中粮航院项目技术标BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司Part1定位研究篇BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司1全国房地产市场形势分析和展望2沈阳房地产市场形势分析和展望定位研究篇3中心城区高端住宅市场竞争形势分析4项目市场定位建议5项目产品发展策略建议BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司全国房地产市场形势分析和展望——2010年市场态势2010年全国商品房累计开发投资48267亿元，增速始终保持在30%以上；2010年1～12月全国商品房投资额统计（当月值）7,00070%63.46%6,0005,83060%5,5705,1564,9615,00050%4,6284,4904,5584,34039.03%38.51%）3,9854,1183,9034,00040%度元34.49%幅亿31.09%3,45138.61%3,3383,4273,3893,21537.06%化（3,14434.32%34.57%变额2,8313,0002,87530%比资31.03%32.10%同2,3982,482投2,41028.07%18.05%28.38%2,00020%22.97%12.00%19.62%12.28%7.26%1,0006.42%10%1.03%7.73%00%1～2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年商品房投资额10年商品房投资额09年同比变化10年同比变化?2010年全国商品房累计开发投资额48267亿元，同比增速33.22%。增长幅度比上年同期提高14.74个百分点。2010年各月商品房开发投资额累计值的同比增长幅度始终保持在30%以上。数据来源：中指数据平台BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司全国房地产市场形势分析和展望——2010年市场态势全国商品房新开工面积规模达到16.38亿平方米，同比增幅达41.94%；2010年1～12月全国商品房累计新开工面积180,00080%72.40%67.67%66.14%163,77770%160,00061.91%60.78%67.88%145,13064.12%63.12%60%140,000131,75648.74%41.94%50%119,441）120,000115,385米40%度104,847方38.12%97,574幅平100,00092,18330%化万变（80,451比81,37520%积80,00073,223同面63,107值工61,46315.76%18.25%10%计54,980开60,000-0.40%累新45,68747,921-5.88%3.30%0%40,00032,28935,652-10.38%27,837-16.16%-10%20,082-9.14%20,00014,91410,798-15.57%-20%-16.22%-14.83%0-30%1～2月1～3月1～4月1～5月1～6月1～7月1～8月1～9月1～10月1～11月1～12月09年新开工面积10年新开工面积09年同比增长幅度10年同比增长幅度?2010年全国累计商品房新开工面积16.38亿平方米，累计值增速持续12个月达到30%以上。5月份累计值同比增长幅度为72.40%，达到年内的峰值。6月以后，累计值同比增长幅度逐月回落。12月份仍达到41.94%。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司全国房地产市场形势分析和展望——2010年市场态势全国商品房市场整体销售规模增长11.35%，全年各月同比增幅呈现出年初和年末冲高、年中回落趋势，与调控政策出台时间和短期影响有关?2010年全国商品房累2010年1～12月份全国商品房销售面积统计(当月值）计销售面积104,349万25,00050%平方米；39.44%21,80840%37.87%32.83%?商品房累计销售额20,00018,99531.19%27.46%30%52,479亿元，同比增长）17.82%16.65%度米16.01%14.47%20%15,00023.36%幅19.28%。方化平16.23%14.89%14.17%变万12.33%10%比?（商品住宅销售93,052-3.18%10,44610,113同积-3.44%10,0009,4069,278值面9,1638,9618,206-10.12%8,3360%度售8,0518,273万平方米，同比增长7,1557,249月销7,4296,7776,4666,8866,4336,1136,1309.09%；-5.92%-15.44%5,726-10%5,000-5.95%-12.26%-20%?商品住宅销售额43,953-18.20%亿元，同比增长0-30%1～2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15.19%。商品房销售面积商品住宅销售面积商品房销售面积同比变化商品住宅销售面积同比变化BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司全国房地产市场形势分析和展望——2010年市场态势全国商品房市场累计销售价格同比增长7.13%，增长幅度比年初回落15.93个百分点；全国商品房市场销售均价年度变化统计图（累计值）2010年1～12月全国商品房销售均价（当月值）6,00025%6,00050%5,75242.49%21.09%5,5255,4705,5005,0295,2645,2275,1305,00020%4,9214,9705,0444,9985,04640%4,6955,0004,8344,6714,7054,7414,6784,6504,6604,5434,4303,8854,5004,30928.55%4,3264,00014.08%3,87715%33.63%30%））14.84%度米米10.43%3,3834,00023.14%幅方方12.87%度化平平2,997幅18.82%19.58%//18.10%变3,00010%化3,50016.88%17.24%16.38%20%元元2,714比变（（2,379同比价价2,2913,00017.83%值同均均16.00%15.87%7.13%月售售2,0005%10%当销销3.84%2,50011.52%9.45%3.58%9.21%1.79%1.71%8.13%2.92%2,0001,0000%0%-0.21%-4.93%-4.59%1,5000-5%1,000-10%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1～2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房销售均价销售均价变化幅度09年销售均价10年销售均价09年同比变化幅度10年同比变化幅度?2010年全国商品房市场累计销售均价为5029元/平方米，同比增长幅度为7.13%，比2009年同期增长幅度下降13.96个百分点，比年初回落16.02个百分点。房价水平增长速度明显放缓，为遏制房价过快上涨的房地产新政已经显效。但房价绝对数值仍在高位运行。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司全国房地产市场形势分析和展望——2010年市场态势2010年，一方面，经济基本面强劲支持，另一方面，政策面严厉调控，全国商品房市场在两者的搏弈中，依然表现出全面走强的态势；政策在一定程度下发挥了预期的效果，房价仍然保持上涨态势，未出现实质性下降，但房价的涨幅已有显著回落。从全年市场演进过程看，尚未表现出明显的趋势性变化，而是表现为震荡性波动。预计市场各方的搏弈仍将继续一段时间，这正式调控政策继续加码的重要背景BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司全国房地产市场形势分析和展望——政策分析2010年是典型政策年，一年中出现了两轮调控高峰，政策逐渐转向严格，并有不断深化的过程；表：2010年中央两次房地产调控比较第一轮：2010年4月新国十条第二轮：2010年9月国五条1.建立地方政府考核问责机制1.抑制需求2.实行更为严格的差别化住房信贷政策房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭3.对不能提供相关证明的非本地居民停止发购房套数放住房贷款2.收紧信贷4.限制购房套数、严格限外首付款比例调整到30%及以上5.增加居住用地有效供应第二套首付款比例不低于50%6.调整住房供应结构暂停发放第三套及以上住房贷款7.加快保障性安居工程建设3.取消优惠8.加强对房地产开发企业购地和融资的监管购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收9.加大交易秩序监管力度对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税10.完善房地产市场信息披露制度4.增加供给加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度落实支持公共