谨谨呈：大呈：大连连中瑞地中瑞地产产香周路项目营销策略总纲及销售执行报告2010年7月8日报告纲要AA项目理解项目理解BB项目形象定位项目形象定位CC营销策略营销策略AA战略方向的思考战略方向的思考思考一、片区价值思考（在哪）思考二、项目价值思考（是谁）思考三、目标客户思考（卖给谁）片区现状环境荒凉吵杂，无生活配套，周边小区陈旧，居住环境较差?地块紧邻香周路主干道，环加油站境吵杂；大连汽车及配地地件销售中心块块大连衡器厂?香周路两侧主要为工厂、汽车配件厂及加油站，片区比较汽车美容大连制帽公司荒凉，没有居住氛围；大连印刷三厂?地块方圆1公里没有任何生活配套；旧小区，旧小区，房龄房龄1010年左右年左右?片区内小区平均房龄在10年左右，小区陈旧，居住环境较差。由于该片区的自然环境及地块的居住属性较差，客户对于该片区的抗性较大。全域城市化：无区域不中心，但本项目是中心的中心思南关岭考一：片机场20区min青泥洼商圈10mi价西安路商圈n值东海公园思和平广场商圈考黑石礁星海广场如果将大连市区地图沿边界画一个圈，本项目一定是位于圆心的位置！区域价值全域城市化：无区域不中心，但本项目是中心的中心?随着“西拓北进”，城市版图的扩张，越来越多的项目变为“城市项目”；?随着城市路网及地铁工程的推进，越来越多的项目成为“中心项目”；?随着全域城市化，越来越多的项目城市“城市中心项目”。?但是，大连地理的中心只有一个。西安路胜利广场胜利广场?10分钟生活圈，20分钟可以到达大连市区的任何位置，城市地理中心当之无愧！河口站城市中心可以代言城市，向来都是有历史底蕴的，追根溯源，探索区域发展的足迹。竞争七十年前……分析这里是大连历史中的一部分?在近代最早的大连版图中，这里是城市的一部分。城市的底蕴在这里沉淀。?一幢幢老建筑展现的不仅仅是历史的沧桑，更是城市发展的凝结。竞争二十年前……分析有一代人在这里奋斗！?七、八十年代，这里工厂林立，有一代人曾经在这里挥洒汗水，为祖国建设添砖加瓦；?他们在这里生活、在这里生根，每一寸的土地里都是他们汗水和泪水的耕耘。香炉礁立交桥落成工业以前的香周路区商业大连造船厂区大连锁厂居住大连机床厂区过去的工人村大连制帽厂……70年代工作在工人工人村的由村来：工人村原来是大连造船厂的职工宿舍，由此得名“工人村”。竞争今天……分析物是人非，但那份感情依旧珍藏在记忆深处今天的大连旧貌换新颜，高楼林立。青泥洼、寺儿沟，传统的大连已经逐渐从人们的记忆中抹去。一座座工厂搬离市区，但即便如此，每个人回一户户居民从这里走了过头来依然仰望这片热出去。有的走向新生活土。因为这里每一寸土，有的走向新巅峰，有地都是汗水凝结的脚印的走向新希望。，因为这片热土凝结了太多的回忆……回忆童年……早上七点半睁开朦胧的睡眼，第一眼看见的是妈妈做的早餐。白米粥、小咸菜、油条、豆浆……每一样中都忘不了妈妈的味道。坐在学校里，看着课本，但是满脑子里想得都是上树、抓蛐蛐、下海摸鱼……课桌里藏多少说不出的秘密；书包里装着不都是书本。上午九点半中午放学铃响的一刹那，如刚刚出笼的小鸟，飞似的冲出了学校。中午十二点在邻居张奶奶家匆匆吃过了午饭，就来到了和小伙伴相约的地方。与伙伴们尽情的玩耍。下海摸鱼比比看谁摸的鱼大；在瓜地里偷瓜；偷偷翻进工厂里，尽情捣蛋……童年的足迹，踩过这里的每一条大街小巷。下午三点晚上六点妈妈喊遍了每一条街巷，找你回家吃饭。而当你疯够了以后，带着一身泥泞回到家中，迎接你的是妈妈的埋怨和爸爸的责备。午夜十二点夜深人静，就连屋外的阿黄都早已进入梦乡。蚊帐为你驱蚊；蒲扇为你清凉；妈妈的哼鸣永远是记忆中难忘的乐章。睡梦中在学校读书、在海边赶海、在田里偷菜、在邻居家蹭饭……这里是我童年的全部。十岁……终于戴上了红领巾，而且是院子里的小伙伴中第一批戴上红领巾的。小伙伴羡慕的眼神至今还记在心中……十八岁……中学毕业后，进入到父母工作的工厂，成为一名普通工人。曾经嬉戏玩耍的地方，变成了事业的起点。从这一天起，你不在是一个孩子……二十二岁……儿时的玩伴，如今成为了工友；原来每天偷瓜摸鱼，现在变成喝酒聊天。一起讨论怎么走出去，一起讨论理想、抱负。苟富贵、勿相忘！二十四岁……终于找到了人生中的另一半，终于步入了婚姻的殿堂。永远忘不掉将家中平房简单布置后变成的新房，永远忘不掉父母头上的丝丝白发。三十四岁……经过多年的在外打拼，事业也小有成就，家庭也更加殷实，孩子也茁壮成长。但是心中总有一丝牵挂，总有一丝留恋。曾经儿时的记忆，被每日呼啸的汽车唤醒；曾经些许的年少轻狂，被岁月磨砺变得沧桑；三十八岁……一盏明灯点燃了回家的路，走得再远的孩子，终要叶落归根。不是你不忍离去；不是你不曾离去，很多的地方都要比这里更好。