http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载领秀清城价格定位报告惹目地产顾问机构2010年7月5日http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载目录http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载1市场调研1.1本次调研目的本次市场调研主要针对目标市场在售项目的销售价格，以及目前及未来市场放量情况，为本项目价格定位寻求依据，从而在市场价格的合理范围之内，力求将本项目价值最大化，提高项目利润。1.2整体市场概况目前市场在售项目较多，以县中心家乐园板块、羊绒工业园区及分散性位置的项目组合成目标市场的房地产项目版图。根据本次调研获悉，目前市场成交量较前几个月呈明显下降区域，主要是由于季节原因，其次由于目标市场销售比较规范，导致目前市场放量较少，房源素质层次不齐。例如新世纪花园5、6号楼处于尾盘清售阶段，凯旋城也并没有新的房源放出，大部分楼盘处于拿预售证的阶段。进入8月份阶段，大成都市花园、凯旋城都将有新房源公开发售，但体量相对本案较小。因此，8月份将是本案攻占买方市场较好的时间节点。1.3在售项目调研目前市场上有11个在售项目，其中县中心区域的项目都是高层产品，价格在2200—2400元/平方米左右。而羊绒工业园区项目的产品形态较为丰富，其中凯旋城以非电梯多层为主，有部分电梯多层和少量高层产品，而上大公寓项目也是以多层产品为主，有一栋板式高层产品，还有4栋精装修的类洋房产品（入户大堂挑空三层），此区域价格在1600—2500之间。在目前在售项目中，拥有多层产品的项目还有县北区域的国富奥城项目，一期全部是多层，价格为1600元/平方米。http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载在售项目区位图以上为市场在售项目区位图，针对目前市场在售项目，我们将针对以下几个方面对在售项目进行研究，为本项目价格定位及未来的销售策略提供依据及参考：◎项目均价及层差价◎项目开盘推售思路◎项目销售策略◎项目目前及未来市场放量1.3.1项目均价及层差价对比http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载项目名称均价（元/平方米）差价（元/平方米）新世纪花园240020/50大成都市花园230030/40宏都花园220030/40怡海花园————凯旋城230050/100上大公寓160050/80鸿祥国际230030/40丽景家园————亿力豪庭230020/30国富奥城160050/120领秀清城？？注：怡海花园项目处于前期调整规划阶段，所以暂没有价格。而丽景家园项目已经售完（经多方论证），不具备可比性。从上表可以看出，各项目高层产品的均价集中在2200—2400元/平方米之间，而多层均价在1600—2300元/平方米之间。其中，凯旋城多层2300元/平方米的均价是因为产品本身为框架剪力墙结构。各项目高层的楼层差价跨度较大，超过了市内常规的20或30元/平方米的范围。差价分为几个楼层段，各楼层段范围内的楼层不产生差价。多层项目的差价较为明显，2层与3层差价约100元/平方米，次顶层与顶层差价约100元/平方米。其中1—2层与3—4层之间的差价相对较小，约为50元/平方米。1.3.2项目开盘推售思路对比项目名称规划情况首期推售思路新世纪花园6栋高层2栋高层大成都市花园9栋高层3栋高层宏都花园6栋高层（4栋高层为新规划楼座）2栋高层怡海花园————http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载凯旋城一期12栋多层、4栋高层12栋多层上大公寓5栋多层、1栋高层、4栋洋房5栋板式多层鸿祥国际2栋高层2栋高层丽景家园6栋多层6栋多层亿力豪庭7栋高层2栋高层国富奥城一期12栋多层12栋多层领秀清城一期18栋多层，4栋叠墅？？？注：怡海花园处于前期调整规划阶段。根据调研获悉，由于市场操作比较规范，首期推售房源受工程进度所影响，但这些项目基本上都最大限度的保证首期推售房源充足，不会造成开盘即清盘的局面，但各项目开盘销售状况基本良好。对此，本项目在首期推售思路上，根据积累客群数量，尽大限度的保证房源充足。1.3.3项目开盘策略对比注：怡海花园处于前期调整规划阶项目名称开盘策略段。