www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载紫檀营销策略报告市场分析?片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。?成都高档住宅市场价格变化情况?成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。2002---2007上半年成都五城区价格走势力500040003000200010000200220032004200520062007单位：元/平方米(目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。□城南房价变化情况□城南住宅价格变化单位（元/平方米）80006000400063004405200002006年2007第一季城南住宅价格变化44056300城南住宅价格变化从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。说明城南的房价一直是成都房价的高位地带，是成都房价的风向标。这与城南良好的区域认知和房地产开发环境是分不开的，城南地价的上升及城南可开发土地的减少，加速了区域内房价的上涨。实力开发商的www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载入驻及市场导向的驱动也很好的带动了整个城南片区住宅的发展。单就2007年上半年，城南在售物业分布的地理位置来看，都不能与本案相抗衡，一定程度上可反应，本案的市场价值将高于现有的城南在售物业。?成都高档电梯物业市场现状豪宅在成都的概念，从别墅转化为电梯公寓始于世纪城，世纪城的热销，一定程度上也让豪宅的购买群体进行了一次新的轮回。从市场现有售价在5000元/平方米以上的高档电梯公寓来看，多分布于以下几个区域：府南河沿线区域、人民南路沿线区域、城南棕树-桐梓林区域、外双楠-光华片区。□府南河沿线区域南河沿线的电梯公寓项目开发量大于府河沿线的电梯公寓项目的开发量，而电梯公寓项目，特别是高档电梯公寓项目则主要集中在合江亭、九眼桥附近的区域。随成都府南河工程的改造完成及城市改造工程的深入，使得改造的区域内的居住环境得到了大量的提升，就目前府南河沿线的开发情况来看，多为高档电梯公寓项目，且高档电梯公寓项目的开发多集中在合江亭、九眼桥、锦江宾馆附近的区域。如雅典国际社区、中海?格林威治城、粼江峰阁、世代锦江1期等项目，从潜在项目来看，该区域内集中了诸如九龙仓项目、世代锦江2期等品牌开发公司的项目，而这类项目的定位则集中在高档电梯公寓。随电梯公寓市场的进一步发展，府南河沿线的区域将成为高档电梯公寓的密集分布区，而合江亭、九眼桥附近区域的高档电梯公寓项目的开发又将使该区域成为成都地区电梯公寓项目“豪宅”或“类豪宅”的聚集区域。□城市中心内环区域该区域是由于旧城改造后，提供了开发用地。这类地块具有占地面积小、高土地成本、高容积率等特征。而这些地块的开发商都具有较强的开发www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载实力，目前典型的城市中心高档住宅项目有，鼓楼世家、蓝光皇后国际公寓、仁恒广场、力讯成都项目。□人民南路沿线区域人民南路沿线区域因受地理位置的影响，使得该区域内的电梯公寓项目的定位多为中、高档。而另一方面，因该区域临近成都主要交通干道的特殊地理位置，加之人民南路沿线传承了一定的商务氛围，故该区域的电梯公寓有转向成为商、住两用的现象。该区域内在过去几年中，开发的主要项目有华西美庐、盘古花园、凯莱蒂景等项目。现阶段，该区域以首座、世纪城为代表。□城南区域城南的高档电梯公寓开发由过去以银都花园为中心辐射的桐梓林片区及以锦官新城为中心辐射的棕树片区的城南区域，扩大辐射到以和黄、九龙仓城南地块为中心的大城南区域。本案则属于这个区域的绝版地块。城南作为成都地区房地产开发的最主要区域，拥有市场开发最主流的品牌开发商，如中海、和黄等品牌实力开发商，使得其项目定位多为高档次物业。