集成房产·上湖御园项目营销策划提案项目提案阐述：项目提案阐述：123自我价值解析目标客户定位营销策略实施卖什么？卖给谁？怎么卖？项目提案阐述：项目提案阐述：——自我价值解析——自我价值解析卖什么？市场现状分析项目自身审视我们在什么样的环境中卖？我们在什么样的环境中卖？我们有什么可卖？我们有什么可卖？自我价值解析：自我价值解析：——市场现状分析——市场现状分析((淄川概况）淄川概况）?淄川区位于淄博市中部。?东西49公里，南北42公里，总面积999平方公里。?淄川区辖4个街道办事处，14个镇，3个乡。?全区总户数约为23万户，总人口约67万人，人口自然增长率为2.83‰。淄川区“十一五规划”中，2010年，常驻人口将达到30万人，城镇人口占全区总人口的60%以上。——2008年统计数据淄川历史悠久，人文底蕴丰厚，自西汉建县以淄川历史悠久，人文底蕴丰厚，自西汉建县以来的两千余年内，先后孕育出高珩、蒲松龄、来的两千余年内，先后孕育出高珩、蒲松龄、等中国历史名人及众多名胜古迹。等中国历史名人及众多名胜古迹。自我价值解析：自我价值解析：——市场现状分析——市场现状分析((淄川概况）淄川概况）（宋代?杨寨塔）（蒲松龄）（蒲松龄故居）（明代佛寺青云寺）（北方九寨沟—峨庄）蒲松龄（1640～1715）字留仙，一字剑臣，别号柳泉居士，淄川蒲家庄人。清代著名文学家。主要著作有誉满中外的短篇小说集《聊斋志异》。《聊斋志异》中许多篇章已被改编为戏曲、电影、电视剧，影响颇深，并已有日、美、法、德、意等二十种语言的译本流传于世界各地。自我价值解析：自我价值解析：——市场现状分析——市场现状分析((淄川概况）淄川概况）淄川区07-09年居民收入走势图（其中2009年为前11月数据）淄川区07-09年居民收入走势图200001863417095150001463610000841767867722500002007年2008年2009年城镇居民收入146361709518634农村居民收入678677228417城镇居民收入农村居民收入淄川区2009年城镇居民收入月均1694元，农村居民收入月均765元，近年每年增幅在15%以上。本案“西北扩张、东南优化、新区带动、内部整合”自我价值解析：自我价值解析：——市场现状分析——市场现状分析((淄川概况）淄川概况）淄川区城市规划发展——框架“两区、两轴”【两区】指建立两个经济区。一是位于中西部的产业开发经济区；一是位于东南部的生态资源经济区。【两轴】：一是指沿张博路、湖南路的南北向的城镇发展主轴，该轴是淄川城镇发中西部产业开发经展的密集地带，也是淄博济区本案规划中的市域城镇“十”字型的空间结构的重要组成部分；二是指沿胶王路东西向的城镇发展副轴。东南部发经济由图可见项目所处位区置属城镇发展的密集地带。淄川2008年-2012年住宅规划规划面积及数量：类别套数面积商品房5.72万套548.07万㎡政策性住房2523套16.94万㎡合计5.97万套565.01万㎡住宅用地规划：总供应量商品房供应量政策房供应量455.42万㎡438.83万㎡16.59万㎡建筑空间布局：住宅建设空间布局：新建居住区以向西、北发展为主。对经济开发区内的村庄合村并点；对东部城区的城中村进行改造。淄川区房地产市场情况——2009年各月成交套数淄川区2009年1-11月销售成交套数走势图20016016215011012111610096981069886695001月2月3月4月5月6月7月8月9月1011销售成交套数6996981601621101061211169886销售成交套数淄川区房地产市场情况——2009年各月成交面积淄川区2009年1-11月销售成交面积走势图200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售成交面积621085448918150401539010230100701294711948107809632销售成交面积淄川区房地产市场情况——2009年各月成交套均面积淄川区2009年1-11月销售成交套均面积统计1201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售成交套均面积90899194959395107103110112销售成交套均面积项目周边重点项目丽都花园松龄华府丽都大厦上湖御苑云水居山水缘淄川区房地产市场分析——区域内其它参考项目序规模均价项目名称建筑类型主力户型面积开盘时间销售率号（万㎡）（元/㎡）云水居2106㎡说两室两厅11.2/3.6小高层、高层--未开盘--期163㎡三室两厅双卫2丽都大厦2.6高层92-94㎡二室二厅一卫28502009年10月15%88.43-93.73㎡两室两厅3丽都花园2多层23002009年5月70%119.78㎡三室两厅90-100㎡二室二厅多层72%4山水缘18.6小高层、多层3000/29002008年8月120-130㎡三室二厅一卫小高层96%72-91㎡二室二厅5西领雅苑5多层29002008年初98%100-125㎡三室两厅6颐泽四期0.9小高层142㎡三室两厅一卫30882009年4月95%7金地花园6.3高层、小高层93-126㎡三室一厅27002005年90%8奥度庄园约35别墅、多层、小高层规划中------9松龄华府5多层规划中------区域市场分析?