永清韩村镇城市化改造项目营销策略方案北京世纪财富房地产机构CENTURYFORTUNEREALESTATEAGENT第一部分市场篇第二部分定位篇目录第三部分营销篇第四部分推广篇第五部分执行篇第六部分财富篇宏观环境分析永清宏观环境市场篇|永清房地产市场重点竞品分析财富观点20102010年年楼楼市政策市政策与与市市场场2010年新年伊始，国十一条拉开新一轮宏观调控政策序幕。重点出台了对第二套房的首付款及贷款利率政策。2010年4月，新国十条发布在国十一条调控力不足的形势下，新国十条在四月出台，政策提出部分地区暂停放第三套房贷，二套房首付不得低于50%，要加快保障性住房建设。2010年9月，七部委通知（新国五条）发布?对新国十条的再次加强和严格执行，并首次提出要限定居民家庭购房套数，限制外地购房客户贷款。?本次调控政策再次重申暂停发放第三套及以上房贷，第二套房首付不低于50%，利率为1.1倍。?首套房首付款比例不得低于30%。?另外，重申加快保障性住房供应，增强调控执行力度和监察力度。2010年10月、12月，中国人民银行两次宣布加息10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。12月25日：中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。政策解政策解读读态度鲜明，目的明确鼓励自住型住房需求；首次购买90平米以上住房首付比例20%，享受七的首付比例为30%；取消对贷款购买商品住房，首付折优惠利率。七折优惠利率，八折或八款比例调整到30%及以上点五折。二套房首付比例40%，贷提高二套房首付比例和贷对贷款购买第二套住房的家款利率根据不同情况作评款利率；局部地区可限制庭，严格执行首付比例不低估。可享受八折优惠利率购房套数及停批二套房以于50%、贷款利率不低于基。上贷款。准利率1.1倍的规定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各商业银行暂停发放第三套暂停发放购买第三套及以及以上住房贷款上住房贷款；政策解政策解读读重点打击投资性需求；增加土地及保障性住房供应，稳定价格，防止价格过快增长精准打击，防止过度波动市市场数场数据据六大城市近六个月成交面积走势表市市场数场数据据70个大中城市房屋销售价格指数市市场场解解读读缓步推进，蓄势待发从全国的成交数据来看，调控取得了初步胜利，成交价格同比增幅降低，环比还出现了负增长和0增长的形势，成交面积增长速度放缓，在10月份还出现回落，房产市场在政策调控下“软着陆”。在如此严厉的调控政策打压下，楼市依然能缓步推进，甚至在11月份出现回暖态势，有理由相信，在后续没有调控政策加码的情况下，楼市反弹预期明显。宏观环境分析永清宏观环境市场篇|永清房地产市场重点竞品分析财富观点京津冀都市圈京津冀都市圈京津冀都市圈占地183704平方公里，占全国总面积的1.9％，人口7605.13万人，占全国总人口的比重为5.79％。京津冀三省市，2009年GDP合计为36600亿，占全国的比重为10.9%。永清县地处北京与天津之间，位于京津冀都市圈的核心地带，在京台高100公里都市圈北京速正式通车后，永清与京津地区一体化优势将进一步凸廊坊显。40kmmk永清县01永清县天津m405kkm7.保定894km沧州环环首都首都经济经济圈圈20152015年，主要年，主要经济经济指指标标比比20102010年翻年翻两两番，番，地地区区生生产总值产总值由由20102010年年的的11961196亿亿元元达达到到47844784环首都经济圈规划呼之欲出，规划13市县有望享受北京同城化待遇，地亿亿元，元，年均增年均增长长31%31%以以处京南新城地带的永清县将承接大量的经济圈外溢产业上。上。、人口，区域经济发展面临空前机遇。环环首都首都经济经济圈城圈城区总区总人口由人口由20102010年的年的165165万万人人达达到到300300万人、年均万人、年均增增长长12.7%12.7%。。城城镇镇化率化率由由20102010年的年的33%33%上升到上升到永清县60%60%。。年均增年均增长长5.45.4个个百百分点。分点。永永清概清概述述永清县隶属河北省廊坊市，位于河北中部，幅员面积776平方公里，辖五镇、九乡、一园，总人口38.2万人。永清县地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，区位优势明显，发展空间广阔。永永清清交通交通首都机场域内交通发达。半小时圈内有京津京沈高速、京石、津保、京深四条高速公路和京津110塘0第二机场4104、106两条国6国高国道速道以及京九铁路。