之所以城南的电梯公寓市场能自然的形成高档次、高品质化的目标市场，是受到了品牌开发商打造的品质居住社区及完善的社区配套，所营造的舒适性、品质性的居住环境的直接作用，该区域是豪宅产品生长的天然土壤。。□双楠、光华区域该区域在近三年的开发中，因实力开发商的大规模开发。如滕王阁、博瑞、武海、置信等开发商的强势介入，区域开发格局及定位也是该区域成为成都主流的高档住宅开发区。?版块竞争格局?直接竞争版块：本案直接竞争板块为城南版块，包括桐梓林片区、城南副中心。www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载□次竞争版块：内环线内区域、外双楠片区。?桐梓林片区VS城南副中心桐梓林片区城南副中心VS人民南路旁，城市中心生活区，距离地处城南延线，毗邻政距离市中心、CBD等区域很近府新办公中心、新会展中心、地铁1号线、高新产业园区、。目前成都富人居住最集中的区域，生活配套共享城市配套，生活配生活配套，道路、公交、学校等市套有待完善，公交线路政配套非常完善较少，地铁线路正在建设中开发成熟度、居住成熟度很高成熟度开发趋于成熟、居住成熟度较低城市绝对富人生活方式，繁华而生活方式城市生活方式，较繁华有档次区域内集中的均为高端项目，是人文环境因市政府南迁，区域内富人最集中居住的区域的高端项目逐渐增多市场认知度很高市场认知市场认知度不断提升近期以高层电梯毫宅产品为主产品形态高层电梯公寓为主目前已推出产品成交价均在7800价格水平目前已推出产品成交价元/㎡左右，甚至部分二手房价达均在6500元/㎡左右到8300元/㎡?桐梓林片区VS外双楠片区桐梓林片区VS外双楠片区人民南路旁，城市中心生活距离是城西较成熟的居住生活区，距二环区，距离市中心、CBD等区路三公里左右。域很近，距机场也很近www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载目前成都富人居住最集中的生活配套非主流富人集中居住的区域，但生活区域，生活配套，及市政配配套较齐全套非常完善富人区高端项目的开发成熟成熟度“鹭岛国际”开发后，提升了该区域度成都第一的楼盘品质。城市绝对富人生活方式，繁生活方式非主流人群的生活方式华而有档次富人区的市场认知度最高市场认知南富西贵的居住感念，富人区的市场认知度一般，但正在强化绝对的城市富人区版块属性项目开发综合价值较高的区域及利益点目前已推出产品成交价均在价格水平目前已推出产品成交价均在6500元/7800元/㎡左右，甚至部分㎡左右，部分精装房价突破10000元二手房价达到8300元/㎡/㎡?桐梓林片区VS内环线内区域桐梓林片区VS内环线内区域人民南路旁，城市中心生活距离内环线以内，城市中心商业区及生活区，距离市中心近、CBD等区，距离市中心、CBD等区域很近，区域很近，距机场也很近距机场较远目前成都富人居住最集中的生活配套非主流富人集中居住的区域，生活配区域，生活配套，及市政配套较全套非常完善富人区高端项目的开发成熟成熟度近两年才有个别高端项目推出度成都第一城市绝对富人生活方式，繁生活方式都市白领快节奏的生活，体现工作对华而有档次他们的重要性富人区的市场认知度最高市场认知富人区的市场认知度不强绝对的城市富人区版块属性商业开发价值较高的区域及利益点www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载目前已推出相对高端的产品价格水平目前已推出产品成交价均已有达到成交价均在8500元/㎡左右，9050元/㎡，部分精装房价突破部分顶跃房价最高达到11000元/㎡18000元/㎡?结论桐梓林片区是成都形成的第一个富人集中居住区，区域内有如锦绣花园、中华园、凯莱帝景等成都最高端的项目，整个区域内有成都市最齐全、最高端的生活配套设施，其已成为成都最具高端身份名片的居住区之一，所以该区域对于成功人士的吸引力始终很强。而如城南副中心是受最早城南高档住区的开发的影响，及政府主观引导，相对桐梓林片区来讲其富人区的纯粹性及成都人的认知就弱许多，但发展潜力巨大。外双楠片区虽地理、居住成