2009·11·2513／10／16持续系统的房地产整合解决之道1谨呈：常州莱蒙都会置业有限公司【莱蒙·时代】价格策略及开盘事项尚美佳·中国2010年8月13／10／16持续系统的房地产整合解决之道2本次汇报需要解决几个问题：1、项目整体均价的推导(项目认筹客户分析)2、项目价格表体系说明。3、项目开盘相关事宜安排。4、开盘折扣率说明。13／10／16持续系统的房地产整合解决之道3Part1整体均价推导13／10／16持续系统的房地产整合解决之道4项目定价思路项目整体均价推导项目分栋价格静态均价第一级第二级第三级市场竞争客户承接营销溢价修正修正修正项目最终入市价格13／10／16持续系统的房地产整合解决之道5整体均价推导定价背景均价推导价格策略13／10／16持续系统的房地产整合解决之道6宏观政策：有保有压，结构调整房地产和高耗能行业面临一定压力地方政府财政状况短期没有问题?本次房地产调控的高度与与往不同。?今年经济好转，财政收入大幅增加,地方政府财政超?长期来看，不是坏事，但短期内会给经济收可能有5000亿。09年地方财政有2600亿节余，带来向下的压力。结转到今年使用。?政府铁腕促进节能减排，标志着政府经济?房地产调控确实对地方政府的收入有一定影响，不过工作的重心由保增长向促转型转变，未来考虑到大量的财政超收和去年节余资金，对地方政府?淡化几年经济转GDP型将是中，国经济关的焦点。注民生和社会稳的定，促财政状况影响不大，短期进经济转内地方财政型状况依然很好。?节能减排的政策也会使经济短期内出现下?滑。中央限制地方融资平台贷款，不过对于现有项目还是?压：房地产调控、节能减排支持的，地方政府有充足的资金完成现有项目，由于去年地方政府基建摊子铺的很大，今年基建投资增速政策结构调整、有保有压不会下降太多（预计20%）。?保：促进民间投资、增加保障性住房?长期来看，地方政府需要开源节流，这需要财税体制改革，支持非公有制经济发展。?政府并非一味打压，促进民间投资的新“非公36条”出台，有利于缓解短期内?良好的财政状况和有保有压的政策取向意味着经济没?地方政府经济下滑，也是经济转财政型所必需的。状况短期内没有有明问题显转暖或转冷的趋势。（欧洲局势仍然是一个较大的不确定因素）?与抑制房地产需求相配套，政府还要增加房地产供给，即大幅增加保障房建设。?欧洲局势动荡，政府会吸取08年的教训，不大可能一直紧缩。13／10／16持续系统的房地产整合解决之道7二级市场：成交量大幅下跌，价格小有涨幅全市商品住宅10年07月环比同比市场评级供应面积15.1万㎡↓66.9%↓60.9%警惕成交面积31.6万㎡↓28%↓56.4%警惕成交价格5243元/㎡↑6.9%↓17.9%关注160.00127.037月住宅产品仅万平方米120.0072.4380.00成交31.6万平米43.9成交面积31.640.00，创新政后新低0.0012345678901212345670000000.0.011100.0.0000。9.9990.0.00.0.0.0009090909090009090911111011新政百日后，常80005800州中高端项目的平方米/元60004779490552434000成交开始出现上成交均价2000攻趋向，相较于0成交量的暴跌，010203045607809101121020304050607..0.0..0.1.009090909090909090909090910101010101010市场均价则出现一定的回弹。13／10／16持续系统的房地产整合解决之道8竞争局面：政策压制过快上涨速度，价格出现小幅回调京城豪苑京城豪苑历历史成交价格史成交价格万博万博国际历国际历史成交价格（含公寓）史成交价格1800024000228252150020509162201603522000210001600016000164251550015292200002148521868146622100014000153021800017000160001603016590120001400014557143871320010000120001000080008000月月月月月月月月12345678月月月月月月月月月月年年年年年年年年890月1月2月1234567800000000111010101010101010122222222新城首府新城首府历历史成交价格史成交价格18000170001605716000165101560916957进入8月份以来，竞争对手推盘针对1625716503146201579314000性较强。127801295212000直接：低价策略分流项目客户；100008000间接：以低价推出不同的产品类型，月月月月月月月月0月1月2月12345678拉低客户心理底线。