道京1小时圈内有京津台高两大直辖市、首都速国际机场、第二机场和天津新港。天津港重大交通利重大交通利好好京台高速(廊坊段)预计于2012年建成通车，届时永清可实现半小时北京生活圈，向北可直通首都机场，向东直通天津港、天津机场及唐山港，一小时上天下海。永永清发清发展展永清工业园台湾工业园永清工业园浙商新城室内滑雪场大千世界永清县依托境内丰富的森林、温泉资源，大力发展休闲旅游等现代服务业。目前，已初步形成以韩村、别古庄为中心的休闲旅游产业带。中国光彩生态产业园、大千世界温泉度假村、榕源温泉度假村等项目相继破土动工。室内滑雪场落户永清，都将带动休闲旅游产业发展。小小结结：：永清县域经济起步较低，以农业和天然资源为主，房地产发展落后。依托京津冀都市圈和环首都经济圈的规划优势，永清发展面临前所未有的后发优势。宏观环境分析永清宏观环境市场篇|永清房地产市场重点竞品分析财富观点周周边区边区域域发发展展状态状态——廊坊廊坊广阳区代表项目：名人国际安次区华元和庭代表项目：天域学府江南水郡锦瑞尚城紫薇天怡俪水嘉园尚华城恒庆公寓上城雅园华夏铂宫翰林名晟君兰苑总建筑面积：馨视界4—18万平米总建筑面积：8—22万平米主力价格区间:主力价格区间7500—8500元：6500—7500元容积率:1.8—2.0容积率:1.5—1.8周周边区边区域域发发展展状态状态——固安固安代表项目：总建筑面积：中宏新界3—28万平米万汇广场广和嘉园主力价格区间：一米阳光6000—7000元恒基现代城林城景园容积率:2.5—2.8近期，环首都经济圈概念热炒，大大刺固激了北京近郊固安的房地产发展，丽泽安商务中心大建设，固安永定河经济生活区的拟建，地铁大兴线的通车等政策，县推动固安房地产市场价值强劲上扬，固安成为京郊最热板块之一。永永清县清县房地房地产竞争产竞争形形势势固安县拦截廊廊坊坊客客户户户户京客客北北京安次区拦截翠林堡紫御府百合尚城御景湾金地·天一城雍景台永清县房地产受固安县及廊坊安次区制约，发展缓慢，外部竞争力较弱，在京台高速开通后，永清县与固安县将具备同等竞争力。永永清县清县房地房地产产市市场场形形势势紫御府翠林堡建筑面积：4万平米建筑面积：11万平售价：4200元/平米米售价：4800元/平销售进度：60%以上米御景湾百合尚城销售进度：80%以上建筑面积：11万平米建筑面积：40万平米金地·天一城售价：3900元/平米售价：3600元/平米建筑面积：12万平米销售进度：一期售罄销售进度：一期尾盘售价：4300元/平米二期500余套（共3800销售进度：85%以上雍景台套）建筑面积：8万平米售价：3500元/平米销售进度：入市初期永永清清地地产当产当前前市市场场客客户来户来源源客户圈层示意小小结结目前永清县房市整体价格较低，以价格优势吸引了周边如廊坊市及北京市的部分购房客户，但受外部竞争环境影响，外部客户量吸纳率不高。永清县在售项目呈线状分布，主要集中在廊霸路段和益昌路段，并有往北（廊霸路）继续发展的态势。宏观环境分析永清宏观环境市场篇|永清房地产市场重点竞品分析财富观点御景御景湾湾基本情况建筑类型：11栋高层，其中1期7栋，在售2栋总建筑面积：11万平米总户数：800户左右项目位置：永清县玉麟大街北侧政府旁销售均价：均价3900元/平米；价格区间：3600—4100元/平米主力户型：60—130平米，主力户型110—130三居一期开盘时间：2010年5月一期入住时间：8号楼年底交房，另一栋2011年5月交房容积率：2.1绿化率：48%物业费：首层0.4元，二层以上0.8元车位：1：0.75物业公司：金鑫物业开发商：永清县金鑫房地产营销现状总套数：约800套购买人群：北京、廊坊、周边人购买，当地消化50-60%目前在售两栋已售出，期房年底交房点评：1、售楼处门前地块处于施工阶段，周边环境极差，未考虑到访动线的组织安排。2、项目的推广手段主要以本地为主。3、销售中心为会所改造。4、销售团队素质较好。金地金地··天一天一城城基本情况建筑类型：10栋6—19层总建筑面积：12万平米总户数：700户项目位置：永清县正街益昌路111号销售均价：4300元/平方米主力户型：95—152平方米入住时间：现房容积率：1.98绿化率：48%物业费：无电梯0.4元，带电梯0.85元车位：地下车库。物业公司：金地物业开发商：永清县金地房地产营销现状总套数：700套该项目全部为现房销售，入住率20%左右。配套有会所及地下车库，物业管理及智能系统为项目亮点，现售均为现房，目前销售约85%。点评：1、规划方面：该项目整体规划为弧形板楼，最大化提高户型采光，并在弯角处设置阳光房，在建筑及户型设计上有所创新。2、价格相对周边项目均价高