目录PART1-前言ContentsⅠ销售任务分解Ⅱ推广节奏分解Ⅲ品牌与项目关系PART2-分析PART3-策略执行Ⅰ市场分析Ⅰ推广节奏Ⅱ项目分析Ⅱ创意表现及包装建议Ⅲ渠道建设PART1-前言【2011年销售任务分F25-F29多层产品9市解】套数：228套E6、E9、精装剩余产品100余套销售额：约17000万元精装修多层产品精装修多层产品D区熙岸C区高端剩余产品70余C区长滩套C区高端剩余产品70余C区长滩套D区产品上市D套区产数：品上市876套套销数售：额876：12套亿销2011售额年：销12售任亿务约8亿一次开盘推售：D9、D11、D12、D13、D15（共175套）二次开盘推售：D7、D8、D10、D16（共275套）【2011年推盘节奏分解】第一阶段第二阶段:D组团第三阶段：强销期第四阶段：组合销售DD区D二F区多库区库存去化次层产品存开D区二次开上市库存去化D区推广加盘积累盘推4.15月6.127月8月8.289月初10月中12月旬D区车位样板间库存去化：F25-F29、剩示范区D区车位500余个多层产品余品去开放产C区70余套上市化E区90余套D区作为今年销售重点，在3月至利用年底车作为国社最后一块稀缺高端产品，其传统强销阶段4月期间释放D区形象及项目案名位销售旺季高价值及高价格属性会影响其去化速，，4月之后推广全面爆发，之后进，进行D区度，因此在开盘阶段建议大量房源同库存搭配新品行产品利益点释放、客户积累、开车位去化，步释放，典藏产品部分销控。推盘节组合销售。部盘。同时通过活奏上下搭配，全面覆盖高端客群。分低价值产品之后视销售情况，进行加推，产品促销，冲击年动等进行剩组合搭售等形式去化。度任务。余产品促销【库存去化核心推广思路】中海国际社区4年历程，整个社区完善成熟。以社区完善的配套、生活氛围营造、未来发展力全面展现项目综合居住价值，带动库存去化。针对现在精装修的剩余产品，所剩余的户型均为底层、高层、把山产品，采取价格营销策略，对特定客户群即刚性需求客户进行有效的信息释放。以进行一次小型加推形式迅速去化，短信信息告知、报广、软文进行品牌形象提升，同时销售现场准备销售物料。在推广过程中，以110平产品，赠送14平米创意空间，为主要产品诉求利益点，同时以成熟社区、1500的精装修标准、超低的起价策略进行推广。针对C区长滩产品以项目的纯水岸多层洋房产品形态、准现房入住、综合建筑景观资源为产品利益点进行推广。【暖春行动活动方案——暖春五重礼】时间：2011年3月1日—3月31日如沐春风礼：活动期间，凡购买E区顶层产品将获得20000元置业基金；购买C区顶层产品将获得30000元置业基金（直抵房款）；春色满园礼：活动期间，凡购买车位的客户均将获赠刮刮卡一张，最高优惠5000元；春意盎然礼：老业主成功推荐C区购房，将赠送2000元物业费；成功推荐E区购房，将赠送1000元物业费；春暖花开礼：老业主重复购房，额外享受99折优惠；春风和气礼：活动期间，每日到访客户将参与现场幸运大转盘，随机触动惊喜；【D组团与中海品牌、国际社区关系分解】D组团与中海品牌之间——纯正血统，持续传承，高端升级→中海32年豪宅血统超越经典之作→持续传承中海豪宅专家之范→长春中海9年高端升级之品D组团与国际社区之间——最后稀缺，难以超越，全新姿态→国际社区最后一块难以超越稀缺成熟高端居住地→全封闭组团社区，新形象，高姿态，超影响力完美收官之作→国际社区成熟土地价值及运作、高配服务为基础中海品牌与D组团VS奔驰轿车的S级豪华轿车里的标杆PART2--市场分析新国八条政策分析及应对策略建议新国八条扑面而来出品名称新国八条出品单位国务院出品时间2011.1.27内容如下第一条进一步落实地方政府责任：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。第二条加大保障性安居工程建设力度：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。第三条调整完善相关税收政策，加强税收征管：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。第四条强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。第五条严格住房用地供应管理：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六条合理引导住房需求：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。第七条落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制：未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。第八条坚持和强化舆论引导：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2011.2.11长春“落地版”新政细则浮出水面税收方面采取人性化管理：对个人购买普通住房，且该住房属于居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于居民家庭惟一住房的，减按l％税率征收契税。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。执行差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%?，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。合理引导住房需求，暂限定居民家庭购房套数：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供l年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。长春的新政细则在基本按照国务院“新国八条”标准执行的前提下，着重强调了监管和问责。政策势凶猛，应对需谨慎2010年至今国家出台一系列措施打击高房价，可谓“重拳频出”，而新国八条恰恰成为了“重中之重”。此次国务院出台“新国八条”调控政策，打击高房价的决心之大，可以通过政策执行区别对待的深度和责任明晰中看出。政策越是高强度的执行，对房地产市场越是产生高压，因此对开发商的压力也会进一步加大。如何应对政策，如何看待政策的影响？透过现象看本质基税础收设政策招土施本地限购两套商地建，外地限购一套引交设二套首付提至资易六成调整契税与住房转让的营业税利益需求房地产市场运行的本质是这样的关系：政府、开发商、消费者之间相辅相成的关系，银行在其中提供的资金起着催化剂的作用。三者通过资金的循环形成关系之后，互相制衡，从而达到一定的和谐。高房价显然会使这种循环无法合理的运行下去，而作为顶端的政府势必通过政策打压房价，表象来看是冲击消费者与开发商之间的利益链条，以此使房地产市场进入速冻期，通过市场对价格的自身调节作用，恢复到理性区间，从而达到根本目的实现资金的良性循环。政策分析政策之下的速冻期政策对长春市场影响级别价格划分代表项目项目特点核心购房动机政策价值点影响高端市场均价8500保利林语、别墅产品生活享受改善为主较大元以上御翠豪庭、高端城部分投资市集合住长宅春市中端市场均价5500恒大绿洲、城市住宅品质改善改善为主一般场元-8500中冶新奥蓝城集中区域部