中辰集团港澳广场营销报告合富辉煌(中国)安徽公司2010年5月20营销策略总纲本次报告大纲推广策略项目本体分析媒介策略产品深化建议推货策略项目SWOT分析形象展示策略售楼中心组织房地产市场分析项目属性界定项目定位整体营销策略管理策略宏观市场及客户定位政策研究招商策略合肥房地产市场市场占位竞争市场分析形象定位同档楼盘价格定位成交客群梳理推广策略媒介策略项目本体分析产品深化建议推货策略形象展示策略项目SWOT分析售楼中心组织房地产市场分析项目属性界定项目定位整体营销策略管理策略市场经济环境分析客户定位招商策略城市发展规划研究市场占位商业发展规划研究形象定位区域商业地产现状合肥主要商业体价格定位销售比较宏观背景近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强?经济发展迅猛：2009年合肥多项经济指标增幅在全国省会城市排名第一；?产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基地、汽车产业基地和高新技术产业基地；?全国交通枢纽：合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照国内４Ｅ级干线机场标准建设；?一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸、禹州集团等全国一线品牌开发商进驻。宏观背景：合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势合肥近年GDP总量及涨幅（亿元）?总量提升：2009年合肥市GDP2500GDP总量增幅30.0%2102总量达到2102亿元，在中部六省25.0%2000位列中游；20.0%1500?增长迅速：2009年，合肥GDP15.0%1000增幅为17%，在全国省会城市中10.0%500连续三年排名第一，合肥已经进5.0%入城市的高速发展期。00.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年?后发优势：与东部与中部城市中部六省GDP与增幅比较相比，合肥GDP总量处于较低水2007年2008年2007年增幅2008年增幅平，但增长迅速，发展潜力巨大450020%18%，为房地产发展创造了良好的经4000350016%14%3000济环境。12%250010%20008%15006%10004%5002%00%合肥市武汉市长沙市南昌市郑州市太原市——数据来源：各地各年统计公报等宏观背景：人均GDP突破6000美元?近年人均GDP持续高速上升，2004年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设”背景下，带动人均GPD大幅上扬；?2009年人均GDP超过6000美元.比上年增长22.6%，仍然保持较快的增长速度。合肥近年人均GDP及增幅(单位:美元)人均GPD增幅700060%6082600050%48.80%4960500040%3853400028.70%297528.50%30%300023.40%231522.60%126121.20%20%2000109115.60%155688097112.40%100010.30%10%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年——数据来源：合肥各年统计公报宏观背景：产业结构的调整推动商业市场的发展?合肥产业结构是“二、三、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；合肥市近年三大产业结构类型（亿元）?产业结构不断优化，第三产业得到第一产业第二产业第三产业较快发展，在GDP总量中所占比重不断上升，第三产业GDP由2000年的134亿12001000上升到2009年的888亿元，增加了近7800倍，第三产业占总GDP的比重由2000年600的41%上升到2009年的52.6%，400?二、三产业的快速发展，为合肥商200业市场的繁荣提供了强大的支撑；0年年年年年年年年年年0123456789000000000000000000002222222222宏观背景：居民消费加快增长，商业市场前景看好?近年合肥市社会消费品零售总额增长趋势迅猛，平均增幅接近20%的水平，发展势头良好；合肥各年零售总额分析（亿元）社会消费品零售总额（亿元）增幅80030.0%70370026%25.50%25.0%58860046920.0%50015.60%18%19.60%38440013.70%15.0%32411%10.60%3009.70%24020710.0%1852001481645.0%10000.