安徽美生合肥包河区项目13／10／1613／10／16本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分2005/9/92005/9/162005/10/102005/10/30第一阶段第一阶段第二阶段市场调研发展战略与项目定位启动区及物业发展建议?区域宏观经济背景研究?项目界定及研判?启动区策略?房地产市场调研?问题结构化分析?物业发展建议工作?专业人士访谈?市场机会点的挖掘和分析?规划设计任务书?一线销售人员访谈?案例借鉴和分析?消费者访谈及座谈会?项目整体发展战略?项目定位深化?物业发展构思?经济测算本报告是严格保密的。2项目目标及限制条件项目目标?加快项目建设初期的现金回流速度?项目前期聚集人气，扩大市场影响力?利润最大化项目限制条件?由于包河大道扩建占用本项目西侧部分土地，开发商需要向政府提出具体的用地补偿方案?商业用地面积及容积率已经确定，但分布情况待定，开发商要求世联在9月26号前完成商业用地布局方案建议，向政府报规划?开发商已有规划备选方案，要求世联在本报告中做方案评价开发商背景?开发商母公司为实业公司，在绍兴有过小规模楼盘的开发经历?本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘，要求务必成功?开发商在当地没有品牌知名度本报告是严格保密的。3报告结构项目属性界定我们的资源和问题市场环境分析我们的战场竞争环境分析我们和谁争夺客户市场机会分析我们如何发掘机会赢得竞争项目发展战略我们的战略项目定位我们应该怎么做附件规划方案评价及经济测算本报告是严格保密的。4我们的资源和问题?地块解析项目属性界定?本项目主要问题?项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件本报告是严格保密的。5项目交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大?本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处，距312市府广场国道约200米，属于城市近郊区域；一环路南淝?地块与市区主要由包河大道、河马鞍山路等连接，距市府广场约8公里；至巢湖约9公里；马鞍山南路二环路?包河大道现状为双向4车道，规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道，规格为双向8车道距市府广。场8公里包河大道本案距巢湖9312国道公里本报告是严格保密的。6地块西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地，内部被2条规划市政道路分割为3块?项目西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地；?地块内部被2条规划市政道路分割为3块。本报告是严格保密的。7地块资源——上风上水，地块内部有一定坡度以及湿地，但相对周边无特殊资源?地块位于合肥市上风上水的南偏东区域；?地块内部有湿地区域；?地块内部有一定坡地，总体来说两侧地势高于中部地势。包河大道本报告是严格保密的。8项目周边现在缺乏必要的生活配套设施，但位于合肥未来的主要发展方向上?项目距葛大店中心区域约1.5公里?葛大店为2环路外近郊的区域级商业中心，但档次以低档沿街商铺、肉菜市场为主葛大店片区?葛大店区域分布有10余所职业学校、技校?项目周边现在缺乏中小约1.5公学校、商业设施、医院等包河大道里基本生活配套；文文省公路技校皖深职业学校?位于合肥未来的主要发展方向上，配套设施将逐步得到改善。约700米包河区政府本报告是严格保密的。9地块经济指标——商业面积较大，地价相对便宜?总用地面积：182091平方米?代征城市道路面积约33273平方米?代征绿地面积约17077平方米包河大道景观绿地?商业用地面积约12095平方米?居住可用地面积约119645平方米?容积率：商业部分2.5，住宅部分1.6（可上调至1.75）；?建筑面积：商业部分30238平方米，住宅部分191432平方米（可上调至209379平方米）；?地价：约64万/亩，按容积率商业地块为1.6计，则楼面地价约为600占地12095平方元/平方米；周边地块预计出让米价为80～100万/亩，按容积率容积率2.5为1.6计，则楼面地价约为750～937元/平方米。本报告是严格保密的。10地块解析结论?项目交通通达度好地块优势?地块位于合肥市上风上水区域?64万/亩的地价相对现有市场较为便宜?地处二环路以外，属于合肥市近郊区域?目前周边缺乏必要生活配套设施地块劣势?地块被规划市政道路分割为3块，不利于规划布局的延续及项目分期本报告是严格保密的。11我们的资源和问题?地块解析项目属性界定?本项目主要问题?项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件本报告是严格保密的。12本项目面临的主要问题问题1如何消除客户对陌生区域的抗性，吸引足够的有效客户？问题2如何打造项目的核心竞争力？问题3如何把握产品、项目、公司品牌的相互关系？