但是这里有一种情结、一种记忆，沉淀了成长、奋进的足迹。根在这里！每一座城市都有一片情感眷恋的热土；这里沉淀着历史的沧桑和城市的回忆，成为人们难以割舍的珍藏……眷恋一——北京的后海后海东起地安门外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二环，总面积146.7公顷。这是北京城内700年以前元大都时期的古老水域。老北京人记忆中的后海——很美记忆中的后海，绝对不繁华，黄包车、四合院，土砖墙，是它的特征。今天的后海，可以说是寸土寸金，集旅游、休闲、娱乐、居住为一体。人们热爱后海，人们喜欢居住在这里，因为这里过往的情怀。眷恋二——上海的新天地上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。上海新天地原是从城边集市发展起来的传统商住区。在90年代末开始的旧城区大改造中，启动营建适应国际投资者及其行政人员生活与工作需要的休闲旅游服务区。鉴于对于这一片区的喜爱，很多居住者后期又回到这里居住。眷恋三——法国巴黎的香街香榭丽舍田园大道始建于1616年，当时的皇后玛丽·德·梅德西斯决定把卢浮宫外一处到处是沼泽的田地改造成一条绿树成荫的大道。因此在那个时代香榭丽舍被称为“皇后林荫大道”，是巴黎传统的繁华中心区。今天的香榭丽舍大道东起巴黎的协和广场西至星形广场，地势西高东低，全长约1800米,宽100米，是巴黎大街中心的女王。它以圆点广场为界分成两部分：东段是条约700米长的林荫大道，以自然风光为主，道路是平坦的英式草坪，绿树成行，莺往燕来，鸟语花香，是闹市中一块不可多得的清幽之处。西段是长约1200米的高级商业区，雍容华贵也是全球世界名牌最密集的地方。自古至今，人们对于香街的崇尚和热爱，使得香街区域价值的日益攀升。目前，香街是欧洲店铺租金最贵的商业街，平均每平米年租金达到7400欧元，香街周边的住宅也是巴黎最贵的住宅区。住在后海的人，因为喜欢后海，所以不会离开。住在上海新天地的人，因为习惯了区域的生活习惯，所以不会离开。住在香街的人，因为习惯了城市中心的繁华，所以不会离开。人们不愿离开，并不是没有更好的地方可去，而是因为根在这里！情结就是一种引力，能将人们紧紧的吸附在你周围！这就是本项目最大的价值！产品分析：城市中心精英社区思考项目四周紧邻大西南路连核心主干路，二但是项目周边的东北路：工厂、噪音对项项目的影响较大，成为项目的最大目的不利条件。本案价香周路值思华北路考香周路双向四车道东北路西南路华北路技术指标中等规模项目，项目自身先天优势不足规划指标:1211?占地面积：56300平米8?建筑面积：约13万平米10?其中住宅122000平米69公建8000平方米7?容积率：2.44限制性条件:5?建筑密度：〈25%?35%2绿地率：〉3?建筑高度：〈60米?沿香周路建筑高度〈16米?住宅套型要求：严格执行90/70政策1户型配比受70/90限制，项目主要以90平方米以下的刚需产品为主产品线套数对比关系图9.02%3.36%8.95%26.28%52.41%奢侈型舒适型标准型紧凑型另类型奢侈型产品舒适型产品标准型产品紧凑型产品另类型产品套数48128572376129面积区间85—265135.21、144.985.09、64.10、109.53、085.48、88.3875.82、42.70、92.19、50.59、58.4564.99产品类别顶跃、双叠院三房三房、两房两房、一房公寓、L\M\N一期推售按既定推售策略，一期主推3、4号楼，85㎡成为主力产品产品产品类型面积套数1211双叠院——6套A\E标准两885㎡左右60套103号楼房42、9254套6L\M\N9、109㎡（各18套）7双叠院——7套44号楼A\E标准两85㎡左右125套5房合计252套231小结城市中心的精英社区?地理位置：名副其实的城市地理中心，无可替代的城市资源；?本体条件：土地资源有限，周边条件不足，很多不利因素成为项目的限制条件；?产品设计：欧式产品设计抬升了项目形象；?户型配比：受70\90条件的限制，项目主要以90㎡以下的刚需产品为主，一起推出的产品主要以85㎡产品为主。竞争分析：区域竞争压力较大思考从大连市内四区的存量来看，在售项目的主要产品集中在100㎡以下和超大面积产品，200二平方米以下的改善型产品存量不足，而100㎡以下的产品竞争激烈。：项目价值思考竞争分析4月份开始大量新项目入市，但结果褒贬不一项目开盘时间推售量消化率上门客户?从4月份新政执行后，共计十几合生江山帝景2010.4.1730套67%　华邦俪城2010.4.17