111年年年年年年年年年年年0000000099901010101010101010000002222222222213／10／16持续系统的房地产整合解决之道9竞争局面：住宅成交量大幅下调京城豪苑近期成交量万博国际近期成交量6080547370506040523050433040203018106201533411130000020180107653021月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份0住宅套数公寓成交1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份住宅套数公寓成交新城首府历史近期成交量35323027252010年上半年中心市场竞争项目2016的成交均不如人意。15131110?成交量6、7月份达到了最低点653；01月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份?8月份采取低价策略实现了成交住宅成交量的回升。13／10／16持续系统的房地产整合解决之道10市场总结?宏观方面：政策面对市场的影响有逐步被市场自身调控淡化的趋向，但下半年仍存在政策压力。?中观方面：成交量大幅下挫，项目营销过程中需保持量的前提下审视价格目标；?竞争方面：中心区8月份出现“价格战”迹象，竞争对手低价策略一定程度上取得成交量的回升。?拉低了中心区客户的心理价位；?分流了部分意向客户。整体而言13／10／16市场趋向平持续系统的房地产整合解决之道稳，竞争白热化，定价仍需“谨慎”！11整体均价推导定价背景均价推导价格策略13／10／16持续系统的房地产整合解决之道12核心均价推导?定价方法一般有三种：?市场比较法：以市场为标准，通过市场分析与产品对比得出销售价格。是目前市场上使用最多的定价方法；?成本核算法：以开发成本为依据，加上一定的利润量从而得出销售价格。一般在前期开发当中使用；?租金反推法：以物业租金回报水平为基础，反推物业销售价格。一般在商用物业定价中使用；?根据实际情况，本项目使用“市场比较法”来推导整体项目入市价格；13／10／16持续系统的房地产整合解决之道13竞争项目静态基准价测算项目名称面积段成交均价装修价格实际成交均价实际整体均价（毛坯）5412666.930009666.912717481.7350013981.7公寓9666.9；万博10516938.4350013438.4住宅1417215918309.1350014809.1156.7921009.4250018509.4华都阁18623,；163.2420695250018195京城豪苑华馨阁9967.23；172.8821476.6250018976.6华升阁（毛坯）1230010512800——1280012014853.7400010853.716015407.1400011407.1新城首府12500.118014627.6400010627.624517158.8400013158.8由于由于各各项项目目精装精装修修报报价价存在存在一定一定水水份份，，故在故在项项目目精装精装修修实实地考地考察察的基的基础础上上对项对项目目售售价价给给予予一定修正，一定修正，在在目目前前测测算算基基础础上增加上增加售售价价800800元元//㎡。㎡。注：以上成交数据为目前7-8月份成交价格13／10／16持续系统的房地产整合解决之道14竞争项目静态基准价测算10年市场形势变化较大，09年1月-10年4月前的主力出货价作为参考进行修正，当前售价给予90%权重，前期出货价给予10%权重。项目实际销售7-8月份销售均价历史销售价格项目名称均价（无精装）（无精装）（无精装）权重0.90.11万博国际14972.31310014785.07京城豪苑171001457516847.5新城首府13322.21220013209.9813／10／16持续系统的房地产整合解决之道15定价因素权重确定各定价因素及权重确定因素地段配套产品规划品牌合计权重30%25%20%15%10%100%根据金卡客户统计结果，常州高端客户中心区置业关注因素排序为：地段升值空间成熟配套学区产品社区规划物业管理开发商13／10／16品牌持续系统的房地产整合解决之道16以此做为竞争项目比对的依据。推导项目整体静态均价项目整体项目基准价格比准系数比准价格权重权重值入市价格AaC=A×aDPn=C×DP’=∑Pn新城首府13209.981.05913991.780.11399.18京城豪苑16847.51.05117704.150.457966.8716110.80万博国际14785.071.01214966.110.456734.75通过对竞品社区、产品评分，设置权重初步得出项目2010年9月的整体静态价格为：16110元/㎡。