整体市场需求以刚性需求为主，投资比例较少。?产品形态以小高层、高层为主，高端低密度产品市场投放较少。?高端客户购买力较强，但流失严重，区域购房客户群档次较低。?投放项目均比较重视社区环境及景观园林的设计及打造，且品质不高。项目提案阐述：项目提案阐述：——自我价值解析——自我价值解析卖什么？市场现状分析项目自身审视我们在什么样的环境中卖？我们在什么样的环境中卖？我们有什么可卖？我们有什么可卖？自我价值解析：自我价值解析：——项目自——项目自身身审视审视?自自身身审视：审视：?项目项目条件条件?现有卖点现有卖点?存存在在风险风险?应对策略应对策略美丽的孝妇河与留仙湖：项目周边成熟、丰富的生活配套1.教育：淄博四中，淄川区实验中学，般阳路小学。2.购物：银座商厦、新星商厦、千佰汇、淄川服装市场、SM超市（规划建设中）、新华书店等3.医疗：淄川区医院4.休闲餐饮：留仙湖公园、淄川宾馆5.银行：工商银行、建设银行、邮政储蓄6.政府机关：淄川人民政府、淄博住房管理公积金管理中心、淄川区公安局7.景观：南傍留仙湖，西依孝妇河。便捷的生活配套项目经济技术指标：建设用地总建筑面积容积率绿化率总户数建筑密度7.416万㎡24.9万㎡2.5735.1%1496户25.58%一期经济技术指标：一期工程经济技术指标：产品开发时序商业高层住宅洋房联排A-11291㎡3667㎡（24套）00A-2844㎡16144㎡（102001A期套）A-31847㎡50371㎡（44400套）1B期0064套35套合计3982㎡70182㎡(570套)18136㎡(99套)总计92300㎡自我价值解析：自我价值解析：——项目自——项目自身身审视审视?自自身身审视：审视：?项目项目条件条件?现有卖点现有卖点?存存在在风险风险?应对策略应对策略项目自项目自身身审视：审视：——现有卖点——现有卖点?不可复制地段?城市三心交汇（商业、教育、行政中心）?品牌?香港集成集团联合内地知名企业倾力打造?景观?留仙湖、孝妇河天然水系，名副其实的水岸富足生活，另有小区丰富景观。?产品?观景高层，湖滨低密度花园洋房、联排别墅。?物业?贴心管家式物业管理（建议引进世界知名物业品牌）?生活居住配套?完美5分钟步行生活圈。自我价值解析：自我价值解析：——项目自——项目自身身审视审视?自自身身审视：审视：?项目项目条件条件?现有卖点现有卖点?存存在在风险风险?应对策略应对策略相对以上项目，我们的劣势在于：1.2010年房地产市场预计将回归平缓，未来楼市走势难料；2.张店区中高档大盘频出，张店整体区域的优势，将分流淄川一部分高端客源；3.区域内在为商业、办公类，住宅氛围相对较为淡化；4.项目的工期有所滞后，有可能受张店及淄川区域内的影响而分流部分客户；5.项目花园洋房户型中北卧室多于南卧，且房屋进深较长，一定程度上不符合北方人居住习惯。自我价值解析：自我价值解析：——项目自——项目自身身审视审视?自自身身审视：审视：?项目项目条件条件?现有卖点现有卖点?存存在在风险风险?应对策略应对策略项目自项目自身身审视：审视：——应对策略——应对策略1.充分发挥项目地段、景观、人文优势，突出项目产品卖点。2.项目配套设施，力求超越。3.瞄准目标客户心理需求，掌握购房心态，有针对性地推广。4.宣传包装新颖独特，以具有独创性的卖点，树立项目的差异化，吸引目标客户。5.引入科学的营销模式，通过有效的销售执行快速去化产品。项目提案阐述：项目提案阐述：123自我价值解析目标客户定位营销策略实施卖什么？卖给谁？怎么卖？No1：别墅TOWNHOUSE客群特征——藏锋一族客群特征1：事业成功，经济收益已在人生考虑次等，个人价值得以实现后，人生阶段开始从事业追求步入自我精神追求阶段。客群特征－－藏锋一族客群特征2：社会地位确立之后，向往接触自然、寻求人与自然灵犀沟通，同时又希望生活配套齐全。■淄川顶级财富阶层■各行业知名人士及带头人■企业高管■主任医师等藏锋一族全新需求：接触自然，却生活便捷！60%50%40%30%20%10%0%■年龄构成30岁以下30-45岁45岁以上No2：花园洋房客群特征－－舒适一族客群特征1：事业小有成就，经济收益稳定，不满足现有