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年宏观背景：居民收入、消费、储蓄额提升，消费能力增强合肥近年人均收入支出比较（元）城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）即期消费率2000082%180001715880%16000140001269578%1200076%1000074%800073.99%600072%4000?70%收入消费水平提升：居民收入2000068%消费水平不断提高，生活水平由2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年温饱型转向富余型。合肥近年居民储蓄比较（亿元）城乡居民储蓄存款余额增幅?储蓄增长：居民储蓄存款逐步120030.00%1031.81增加，民间资本充裕为房地产市100025.00%场创造良好的发展环境。80022.60%20.00%60015.00%40010.00%2005.00%00.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年——数据来源：各地各年统计公报www.cg35.cn房市金碟宏观背景：合肥市目前处于城市化加速发展阶段，消费需求旺盛）%80成熟阶段?2009年合肥市常住人口为510万人，其中城镇（人口326.9万人，城镇化率达到64.1%，处于城市重?合肥：64.1%比60化相对成熟阶段。口加速阶段人?城市发展进入大规模扩张的末期，仍有大量人总40占口涌入城市，拉动住房需求；口20初期阶段人镇合肥人口城乡构成比例表（单位城：万人）——数据来源：合肥各年统计公报户籍人非农人非农合肥市公安局户籍管理科年份口口比2001442.16146.8133.2%年2002448.08153.5434.3%年2003456.6160.1835.1%www.cg35.cn房市金碟年2004444.68168.9638.0%年2005455.7184.9140.6%年2006469.85196.1641.7%年2007478.9203.7342.5%年2008486.7421043.1%年2009491.43208.5842.4%年小结?合肥经济快速发展，城市规模不断扩大，人口增加为合肥商业市场繁荣奠定了良好的基础；?合肥居民收入消费水平与周边城市相比尚有差距，但消费意愿强烈，消费市场需要引导；www.cg35.cn房市金碟推广策略媒介策略项目本体分析产品深化建议推货策略形象展示策略项目SWOT分析售楼中心组织房地产市场分析项目属性界定项目定位整体营销策略管理策略市场经济环境分析客户定位招商策略城市发展规划研究市场占位商业发展规划研究形象定位区域商业地产现状合肥主要商业体价格定位销售比较www.cg35.cn房市金碟“141”发展战略推动城市扩张，本项目位于合肥市重点打造的西南组团与主城交汇地带“141”城市发展战略?“141”城市发展战略：在合肥城镇密集区范围北组团：主要发展现内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖代制造业、劳动密集型产业、农副产品深新区的总体空间框架。加工业、生活居住以及生态旅游等。西组团：以高新“1”：滨湖新区技术为特色，以“科学岛”为龙头，以建设国家科“4”：北组团、西组团、新安技创新试范基地组团、东组团为核心“1”：主城本项目东组团：城市东部副中心。生活居住、职业教育、精细化工、钢铁重工、?本项目位于西南组团与主城交汇地带。西南组团：生活居住、现代物流产业等。旅游会展、高等教育、汽车产业、家用电子、装备制造业、橡胶轮胎、日用化工。www.cg35.cn房市金碟本项目位于规划中重要的轨道交通站点，交通优势突出本项目城市轨道路线本项目近期规划城市BRT线路远期规划远景规划?在远景规划中，本项目位于重要的轨道交通站点，交通优势突出。www.cg35.cn房市金碟推广策略媒介策略项目本体分析产品深化建议推货策略形象展示策略项目SWOT分析售楼中心组织房地产市场分析项目属性界定项目定位整体营销策略管理策略市场经济环境分析客户定位招商策略城市发展规划研究市场占位商业发展规划研究形象定位区域商业地产现状合肥主要商业体价格定位销售比较www.cg35.cn房市金碟当前商圈状况：次级商业中心迅速兴起，火车站商圈、南七商圈、经开区商圈渐成气候北区商圈百马服装城家乐福南七商圈安徽大市场功能描述：依托周边沃尔玛居住区分布集中，人城隍庙淮河路步行街口密集，商业以满足希尔顿长江中路商业街元一时代广场日常生活的大型超市为主百货大楼百大CBD古井赛特东七商圈国购广场南七商业大厦火车站商圈经开区商圈北京华联功能描述：依托交通优势，集中分布各类专业市场、大型超市本案易初莲花东方家居中心商圈葛大店功能描述：功能完善商圈?超市百货?明珠大酒店，集中分布了各类精专业市场品百货、品牌服装、?酒店酒店餐饮、大型购物?商业街中心等商业网点?数码家电www.cg35.cn房市金碟新站区商圈四季青女白马服装装市场?新站区商圈最早由安徽大市场起步，城安徽大市在06年1月元一时代广场正式开业以后，场商业气氛愈加繁荣。并逐渐