前期沟通：一期推售（1A及1B地块，位于项目中部）物业类型（叠加复式、多层、小高层、高层物业）快速入市（预计09年5月左右推售）理想回报（徐州高端物业）本报告解决的问题：金石对市场和客户的理解本项目的营销策略金石操作优势附：项目视觉表现壹/把脉·市场目录贰/解码·项目叁/洞见·策略肆/金石·优势伍/视觉·表现壹/把脉·市场1、宏观市场宏观背景1：中国房地产市场由蓝渐红三级变奏20002004第一阶段第二阶段第三阶段2000年以前2000～2004年2005年至今房改推进，市场发育政策扶持，市场发展新政迭出，市场调整结论：未来市场竞争的格局将有“大市场”阶段向“专卖店”时代转化，这也更有帮于象恒基这样的有品牌、有实力的开发商展现实力。宏观背景2：徐州城市发展双核心格局明朗?徐州新城区将是一座充满活力的现代化生态城市；?成为具有徐州都市圈特点、具备强大市场；?将是徐州市新的“门户”和“窗口”；?徐州市对外联系的口岸，主要城市组团。结论：城市空间放大与城市框架的拉开，赋予了新城区历史性的发展机遇。作为主城人口重要的疏散方向，新城区的城市建设标志着徐州未来魅力生活的新的开始。宏观数据1：2007徐州城市土地供应新城区位居首位2007年成交面积(万平方米)2007年成交宗数(宗)板块一季度二季度三季度四季度合计一季度二季度三季度四季度合计东区46.0716.8644.7157.51165.15328114南区0.7505.1728.2734.1910113西区3.660003.6610001北区22.36004.8927.2520024中心区01.543.878.0113.4202226新城区0043.87169.37213.2400639合计72.8418.497.62268.05456.917417735结论：未来本项目的竞争主要集中在东区与新城区同类型物业之间展开。宏观数据2：价格涨幅回落购房趋于理性2008年1－8月份徐州价格指徐州市价格指数新建住房价格指数数90平方米住房价格指数二手住房价格指数月份同比环比同比环比环比同比环比1月108.199.3110.498.998.7102.799.82月107.2100.1109.5100.1--102.299.93月106.6100.4108.6100.4100102.3100.54月105.2100.4106.6100.5100.1101.7100.25月104100.2104.9100.2100101.7100.46月103.3100.2104.1100.2100101.1100.27月102.5100.1103100100100.9100.28月102.1100.1102.410099.9100.6100新建住房价格指数环比涨幅较小，房价比较稳定，由于市场观望，加上下半年全市供应量持续增加，预计全市月度价格涨幅波动仍然低于0.5个百分点。宏观数据3：市场主流回归功能实用型住宅片区老城区新城区九里片区金山桥片区坝山片区翟山片区城东片区云龙湖片区90平方米以下套型结构45%40%62%62%62%60%70%10%比例?目前90平方米住宅成为市场供应的主力，其套数比例占到市场总供应量的70％。?90平方米以上商品住宅的年度供应量达到124.5万方，总套数约6000套，其中120－150平方米住宅约2000套左右，别墅（包括叠加别墅）相关产品约1000套左右；?新城区90平方米以下户型占40%，新城区将主要以大户型竞争为主。宏观数据4：2007徐州住宅销售势头旺盛，2008年成交下滑态势明显05年至08年上半年徐州房地产市场分析260.74300227.6221.68173.5200154.46154.0298.61112.0810002005年2006年2007年2008年上半年市场销售量（万平方米）98.61173.5227.6154.02市场供应量（万平方米）154.46260.74221.68112.08结论：2008年，徐州市计划有230万平米商品房上市，目前的市场状况表明，受新政以及经济因素影响，成交开始出现下滑态势。宏观数据5：2008上半年徐州市场销售“虚假”回升市场整体萎靡明显结论：2008年上半年的短暂回升迹象，是由于统计方法变更，周围6县市数据纳入信息网造成的，目前的市场低迷更说明整体市场的持续萎靡不是一个短期的状态。宏观市场-总结?2007下半年新政之后，投资客群整体退潮，观望气氛日渐浓郁，市场销售气氛严重匮乏，消费预期短期难以修复。?2008年之前市场的火爆，推动了徐州住宅市场房价和地价的同步飙升，为后续市场的健康发展埋下隐患。?高位的价格、巨量的供应、观望气氛深厚，宏观经济政策层面的客观影响，房地产市场进入中期盘整不可避免。壹/把脉·市场2、区域规划徐州新城区的开发背景新城规划背景：?江苏省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略；?