给成都一个世界的大魔方——中冶文投大魔方项目应标方案四川中原营运二部SiChuan.10.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1第一章：华丽启幕?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1.1项目开发背景研判?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|31）城市发展规划背景世界现代田园城市?成都要建设的世界现代田园城市，本质上是符合科学发展观要求，体现“自然之美、社会公正、城乡一体”核心思想的新型城市。成都城市空间结构意向图成都城市空间结构说明空间格局：以成绵—成雅南北向交通走廊为主轴，以东西走向的水系为生态廊道，呈“鱼骨式”串联起中心城与各个组团构建四大新城：南部科技商务城：以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、电子元件等现代制造业和配套的生产性服务业北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、会展等相关产业西部健康休闲城：重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|42）区域发展规划背景天府新城再造成都新中心?天府新城将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的代表之城天府新城发展规划规划说明天府新城按功能划分为天府新城CBD、总部核心区天府新、集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、中集中居城CBD部绿化景观区住区完善的交通体系，地铁一号线的顺利开通运行，天总部核心区府新城的国际化步伐正在向前迈进总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万中部绿化景观区平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万—30万人，总居住人口达60万人。商务及金融服务区软件园区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|53）成都文化产业规划背景中国文化创意产业鼎立之城?演艺娱乐综合指标及综合实力居全国同等实力城市前列，打造西部演艺娱乐中心。成都文化产业规划规划说明2009-2012年，全市文化创意产业增加值年均增长传传媒媒业业18%以上；2012年，增加值占GDP的比重达到缔造文化4.2%，把成都建设成为“中国文化产业的鼎立之文博旅游文博旅游产业帝国城”；创创意意设计设计2015-2010年，通过“网基地”（全国领先的数字内容产业基地、文博旅游基地、创意设计基地、出版演艺娱乐演艺娱乐发行基地）和“两中心”（中西部演艺娱乐中心、文文文学与艺术学与艺术品原品原创创学与艺术品原创中心）建设，使文化创意产业增加值占全市GDP的比重达到6%，将其培养成为我市动动漫游漫游戏戏支柱产业；出版出版发发行行2009-2012年，演艺娱乐业增加值年均增长20%以上?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6城市发展规划、区域发展定位、产业发展背景共同构筑了项目发展背景城市发展规划成都向南，城南国际化的步伐不会停止产业发展背景，国际化的发展趋势需要与之相匹配的文化娱乐配套西部演艺娱乐中心的产业发展定位，将成都需要一个城市演是项目发展的动力所在，日益增长的文艺综合体来带动成都化需求，将为项目提供强有力的市场支文化娱乐业的发展，撑这是一种趋势，也是数字娱乐化的区域发展定位，为大魔方一种需求。提供了生长的平台，政府的大力支持将是项目发展强力后盾区域发展定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7Part1.2开发商资源整合研判?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8中冶文投背景分析强强联合，成都房地产开发再添新力量中国五冶：央企，资金实力雄厚成都传媒集团:5张报纸、5个电台频率、9个电视频道、2家出中国中冶子公司，2009年，由美国《财富》杂志版社以及包括被喻为“中国报业第一股”的博瑞传播评选的世界企业500强中，中国中冶排名第380位（SH.600880）在内的10多家直属文化企业和50，在中国企业500强排名第27位。多家二、三级文化企业，产业涵盖创意产业领域的集工程总承包、钢结构及装备制造、房地产开发、主要部分即报刊出版业、广播影视业、网络传输业资源开发、项目投资为一体的大型综合企业集团公、广告会展业等，是典型的创意产业。司具有丰富的文化娱乐资源，涉及业务和领域相当广在成都有房地产开发项目：中冶堰景泛，具备超强资源整合能力。强强联合，只为成都大魔方而来！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9Part1.3项目自身条件研判?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|101）项目外在资源分析?黄金区域地段，高端项目及配套聚集，优质项目至此而来。新政中心影响力不言而喻紧邻新行政中心，与此相关的配套设施设处优势核心地段备，源源而来天府新城核心区，与新天天府新城核心区府广场一路之隔，天堂岛拥完善高档配套海洋乐园、成都歌剧院，大魔方的邻居都很有分量金融城、中航国际广场、高端项目聚集成都国际广场、茂业中心与高端人群为邻、保利国际广场，代言成都高端发展趋势区域内聚集的产业园区，领高新产业发展领衔成都高新产业、文化演艺圈近水楼台产业发展，代言成都产业未来发展方向?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112）项目本体分析?项目物业形态包含了一个成熟综合体的必备条件，配合演艺中心以及220米地标性建筑，项目本身已经具备了成功条件。滨江华宅总建面：131680㎡220米超高建筑商务公寓总建面：106120㎡总建面：115100㎡物业形态：超五星精品酒店、超甲级写字楼、裙楼部分写字楼总建面：119280㎡演艺中心总建面：65130㎡商业集群座位数：12000座总建面：98290㎡功能：可举办大型演出涵盖内容：餐饮、娱、演唱会、颁奖仪式及乐、休闲、购物配套体育赛事等等。中影院线?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|123）项目SWOT分析总体优势明显，存在较大市场机会点，挑战与机会并存。S：优势分析W：劣势分析地处天府新城核心区，紧邻新行政中心项目通达的交通体系，在提升项目可达性的同时，会有较大的噪音影响地铁一号线开通运行，规划中的地铁六号线，污水处理厂离项目距离较近，对项目品质稍有形成两铁三纵三横的交通网络体系影响O：机会分析T：挑战分析成都演艺综合体项目尚属空白，市场机会较大周边物业形态较为相近，同质化竞争严重成都传媒集团优质资源整合，项目运营并无太要在高端项目聚集区域打造项目的差异化竞争大难度优势，存在一定难度利用差异化竞争优势，打造中冶文传精品项目演艺综合体的全新模式，为项目创造了核心竞争力，但物业形态的同质化，也让项目处于周边竞品的强势包围，如何突围，成为项目能否成功的关键所在。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13Part1.4项目市场需求研判?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|141）住宅市场需求分析天府新城住宅供应统计未来供应住宅建筑面积序号项目名称（万平方米）1在售项目剩余体量、后续供应513未来2已知项目未来供应148.3供应3未出让用地的住宅供应1，764合计2425.34区域内已竣工项目供应220现有5安置小区住宅供应70存量6在售项目存量221合计511?根据对区域内在售项目后续供应、已知项目未来供应的测算，可预测出未来区域内住宅供应量大约为2425万平米；?据统计，区域内现有住宅存量511万平米。成都宏观市场新政分析成都住宅市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|151）住宅市场需求分析天府新城住宅供应预测供应量（万㎡）120116.94112.66110107.1410090802010年2011年2012年?根据天府新城住宅市场情况，对区域内在售项目、未来已知项目分别预测出区域未来2年各年住宅供应体量，如上图所示；?未来3年，区域内住宅年均供应量较均衡，约110万平米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|161）住宅市场需求分析根据《天府新城总体建设规划》，区1、未来天府新城住宅需求量＝60万人÷2.82人/户×120平域内居住人口规模将达60万人米/户，可预测出未来天府新城住宅需求量为2553万平米2、假设条件：?天府新城规划的60万人口规模是截至2020年；根据成都市户均人口量2.82人/户计?随着2010年地铁的开通及区域内各项配套设施的建成，区域算，未来区域内居民户数约21万户住宅市场需求将进一步加大；?天府新城总规划建筑面积达6000万平方米，2008年已建成1000万平方米，预计每年新开工1000万平方米以上，从第三年起每年竣工1000万平方米，由此可推算，