台,彰显中央坚决抑制房价过快增长的决心。此外,2011年全国要建设1000万套保障性住房。2月27日,温总理网友在线交流表示:“政府调控房价我还有信心”“实现房价目标我没有灰心”“建3600万套保障房关键在于决心”房地产调控方向任志强:2011年房价涨幅环比或超6%行业内观点潘石屹:限购影响会很大王石:今年销售额不能超1400亿王石——2010年万科销售破千亿,同比增长70%,2011年销售额不允许超过1400亿即销售额增长速度降低至30%——泡沫终将破灭,房价终将上涨潘石屹——以限购为主的政策对房价是看跌的因素,影响会很大任志强——明年上半年楼市供不应求的局面会继续恶化,供不应求带来的就是房价的上涨???房地产调控方向国际经验已经证明了这一点易宪容:取消房贷优惠或引楼市质变李稻葵:房地产限购成本是误伤无辜商品价值规律,围绕其本身价值上下波动,经济学家观点郎咸平:房地产业调控要标本兼治商品房作为一种商品,最终也会遵守中国房地产市场具有很大的特殊性,投资炒作因素很大程度上致使商品房价格与价值过度偏离。宏观调控打击投资性需求,就有可能让房价真正的市场化,回归价值规律,房地产市场才能趋稳??房地产调控方向周小川:抗通胀要运用所有政策工具监管供给税收信贷未来调控的几个方面限购问责房地产调控方向回收流动性资金,减少开发贷款控制外资流入和信托调控的方向与路线紧资金限购限贷分流部分有效需求减少回款加速开发资金更加紧张暂时抑制有效需求保障房收土地房地产调控方向房地产调控的背景及方向房地产政策解读Part——新政下房地产市场走势Part——各利益主体如何应对新政Part——Part——房地产政策解读2010年房地产政策综述——政策力度不断加强,市场波动分化显著。国十一条”-“国十条”-“9.29新政”-新“国八条”从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控2010年房地产市场波动:“高歌猛进”-“低位回调”-“震荡明显”-“分化加剧”房地产政策解读准备金率上调0.5个百分点,调整后存款准备金率为16%。上调准备金率0.5个百分点。除农村信用社和村镇银行外,再次上调0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调存款准备金率0.5个百分点。上调存款准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调存款准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。2011.2.92011.4.62010.2.252011.1.202011.2.242010.1.182011.1.222011.3.252011.4.212011.5.122011.6.202010.5.102011.4.212010.10.202010.11.292010.11.162010.12.262010.12.202010年至今12次上调存款类金融机构人民币存款准备金率,6次上调存贷款基准利率十次上调存款准备金率次上调基准利率6房地产政策解读跌多次加息后价量平稳加息初期加息周期后期房价波动较大初期对不同档次物业影响不同购买力较弱时暂时观望购买力较强,初期影响小初期影响小保值需求首套需求改善需求主动跟进加快销售回笼资金开发商需求者加息影响借贷资金成本上升银行存款利率上升流动性收紧通过调节开发商资金成本,需求者的购房成本,改变供求市场。加息的初期影响较小,连续加息、对房价的抑制作用较明显。2011年已先后4次加息,若房价上涨势头抑制不住,央行年内还会连续加息。加息调控的逻辑:房地产政策解读点评明确房价控制目标,稳定预期,直接调控房价。1000万套保障性住房目标,各省目标正在上报。加大房产交易成本,对二手房市场影响较大。央行还会采取提高存款准备金率等一揽子货币政策降低金融风险确保保障房建设用地供给,明确了土地招拍挂制度改进方向。限购更严厉,涉及城市更广。明确约谈问责机制,确保政策的有力执行和落实。强化舆论引导消费。(2011年1月26日出台)关键内容新“国八条”解读合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面,有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,各地要加快建立和完善个人住房信息系统。第二套房信贷首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,各地根据实际在此基础上上调。落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求,2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量,大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住宅用房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,原则上对本地户籍家庭限购2套房,对非本地户籍能提供社保纳税证明的限购1套房,不能则暂停其购房对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告,有关部门根据规定对相关责任人进行问责。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。主要条款房地产政策解读1.进一步落实地方政府责任2.加大保障性安居工程建设力度3.调整完善相关税收政策,加强税收征管4.强化差别化住房信贷政策5.严格住房用地供应管理6.合理引导住房需求7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8.坚持和强化舆论导引11建设1000万套保障房增加公共租赁住房供应家庭购二套房首付6成利率1.1倍信贷保障房要求:户籍限购2套,非户籍最多一套范围:35个大中城市和房价过高,上涨过快城市国八条限购政府责任税收一季度公布住房价格目标执行不到位将问责约谈个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税房地产政策解读房产税试点城市一上海、重庆上海:仅针对新购住房且有较多减免,税率相对较低。重庆:除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外,还对存量独栋商品住宅征税,税率跨度大。针对新购且属于居民第二套住房(本市居民人均60平方米以内免征,非本市居民第二套住房屋免征),税基为交易价格的70%,税率暂定0.6%,交易价格低于上年平均销售价格2倍,税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率针对新购且属于居民第二套住房(本市居民人均60平方米以内免征,非本市居民第二套住房屋免征),税基为交易价格的70%,税率暂定0.6%,交易价格低于上年平均销售价格2倍,税率为0.4%。比较:上海税率低,但新房市场中符合征税条件的房源多房地产政策解读对炒房者无明显影响。——2011-02-22羊城晚报3周收2笔房产税指明了中国房地产税制改革的方向。房产税改革有助于引导居民理性购房,但遏制高房价不能寄希望于房产税。房产税所造成心理影响大于实质影响。在房产税出台后,搜房网重庆站曾做了一个网络调查,结果显示:45%的网友表示会因为房产税出台而暂停置业计划,31.2%表示置业计划不受影响,23.8%则表示不好说,“视情况而定”。重庆房产税开征房地产政策解读(郑政〔2011〕
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绿城西区
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个案分析
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从2010年8月开始至今,政府部门一直指出,钢铁、水泥、平板玻璃、煤炭、焦炭、铁合金、电池、有色金属、建材、轻工、纺织等行业产能过剩。大部分与房地产有关,为了消化过剩产能,国家前几年一直对房地产业调控较少。甚至有些地方政府把房地产业当做支柱产业发展。
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