TOP，定见未来生活宜兴白领公寓项目发展建议思想不远，未来很近如果四处找寻未来的生活，那么我们有可能永远生活未来的预知里，如果迅速掌控科技的引擎，那么我们有可能旋即实现生活对未来的预见。第一章：板块·未来目录目录第二章：未来·使命第三章：目标·市场第四章：定位·营销第一章第一章板板块块··未未来来鉴于本项目处于科创新城这一相对年轻的板块，在推广初期便会首先遇到区域知名度低这一首要难题。因此，提升板块知名度与认可度变成了项目推广之前最为必要的铺垫。板块对项目的影响内部消费意志板块外部投资需求外部刚性需求板块现状处于新兴板块，区域知名度低?虽然科创新城规划及建设起点均处于宜兴各区前列，但目前知名度依然偏低。?同处相同或相近板块的房地产项目依然不为人所知或所知不多的状态。倾斜宣传重心认知群体有限，宣传重心倾斜?由于区域属性，科创新城的前期主要宣传重心均偏向于相关领域的企业或从业人员，而普通大众对于此区域尚知之甚少。问题症结梳理究其缘由，问题症结源于以下几个方面：?科创新城所处地理位置较为偏远；?区域公共交通尚不便利，有待建设；?周边配套较为缺乏，亟需完善；?科创新城对外宣传及推广力度不足（特指针对广大宜兴市民。影响力至关重要从目前的政策走向及支持力度来看，科创新城发展潜力巨大，硬件问题都将得到解决，在未来的2-3年内将进入一个快速发展期。但短期内的区域前景依然很难被大众认知。加大区域宣传，提升影响力和知名度，是项目推广的一个关键步骤！第二章：未第二章：未来来··使命使命简简述：述：从从目前目前项项目目概况来概况来看，看，总总体体处处于板于板块认块认知度知度较较差，地差，地块块知名度知名度与与市市场场位置不明晰，亟需位置不明晰，亟需树树立立区区域域标标杆，在拉升杆，在拉升区区域形象的同域形象的同时时，也，也为项为项目后目后期入市奠定扎期入市奠定扎实实的基的基础础。。因此，因此，从项从项目分析中，目分析中，将将理理顺顺一一个个重大重大问题问题，那就是：，那就是：我我们们承担着承担着区区域形象域形象标标杆杆树树立和价立和价值标值标杆杆树树立的强大使命。立的强大使命。题项项点1目目核核明确心心项目问问核心题题问宜兴房地产市场：潜在竞争大，高品质楼盘多，品牌开发商多在售项目（红色）地块信息（黑色）1、水榭华庭1、恒基地块2、东来国际2、苏宁地块3、金汇3、五星地块4、景湖天成4、伟丰、中远地块5、荷兰岛5、润石地块6、颐景东方6、融创地块7、东域soho7、【07】40号地块8、中堂8、安泰地块9、久隆华府9、恒基地块10、逸品尚东10、【07】12号地块11、东氿一号11、兰山地块12、南郡随着07年恒基进入宜兴后，08年融科、09年苏宁环球、常发、五星、融创等知名企业也进入宜兴，品牌开发商的聚集，将带来宜兴楼盘品质的不断提升，高品质市场的竞争强度将越来越大恒基80多万方、苏宁65万方、五星29万方、融创35万方，加上其他地块，未来宜兴市场的供应量将会急剧增加，市场竞争也会变得异常激烈科创新城：高端规划，但目前尚属起步阶段，缺乏配套厂区东郊花园科创新城定位与宜兴高端服务、商务、休闲人居平台，以环境先行为首要开发理念，其未来的景观环境、人居环境非常值得期待但就现状而言，科创新城刚处于起步阶段，项目周边缺乏配套，这将降低客户对区域的认可度，进行影响整体价值的提升我们的使命：科创新城首个商品房项目，肩负领跑者使命本案作为科创新城首个商品房开发项目，其担负两大使命?形象标杆使命作为启动项目，本案的形象品质将直接代表着科创新城的整体形象品质，所以项目形象品质要与科创新城特征吻合，并通过形象提升，带动客户对区域整体形象的认可?价值标杆使命同时作为启动项目，本案价格将会成为科创新城未来楼盘以及土地的价值标杆，因为本案的价值将直接影响科创新城房地产开发的整体价值本案项目背景简报[品质竞争]宜兴楼市潜在竞争压力大，且高品质楼盘会越来越多[启动阶段]科创新城虽然规划高端，但目前属于启动阶段，缺乏配套[价值标杆]”作为科创新城首个商品房项目，树立价值标杆是项目的重要使命核心问题如何在“尚属空白”的区域，树立标杆，创造项目价值最大化？如何从宜兴高品质市场突出重围？宜宜2兴兴市市场场场寻各各机找会价板板值最块块大特特化的点点市本篇前言明确项目核心问题点后，本篇将通过市场分析逐一寻找机会：a.板块价值横向比较中，科创新城的价值机会点在哪里？b.竞争市场的微观分析中，本案的竞争机会点在哪里？c.区域客户分析中，本案的客户策略机会点在哪里？QUE1:板块价值横向比较中，科创新城的价值机会点在哪里？主城区三足鼎立：目前宜兴房地产市场发环科园东氿板块展，主要集中在东氿、环科园、主板块城区三大板块东氿板块：以居住为导向，依托东氿湖景观、政府引导力度强?以居住为导向虽然东氿板块开发时间并不长，但其以绿色、宜居为目标，在较短市场内已经将东氿板块打造成宜兴的高端居住板块?