问题4如何控制开发节奏？本报告是严格保密的。13我们的资源和问题?地块解析项目属性界定?本项目主要问题?项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件本报告是严格保密的。14项目属性界定?属性诠释区位?近郊陌生区?可达性好，但距离市区8公里，距离较远属性?周边缺乏基本生活配套，较为陌生?备受关注的城市发?处于合肥城市扩展、政府重点发展方向展方向之上?近期建设投资力度加大，不断有开发商关注项目?中等规模?占地270亩，属于合肥市郊区楼盘中等规模属性?资源条件一般?无特殊资源?地块形态较差?被规划的市政道路切割为3块?商业面积较大、容积率偏高?2.5容积率、3万建面的商业在该区域，现阶段较难消化，且难以布局以协调与住宅的关系本报告是严格保密的。15我们的战场项目属性界定?城市总体规划市场环境分析?总体市场概况?板块分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件本报告是严格保密的。162001-2005年主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制合肥城市规划向北发展，本项目未在城市主要发展方向上?城市总体布局为“多中心、组?北区——建设庐阳区团式”；工业园区和双凤工业区二环一环，是居住、工业、建材北区、仓库功能的综合区；?规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区；?东区——包括新站综东区合试验区和龙岗工业区，是居住、工业、商贸?老城区——全市行政、商贸老城区、交通功能的综合区；、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；?西南区——包括高新技术开发区、政务文化?新城区——经济技术开发区新区以及董铺岛科研基，是现代工业基地，兼居住、西南区地等，是居住、工业、游憩功能；商贸、科研、教育、旅游功能的综合区。新城区本报告是严格保密的。17根据合肥市高层构想，合肥市将由“环城时代”迈入“环巢湖时代”，本项目所在区域面临新的发展机遇?自2005年年初开始，合肥将正式开始由“环城时代”迈环城时代根据合肥市高层构想入“环巢湖时代”，启动巢湖，省级机关将向巢湖风景旅游规划；方向搬迁、机场将迁至城北区域……?在各项重大建设举措当中，位于本项目西侧的包河大道合肥市未来将向“滨湖将成为连接市区与巢湖的主城市”方向发展，而本要景观大道，并扩建为8车道，从本项目至巢湖车行距包河工业区项目所在区域将发展离约9公里；为以居住、办公为主的新兴区域9公里?包河工业区：总规划面积12合肥机场平方公里，将建成融工业、商业、房地产、科教、旅游为一体的新城区。包河大道巢湖环巢湖时代本报告是严格保密的。18我们的战场项目属性界定?城市总体规划市场环境分析?总体市场概况?板块分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件本报告是严格保密的。19房价上升迅速、投资比例增加、出现供过于求等事实表明，合肥市房地产出现一定过热迹象合肥历年商品房供求状况?按照经验，销售面积和竣工面积比值在0.8—1.1为正常，从这一指标看出合肥目前市场出现供过于求；?根据经验，内向型城市的年人均销售量在1~2平方米/人/年为正常状态，根据城市规模大小而取上下值，而属中等规模的合肥市2004年年人均销售量为2.06平方米/人/年，超过了正常水平；投资与自住比例?去年开始，投资在购房中所3.6%18.5%占比例明显上升，接近2成；100%80%?合肥房价近年涨幅非常迅速60%96.4%，其中既有长期压抑的需求得40%81.5%到释放、产品素质提高、开发20%成本提高等原因，同时也有投0%资客增加等人为炒作因素。2002年2004年自住投资本报告是严格保密的。202004年上半年与2005年上半年房地产数据对比及近期成交数据分析?数据显示，合肥市房地产市场今年上半年发展仍然迅速，宏观调控的作用主要在下半年得到体现；?根据6~9月的部分成交数据显示，合肥市整体销售面积波动较大，平均销售量约为5万平方米/周，万平方小于上半年的5.6万平方米米/周；?销售量出现下滑的同时，售价近几个月来也出现徘徊不前的局面；销售面积售价?根据一线访谈情况，此次宏观调控对合肥市房地产100000400090000350080000影响较大，主要体现在开700003000发商对销售普遍存在担心600002500500002000400001500，以及消费者对市场的观30000望心理；2000010001000050000?6-13～7-26～8-2～8-9～8-16～8-23～8-29～9-6～9-13～9-20～由于近期房价没有出现大6-13～7-26～8-2～8-9～8-16～8-23～8-29～9-6～9-13～9-20～6-178-18-88-158-228-299-59-129-199-26面积滑坡，市场开始逐渐6-178-18-88-158-228-299-59-129-199-26销售面积回暖。售价本报告是严格保密的。21合肥市总体市场情况小结