解决徐州市由“单核心、摊大饼”式的发展模式；?满足未来建设300万人口的特大城市的发展需求；?目前老城区已没有发展空间的情况下，发展新的城市中心。徐州新城的功能定位新城区功能定位：徐州市商务政务创新区规划建设步骤：2004年建设基础，2005年拉开建设框架，2006年建设初具规模，2007年起步区基本建成，2008年规模初现！徐州新城的起步区规划规划结构概括为：“一心、一环、四带、五区、十组团”。?一心：是指以大龙湖及周围绿地构成的生态核心；?一环：是指由拖龙山及城市生态控制隔离带组成的新城区生态绿环；?四带：楔入新城区各片区的城市公共绿地；?五区：由城市绿带分离的五个片区；?十组团：一片工业组团、五片居住组团、两片教育科研组团，一片商务办公组团、一片商业、居住综合服务组团。新城的未来前景：徐州新门户?面积：总规划用地50平方公里，建设用地38平方公里；?人口：规划期人口20万，远期可容纳40万人生活居住；?交通：距离老城中心仅8公里，紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，构筑1小时紧密城市圈；?环境：依托大龙湖和故黄河风光带，西靠托龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，山水天全、自然风光秀美，建立起多层次、立体化、复合型的网络状生态结构；新城对于徐州地产而言：大盘时代的到来?品牌开发商云集：恒基、绿地、国信、中铁、中茵、建工等知名开发商；?开发量巨大：6大品牌开发商集中于10平方公里的土地上，个案规模都超过45万平方米以上；?规划先行，政府引导，行政推动：目前国内比较流行的新城开发模式，目前最缺少的是产业的支撑；?新城将引领徐州地产的未来：大牌云集，大盘集中，规划先进，环境优美！结论：新城区有足够的能量吸引徐州人的目光。壹/把脉·市场附：竞争个案新城区未来的竞争格局?6大品牌开发商；?5大政府职能部门约2000人已入驻新城办公，未来办公人数达5000人；?1.2平方公里大龙湖；?10平方公里的新城起步规划区；?560万平方米以上的住宅总建筑面积；绿地商务城一期：国际花都概况卖点与销售1、品牌与规模的优势2、新城区“第一印象”3、配套设施完善4、一期已于9月29日上市：小高层均价3600－3800元/平方米，别墅均价5000元/平方米，5、小高层推出88套销售54套，销售率为61.4％；别墅推出60套占地面积：1463.31亩，销售29套，销售率为48.3％。建筑面积：242.39万方6、客户来源：超过20%是新城区物业类型:高层、小高层、多层、公务人员，其余来自老城区，大都叠加、联排、酒店式公寓等看好新城未来发展。项目为自行销售国信龙湖世家概况项目进展龙湖世家于08年6月6日奠基，9月20日房展会首次亮相，预计2008年底上市。项目分三区（A地块、B地块、C地块）建设，总建面积45万平方米。最东侧C地块为首批建设，总建筑面积约25万平方米.主力户型面积87平方米，价格未定。国信新城区7号地块项（2008-32号地块）位于本案南侧，预计09年底动工。占地面积：1400亩建筑面积：108万方物业类型：高层、小高层、多层、叠加、联排等中铁龙域中央概况项目进展项目一期为定销房，总建筑面积40万平方米，同时该项目将会入住2900位公务员，占新城区5000名公务员总数的58％，二期为商品房户型面积80－140平方米。项目整体为现代简约风格，南派的立面风占地面积：459亩格。建筑面积：60万方物业类型：多层、小高层、高层及花园洋房等中茵龙湖国际概况项目进展公寓产品户型面积80-140平方米，总套数1939套，别墅产品户型面积220-300平方米，总套数129套。项目高层预计年底上市。从中茵企业的前期开发思路看，项目将打造中端产品，力求快速回款。占地面积：440亩建筑面积：46.6万方物业类型：多层、小高层、高层及联排别墅等上海建工地块概况项目进展2008年6月26日开工奠基。预计3－5年内开发完成，年上市量约10万平方米。住宅户型面积63－230平方米，别墅户型面积230－260平方米。占地面积：440亩建筑面积：46.6万方物业类型：多层、小高层、高层及别墅等新城区房地产总体特征?集中上市：新城区项目都是在相当时间内拍地，预计未来3年，不包括经济适用房在内，年度新城区上市量将达到80万平方米左右，09年上半年上市量约40万方。?“贴身”竞争：6个项目都以大龙湖为中心，以路相隔，近距离竞争，在徐州市场罕见?形态近似：6个项目平均容和率为1.6左右，每个项目都包含有联排、叠加、小高层及多层的物业类型。?客户面窄：除了政府机关入驻外，并没有其它产业支撑，各个项目都把政府官员当作首期重要客户；东区世茂东都概况卖点与销售1、整体规划与品牌