侨福·海宁项目整体营销策划报告——谨呈侨福置业浙江中原·事业部06.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1产品为先·营销为王本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2发展历程时间2009年12月项目进展?获取土地?明确经济指标市场环境?成交天量&价格飙升?地王频现?紧缩隐现主要工作?研判市场?初步定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3项目进展——区位分析?本地块位于杭州下沙东北角与连杭经济综合开发区接壤的地带，紧邻下沙东北部4.6平方公里居住单元。?从项目位置来看，实则应归入下沙竞争范围，并且离钱塘江较近，而目前下沙沿江的开发更是风生水起，随着世茂、保利、金隅、朗诗等品牌开发商的相继进入，已逐渐成为热点区域。项目区位示意图地铁1本案杭州绕城号地铁2号线线九桥乡村俱乐部钱塘江地周块边项目宗地现电中心城区状厂下沙城区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4项目进展——宗地现状宗地现状：杂草丛生/荒废农田/道路开挖?地块现状比较荒芜?区域开发力度不大?化工厂已下令搬迁?高尔夫和奥特莱斯A地块是仅有但环境影响：化工类厂区（政府已下达搬迁指令是利好）高端配套?地形狭长B地块面南宽有江景优势宾馆区?容积率高高端配套：杭州九桥乡村俱乐部（高尔夫）/奥特莱产品较难斯地块名称用地性质用地面积容积率建筑密度A地块居住用地71493.8≤3.0≤25%B地块居住用地72606.6≤3.0宾馆区酒店用地26862?Copyright≤2.0CentalineGroup,≤201040%Codeofthisreport|5市场环境——房产宏观关键词一：成交天量关键词三：地王频现12000杭州成交套数对比2007年2009年10000?地块出让容积竞得单2007年全年39408套编号出让日期用途楼面价坐落面积率位8000?2009年1~10月58344套?前11月同比增幅57%29号上城600009.8.1822867宅地1.4西子24295南星桥地块区400030号拱墅09.9.337360宅地2.4绿城223612000新华厂地块区52号32659宅地2.80下城1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月喜得宝地块09.10.10绿城20963区11843商办41200000成交面积对比2007年2009年下沙1000000?2007年全年502万方?出让用容积竞楼面8000002009年1~10月639万方编号出让日期坐落总价?前11月同比增幅34.5%面积途率得价60000009年住和40000009.10.29下沙407952.892222万807461号宅达20000009年住龙009.12.03下沙269832.860500万80081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月87号宅湖关键词二：价格飙升20000关键词四：紧缩隐现180001600014000二套首付四成渐严利率优惠或将叫停1200010000?80002007年12月平均房价13340元/平方米税费政策年底大限未来格局尚不确定6000?40002008年12月平均房价13849元/平方米200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月系列11236713166112311278012936133681461215221141231533917908?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6市场环境——下沙概述?从02年到08年，下沙土地市场仅在03年有一个出让高峰（10宗地），其余各年基本保持在2~4宗的平稳出让水平?土地市场。?09年下沙土地市场又呈现了一个高峰期，截至当时已出让了18宗（其中住宅11宗），充分说明在今年房地产市场?供需分析整体反弹时政府大量推地，为打造杭州未来又一核心居住区块，其中以龙湖在本月以36.5亿夺得四块地标志进入?价格走势杭州。?市场小结?从各品牌开发商陆续进入下沙，可以看出目前已经成为融入整个大杭州的热点区域，由仅今年成交土地的总建筑面积计算，加之零星在售项目，保守估计居住类项目未来2年整个下沙共体供应量在300万方左右。编号面积用途容积率成交价竞得单位楼面价90号28065宅地2.234100万金隅541989号48607宅地2.670000万金隅553987号26983宅地2.860500万龙湖800886号69843宅地3.43130000万龙湖542385号62618宅地2.8127000万龙湖724367号32496宅地2.853377万宋都579266号36489宅地2.859500万宋都582465号53585宅地2.886500万宋都576562号26709宅地2.853377万德信713161号40795宅地2.892222万和达807448号52655宅地2.6102100万保利745883号18034商业539500万龙湖438169号27958商业426884万世茂240468号34589商业433237万世茂240264号20098商业418985万九阳236163号22291商业3.237000万万亚518717号9527商业3.57190万万维21567号8896商业4.39886万北方2584?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7市场环境——下沙概述?土地市场?供需分析?价格走势?市场小结2009年下沙新增供应概览供需比：0.7：12009年下沙成交需求概览18000014008000007000面积套数1600001200700000面积：71.6万方6000140000套数：6315套10006000005000120000500000100000800400080000400000600300060000300000住宅面积：101.1万方400400002000200000住宅套数：8977套200200001000100000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月00面积231603439610941310467213684514563693187613541634479128247186住宅商业写字楼套数2203231061981123413238175391317744418?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8市场环境——下沙概述?土地市场?从下列数据图表中我们可以清晰看到，当时下沙房地产价格以从年初的7681飙升至?供需分析14536，涨幅高达90%，实属罕见。处在整个杭州除萧山处的中游水平，走势年中走势相对?价格走势平稳，年末开始大幅攀升。同时我们也应该清楚知道在08年低潮期，整个下沙的房价水平是?市场小结全杭州跌幅最大的城区之一，个别楼盘跌幅达50%之多，可以说风险与机遇并存。3000025000200001500010000500002009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.11余杭731063526293660971987802764680298492893410135滨江926510322107311084811060122861276712458131251389013675拱墅990713223118611311213497140561517914754174412039020522江干1269612670125591237512367127261535314639167041455714283上城1401320929126742792227816258352232022358213381521717904西湖1688016078136091318513476149311752019191177071874019499下城1245714616131211144616025155021640015854142562187211720下沙768166156263706379058064892010025101641138914536?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9市场环境——下沙楼盘?通过当时下沙市场在售和即售楼盘的横向对比，我们可以看出，老盘以低价水平已逐渐退出历史舞?个案横比台，沿江新盘风生水起，且基本上为数十万方的规模大盘，主力户型基本控制在90~150平米左右。?重点项目?价格方面呈现分化态势，老盘价格较低10000出头，沿江大盘均价15000左右，近日位于新城中心的德信早城开盘价也已达到15000左右。楼盘名称总建面积容积率绿化率工程进度主力户型平均单价世茂滨江70万2.1840%二期在建90~16014000保利东湾86万2.0935%部分现房160~19016000金隅观澜70万2.530%主体工程90~20015000朗诗国际21万2.4547%部分结顶90、130、15014000多蓝水岸54万1.8630%现