西海岸三十三界项目沟通方案二〇一〇年九月目录PartPart11政策与市场解读PartPart22市场简析与项目理解PartPart33项目价值提升建议PartPart443项目销售思路PartPart55中地行合作方式中地行合作方式PartPart66中地行中地行简简介介PartPartPartPart1111政策与市场解读宏观政策解读2010年1-8月份国家房产宏观调控政策截止2010年8月，中央就房地产市场调控出台了20余个相关政策宏观政策解读最新出台国家房产宏观调控政策9月13日，在天津举办的2010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝温家宝：稳定房价总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步和提供住房保障是规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场各级政府的重要职健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房责。的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房国土资源部住房和地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》指出：统一思想，加强部城乡建设部：进一门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房步加强房地产用地用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房和建设管理用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。《通知》中强调加大对保障性住房的土地供应9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有央行、银监会：关关问题的通知》暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能于完善差别化住房提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购信贷政策有关问题房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款的通知购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。宏观政策解读海南省地方调控政策宏观政策解读中地行观点中地行观点：：加大房地产市场供给、抑制不合理需求，是当前调控政策的重点。全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至。深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务未来调控政策的走向房价调控不可避免。海南政府在海南楼市降温的市场态势下，出台的限购政策对海南房地产楼市的影响极大，一方面规范了海南的房地产市场，另一方面打压了海南房地产投资客的投资需求。宏观市场解读全国房地产市场走势宏观市场解读1-9月中国105个城市土地市场交易情况1-9月全国105城市土地月度供应量住宅用地供应量逐渐趋稳，1-9月全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加58%自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在10%范围以内。9月，全国105个城市共推出住宅用地3509.8万平方米，环比增加22%，同比增幅则仅4%。1-9月全国105城市土地月度成交量成交量自4月起开始低位徘徊，但1-9月全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加47%自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、9两个月更出现同比负增长的现象。9月，全国105个城市共成交住宅用地2177.7万平方米，环比增加16%，同比则下降18%，成交量远低于上年同期水平。宏观市场解读1-9月中国105个城市土地市场交易情况?新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为?市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“W?形”的“双谷底”走势。重缺乏连续性、从同比变化来看，2010年1-9月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W形”的“双谷底”走势，谷底同样是4月和7月。九月房市开始普遍回暖宏观市场解读1-9月中国105个城市住宅市场销售情况2010年1-9月一线城市商品住宅销售情况9月初以来商品住宅销售面积明显回升。这表明在新政出台导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动，市场积累了一定量的需求需要释放，因此导致交易量的回升2010年1-9月一线城市商品住宅价格情况市场交易量明显回升的情况下，一线无大幅度上涨，而表现为平稳态势。说明调控政策在其中起着重要的制衡作用。宏观市场解读2010年1-9月全国105个城市土地市场交易表（部分主要城市）2010年5-9月二三线城市销售面积环比增长率二、三线城市商品住宅成交量有所上升，但并未出现大幅度上升的局面，仍属正常范围。商品住宅市场的销售表明，房地产市场仍在调整中，但是，地价不断上涨，房价上涨预期增大。小节：从表中可得一线城市中绝大比例的住宅土地推出量远高于成交量，二三线城市成交率高过一线城市，但整个市场态势较低迷；销售情况呈W,九月以后市场整体回暖，态势看好；销售价格二三线城市交易量明显回升后，又出现缩量现象，表明二三仍处于不稳定中。宏观市场解读中地行观点中地行观点：受救市新政的影：响，全国房地产市场自09年始，市场量价齐升，疯狂反弹。至2010年受国家调控新政的影响，1-8月全国重点城市房地产市场虽土地交易量上升，但商品住宅交易量明显下降，楼面住宅均价浮动率较大。新政出台后，导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动。在市场积累了一定量的需求需要释放，因此交易量回升。9月初以来全国重点城市商品住宅销售面积、销售量明显回升。受新政的制衡，一线主要城市价格无明显提升。受新政的影响和房地产市场的调整，未来市场走势将在土地交易量和土地成本增加的双压下，出现供大于求，房价上涨的新局面。海口市场解读发展周期高速发展期急速下滑期低谷期复苏期发展期?海南房地产市场已经过一房价个周期的发展：5000?88年建省房地产开始发92展，年达到高峰期，出4000现泡沫?93年宏观调控后，94年滑入低谷3000?97、98年开始复苏?01、02年开始起步发展?04年，房地产总开发量2000达400万平米，其中60％是烂尾楼改造。海南房地产市场再次进入稳定发展时期1000?08年，成交均价已回复到历史高位水平，09年上半年，均价突破5000关口888990919293949596979899000102030405060708年份海口房地产市场发展趋势图09年后海口房地产市场经过发展周期的低谷及复期，海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升。海口市场解读发展周期?09年年底海口房价在5000元㎡左右?10年初海口房地产市场响应建设国际旅游岛号召，房价出现大幅度攀升?10年4月海口房地产受国家调控影响价格由8500均价跌落至6000左右?10年4月，海口房地产市场开始回暖，至5月恢复2月均价8500水平?10年5月，海口房地产市场开始出现较大波动，至8月初?10年9月-10月，海口市房地产价格出现回暖09年10月-10年10月海口房地产走势图2010年，海口房地产市场经历了金九银十，和全国房地产市场回暖的趋势，价格趋于稳定。将在淡市中迎来海南传统的销售旺季海口市场解读整体市场新建桥万隆以岛外客户为主的西海岸万科荣域片区聚集了大量一线品牌开联华新埠岛浪琴湾新世界宝安发商的大规模项目。1600美丽沙亩江南城鲁能海蓝椰风首创4000多亩长信泰达比华以岛外客户为主的东海岸利山庄片区仅有鲁能独挑大梁。异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区。异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；富力、中原等大型地产商纷海甸岛的区域价值将会进一步提升；纷到海口考察，有意大规模拿地。三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；海口市场解读09-10年海口房地产市场价格压力得到释放整体市场、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升岛内外购房群体图海甸岛西东海岸海岸国贸填海南海大道海口历年商品房成交价格（元/平米）6000海口历年商品房成交面积（平方米）50008000004000600000300040000020002000001000002006200720082009上2006200720082009上龙华514592683992495619304643龙华2868306039714915美兰476029736731576963405823美兰2551319040715022琼山148025197009263359235978琼山2122268833734001秀英142584371453368757435324秀英3025400952224995海口市场解读近期土地市场海南近期各市县部分土地出让信息一览表占地面积总价（亿土地单价（元折合楼面价（元时间区域开发商容积率（㎡）元）/㎡）/㎡）2010.9.13乐东海南利唯56406-2.74786.722010.9.1澄迈海南永升达61933-2.413891-2010.7.28海口浙江国都1195772.51.71444056852010.7.23陵水葛洲坝374200-24.76600-内蒙古伊泰置2010.5.12海口868592.570790万81503260业2009.12.18三亚中铁746702.516.8225008460?随着国际旅游岛政策的颁布，海南的土地市场逐渐升温，公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地资源相对较少。?就海南岛整体而言，东部海岸线纵深1公里已经基本没有国有挂牌出让用地，只有民间公司有部分区域有地块做土地