客户认可度高东氿板块的价值支撑主要来源于东氿湖景观支撑，政府合理的规划以及有效的引导?楼盘集中，土地放量大目前东氿板块集中了逸品尚东、金色阳光、中堂等众多项目，还有着恒基、苏宁的大体量待开发地块环科园板块：先期开发优势，配套成熟，与主城区无缝对接，团氿成熟的景观优势?开发时间早，配套成熟从1992年成立到现在环科园已经经历了近20年的发展，区域配套比较成熟?与主城区无缝对接从地理位置上看环科园与主城区联系非常紧密，到市场仅几分钟路程?团氿湖景观环境已经成型团氿湖是宜兴最早打造的景观湖，目前有着宜园、城南湿地公园等景点配套，整体环境已经成型主城区板块：以地段、配套作为最大价值支撑?地段、配套的有力价值支撑与一般区域的房地产市场一样，宜兴主城区板块的房地产市场发展同样是依赖于区域的地段、配套的价值支撑?区域内开发项目少由于主城区土地供应的局限性，目前区域内已经没有在售项目，仅有几个零星地块待开发未来的第四板块：科创新城的价值在哪里？区域整体规划区域环境交通建设生活配套核心价值环东氿湖的景观带正交通便捷，且道路拥有宜中、东城小学、大润在形成中，区域内部政府引导、居住品质好城东以居住为主规格、质量都比较发超市、蔬菜水果批发市场城市绿化较好，建筑、依托东氿湖高等诸多配套品质也比较高沿团氿湖一侧环境较好，但环科园内部的交通便捷，但道路拥有乐购、大统华、武警医依托团氿、配套完善，环科园以工业为主建筑外观、景观绿化质量较差院等诸多配套与主城区关联密切都比较差内部河网密集景观较人民路核心商圈支撑，辅以以商贸居住为好，不过成旧建筑较路网密集，但交通主城区诸多配套商圈，配套非常完地段价值主多，影响了整体环境状况略显拥挤善的美观性区域以厂房、民房、以科技研发为拆迁安置小区、农田目前主要依靠东氿科创新城的价值在哪里科创新城目前无配套主为主，景观环境建设大道？正启动拉升项目价值，必须要有区域价值的支撑科创新城的价值挖掘将是决定项目成功的关键！科创新城价值挖掘──三大价值体系：生态、科技、现代?生态理念景观先行，在生态绿化环境中规划建筑的理念，将极大提升本区域居住品质，形成一种生态居住的概念?科技概念开发区是以新能源、新材料、光电子为主要产品，这些产业有着高科技的共同支撑，科创新城更是从规划、建筑角度突出科技概念?现代元素与科创新城形象相匹配的是建筑元素的现代化，这个形象也是与其他区域有着明显的差别ATOM思考在地段、配套难以与其他竞争区域抗衡时差异化路线是拉升区域价值的最佳策略当其他区域还停留在地段、配套、环境的卖点阐述时科创新城当充分体现区域“生态”、“科技”、“现代”的特征！以生态理念、科技概念立于市场ATOM思考QUE1:科创新城的价值机会点在哪里？科技建筑、生态住宅QUE2:微观市场分析中，本案的竞争机会点在哪？市场发展特征一：价格处于快速上升?近几年，宜城房产价格持8000价格快速上升期续上涨；6000?09年价格上涨加速，给104000年带来?价格上涨，对面积有一定2000的挤压，近两年市场面积段有0所下降。2005年2006年2007年2008年2009年2010宜城普通住宅历年价格走势年价格上涨导致面积下降年份200520092010主力面积160-180130-150？市场均价320065008000?从多年房产市场的观察来看，价格上涨到一定程度会对面积有一定影响；?从上表中可以看出，2010年在价格高压下，市场面积会有一定程度的缩小；?缩小面积在总价上会有一定优势，但同时也会损失一部分舒适度，如何能够不损失舒适度又控制了总价，提高产品力是关键。市场发展特征二：物业类型朝多元化发展2005年2006年2009年2010年普普通通住宅住宅为为主主投资类物投资类物业业出出现现投资类物投资类物业业热卖热卖物物业业类型类型多多元化元化多多层层多多层层洋洋房房洋洋房房((小小))高高((小小))高高层层((小小))高高层层((小小))高高层层层层别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅写字写字楼楼SOHOSOHO写字写字楼楼单身公寓单身公寓单身公寓单身公寓单身公寓单身公寓未知产品未知产品投资型产品热卖使市场产品多元化发展市场表现（东域SOHO、氿玖公馆小面积单身公寓热销）SOHO:106-123㎡东域SOHO?可办公，可居住LOFT:?复式结构67㎡?面积较小，总价较低?可办公，可居住氿玖公馆单身公寓:?面积小，总价低43㎡市场发展特征三：市场处于品质提升阶段市场整体处于品质提升阶段，但客户对品质提升需求迅速提高。项目机会阶段目前市场阶段普通住品质提科技、生态、宅时代升阶段环保、节能过去目前未来市场发展特征四──目前凡是在产品概念上富有变化、注重品质的项目，都在能市