RESOURCE|2010–3|MarketingStrategyReportRESOURCE|WUXI长甲无锡项目定位沟通稿RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport本项目发展思路之1-3-2策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport1个意图——为了实现发展商的销售目标?实现销售价格：高层单位（精装修）1.2-1.5万元/M2毛坯房1.0-1.2万元/M2?实现年均销售：15-20万平方米，销售额20亿元?在无锡树立企业形象，打造区域标志性个案策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport3个问题?问题1：以高出周边楼盘4000元/M2的价格，单靠无锡市场是否可能？一般而言，无锡高端楼盘比周边楼盘价格高出2500-3000元/M2，如高出4000元/M2以上的楼盘，无锡市场尚未出现。所以，必须寻求外部市场的支撑。板块发展驱动规划未来供应量类型&价格客户来源产业支撑，商多层、小高层、洋房为主来源广、市区内首置或改善、区域东亭板块业配套、发展城市副中心一般客户、乡镇居民等潜力5500-6500元/平米多层、小高层、高层、洋房为主周边乡镇地缘性客户以及区域内改锡北镇板块生态资源生态居住区一般3800-5500元/平米善型需求为主多层、小高层为主周边乡镇地缘性客户以及区域内改安镇板块高铁配套高铁商务区较大3500-4000元/平米善型需求为主鹅湖-羊尖板块村镇居住新村镇少安居房、自建房为主一般为村镇居民策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport3个问题根据我们在无锡市场多年操作经验，现阶段无锡市场随着均价超过8000元/㎡，其客群区域性特点趋弱，广域性特点趋强；高端住宅产品档次划分参考：均价段5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1200012000以上档次界定低端住宅中低端住宅中端住宅中高端住宅高端住宅豪宅策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport3个问题?问题2：高达2.4的容积率是否与本项目高端物业的定位相匹配？通过调研得知，无锡高端楼盘容积率在1.4-2.2之间，2.4容积率的高端楼盘在无锡市场基本没有。无锡典型高端项目容积率绿城玉兰花园2.2盛高西水东2.1（住宅）万科魅力之城1.4华润国际社区1.4融科玖玖城1.9万科金域蓝湾2.3保利太湖新城项目1.8通过对长三角楼盘的调研，找到一个同等容积率的高端楼盘，上海金山区的华府海景（案例见后面），容积率为2.5，销售价格高出周边楼盘4000-5000元/M2，可以为本项目借鉴。策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport3个问题?问题3：高铁沿线，可否支持本项目1.0-1.2万元/M2的价格？南京雅南京雅居居乐乐花园花园2200022000元元/M/M22昆昆山山世茂蝶世茂蝶湖湖湾湾85008500元元/M/M22苏州苏州亿城亿城左岸香颂左岸香颂90009000元元/M/M22上海上海盛世虹桥盛世虹桥1600016000元元/M/M22策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport2个方案?方案1——贴金贴银：维持容积率不变，打造顶级豪宅产品（高层豪宅）?方案2——高低组合：容积率两端拆分，形成多种高端产品（类别墅+超高层豪宅）策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport2个方案?方案一案例：华府海景位于金山新城滨海区，北侧紧临海上明珠园一期，南临杭州湾大海。用地面积为35832平方米，容积率为2.50。设计共4幢高层单体、3层裙房、1幢三层综合楼，层数为地下一层，地上最高31层，总建筑面积89580平方米。均价13000元/M2，高出周边楼盘4000-5000元/M2。操盘手法：1、充分挖掘核心景观资源。采用33层的沿海景观建筑设计方案，基本所有房源都有绝佳的海景视野。海景采用了海景+河景+园景+空中花园的四大景观体系。2、不惜成本，贴金贴银。豪华大堂，车位比1：1.43。策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport2个方案?方案二案例：昆山世茂蝶湖湾位于昆山市长江南路188号，地处昆山市中心城区南部，总占地面积约71.78万平方米，总建筑面积约107万平方米，绿化率高达65%，容积率1.5。公寓均价8500元/M2，别墅16000元/M2操盘手法：1、人工开挖10万平米人工湖，打造核心景观资源。（形象广告：塑造水岸城市魅力）2、通过拆分容积率形成高层公寓、独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、SOHO公寓等多种高端物业形态，消化高价压力；3、豪华配套，星级国际酒店，总面积16000平方米的三大多功能主题会所、国际双语幼儿园和学校、12万平方米商业中心。策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport市场市场解读解读策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport锡城市场锡城市场近况解析近况解析策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport锡城市场锡城市场近况近况————政策走向政策走向09-1209-12月月以来无锡以来无锡政策走向政策走向后市后市预判预判：：?政政府：有可能府：有可能进进一一步土步土地地放放量量?企业：企业：更更多品多品牌牌企业企业进入进入，，已已进入进入品品牌继续增加土牌继续增加土地地除几大行外，各中小银行审批制度趋储备储备金融紧、放贷额度收紧、放款时间拉长。?客户：需求阶段性客户：需求阶段性抑制抑制按高于“国十九条”执行其中包括“拿地7日内付清50%地款，余款原则上也是在1年内交清，但土地如开发商马上能拿到地的，余款即要求在2个月内交清”等细则。夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款，在5年以内再购置住房的公积金，不管是新房还是旧房，其首付比例将由原先的20%上调至40%。10-0210-03策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport锡城市场锡城市场近况近况——供求——供求&&量价量价09年2月去化28.8万方去化10年1月去化34.4万放缓放缓方10年2月去化19.5万方价格持续上扬房地产近况价格激增激增目前较09年低谷已上涨2200元/㎡捂捂盘盘供应开发商提价惜售2010年市场存量分析策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarketingStrategyStrategyReportReport锡城市场锡城市场近况近况——品——品质时代质时代的来的来临临09年部分销售百亿开发企业项目2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年以后排名企业名称万科魅力之城东郡金域蓝湾金域缇香1万科融创天鹅湖理想城市2绿城绿地波士顿公馆新区项目3保利复地公园城4绿地华润新鸿基太湖国际社区工业学校项目5中海栖霞瑜憬湾栖园万达6银城山语银城天元世家7恒大吉宝&盛邦尚锦城8世纪金源首创隽府新区项目9富力金科观天下东方王榭南长/新区项目10华润置地万达万达广场11碧桂园阳光100天一城12雅居乐九龙仓时代上城时代上河/综合体13世茂绿城玉兰花园蠡湖新城项目14中信盛高西水东太湖新城项目15金地16龙湖世茂北广场综合体滟澜山/锡山/新20融侨龙湖区24首创诸多区域领先、全国领先、乃至与亚洲领先企业落地无锡，保利威尼斯花园东27金科无锡品牌企业群雄逐鹿时代刚刚拉开!融侨新区项目长甲锡山区项目策行天下?策行天下?致致胜胜有源有源RESOURCE|RESOURCE|20102010––33||MarketingMarke