新世纪花园直接开盘大成都市花园直接开盘市场项目均以直接开盘销宏都花园直接开盘怡海花园——售的营销策略，在前期积累客凯旋城内部团购、开盘上大公寓开盘群量，在开盘当天对客户进行鸿祥国际直接开盘丽景家园直接开盘亿力豪庭团购、开盘国富奥城直接开盘领秀清城售VIP卡http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载约访、进一步订购。此营销策略在开盘蓄水过程当中，不容易把握客户，从而造成客户流失，并对开盘销售预期难以把控。从上表可以看出，只有本项目在开盘蓄水期选择售卡（小订）的营销策略。1.3.4项目目前及未来市场放量对比项目名称体量销售进度新世纪花园17万5、6号楼在售，其他楼座待售大成都市花园12万2、4、5号楼在售，8月份新开售两栋高层宏都花园10万两栋在售，新添6栋高层待售怡海花园未定（占地505亩，包括回迁）目前处于规划调整阶段，售楼部落成凯旋城15万一期剩余两栋高层8月份开售上大公寓6万多层部分尾房销售，即将推出一栋17层的板式高层，开盘时间未定鸿祥国际3.8万剩余40%房源出售中丽景家园3.2万尾房销售亿力豪庭12万尾房销售国富奥城38万一期尾房销售，二期待售，时间未定领秀清城一期13万，共30万8月份开盘从上表可以看出，在未来竞争市场当中，怡海花园的体量大，且产品形态与本项目相类似，将在一定程度上占据市场份额。而凯旋城距离本项目最近，竞争力较大。其他项目由于位置及产品形态的缘故，相对本项目产生的竞争力较小。在没有新项目面市的情况下未来市场将出现怡海花园、凯旋城、领秀清城三足鼎立的局面。1.4调研总结http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载?市场对多层的接受程度高于高层产品?项目价格定位并不合理，户型价值没有得到最大体现?受市场操作规范的影响因素，推售房源需要根据工程进度、客户积累数量制定推售策略?由于市场等其他方面制约，8月份市场新房源放量较少，成为本项目攻占市场的较好时机?根据产品形态的不同，市场未来将涌现较大的竞争压力，形成三足鼎立的局面2本项目均价制定2.1价格制定思路我们采用市场类比法制定价格，根据本项目自身情况，选取相对应的竞争项目作为本案的对比项目，然后确定对比项目的权重，确定市场价格比价体系，汇总比较打分得出比较价格。2.2价格制定过程2.2.1选取样本项目条件根据本案需制定价格的产品形态，选择市场同类产品的在售项目，根据以下原则进行样本项目选取：◎市场在售项目◎在售项目拥有一定的房源数量2.2.2多层样本项目选择http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载由于市场上有些同类产品项目已经进行尾盘销售阶段，所剩房源较少，不具备市场比较法选取样本项目的原则，故可选项目如下表所示：项目名称规划情况非电梯多层均价（元/平方米）电梯多层均价（元/平方米）凯旋城一期12栋多层、4栋高层25002800上大公寓5栋多层、1栋高层、4栋洋房1600——国富奥城一期12栋多层1600——2.2.3确定项目市场比价体系?确定样本项目权重原则越能客观反应市场状况的项，权重越大。其意是指根据目标市场情况，筛选具备影响价格的因素，例如地段、规模、景观等。?确定样本项目比价因素权重项权重分配原因地段0.5项目位置是影响价格最大的常规因素（房地产特性）配套0.4除了地段之外，影响价格最为严重的项（普通住宅项目特性）交通0.3常规影响因素（房地产特性）规模0.3常规影响因素建筑品质0.2产品本身的品质，具备一定的价格影响权重区域发展潜力0.4作为长时间的耐用品，区域未来态势也影响到价格物业管理0.3房地产产品最重要的附加值营销推广0.1项目调性及推广形象，也在一定程度上影响价格http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载注：上述权重项所占的权重是各因素对项目销售的影响程度的体现，最高分值为1分。?确定项目市场比价体系序项目评估项权重分配本项目样本项目样本项目样本项目号分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.52配套0.43交通0.34规模0.35建筑品质0.26区域发展潜力0.47物业管理0.38营销推广0.1　合计　　　注：最高分值为5分，根据下表格式确定本项目与样本项目的分值。?市场比较法公式n∑xy?∑x∑yr=[n∑x2?(∑x)2][n∑y2?(∑y)2n∑xy?∑x∑yb=n∑x2?(∑x)2∑y?b?∑xa=ny=a+bxhttp://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载根据上述公式代入本项目与其他项的权重分值，得出