花桥徐公桥路地块市场定位报告2010.3写在前面花桥徐公桥路地块，地处昆山与上海连接处，区位优势突出，而项目所在的花桥国际商务区规划正稳步落实成形，区域内商务配套日趋完善，商务氛围日渐浓郁。在这样一个紧邻上海、具有国际视野的商务区内，地块“扮演什么样的角色”将是报告要去努力破解的难题2项目报告内容项目区域分析项目现状分析项目市场分析项目整体定位项目经济指标测算附件：上海重要总部基地个案3项目区域分析4区位分析——昆山的地理优势毋庸置疑昆山是上海和苏州的“中心花园”，沪、宁大通道的咽喉位置上海和苏州两地的经济发展的接轨趋势明显,更加速了昆山经济的发展。5区位分析——花桥是昆山连接上海的东大门上海上海花桥更是在昆山最东端、紧邻上海安亭和青浦，受上海辐射影响非常明显。6区位分析——花桥国际商务城是花桥连接上海的东大门上海安亭国际汽车城花桥国上际海商务城花桥国际商务区又在花桥最东端，距上海安亭仅一步之遥，同城化特征明显。7区位分析——“大虹桥规划”城市腾飞的翅膀?虹桥交通枢纽将京沪高铁和沪宁城铁、沪杭城铁的起始站和终点站，这三条线路连接起的，是全中国经济最活跃的城市群。不仅于此，虹桥交通枢纽里还包括了机场、地铁换乘站、公交BRT系统以及与之配套的大量城市道路交通扩容改造，其辐射潜力远超当前的上海站以及上海南站。?上海下定决心要成为“世界金融中心”和“全球航运中心”，那自然就要全城联动发展，一个陆家嘴和一个临港新城显然不可能承载这样伟大的梦想，而是要靠整个城市去诠释。从这个角度上来看，大虹桥从功能上来看无外乎是一个车站，但从城市发展的角度上来看，却是一个很重要的腾飞翅膀。8区位分析——“大虹桥规划”使区块成为长三角最直接对接点?上海虹桥交通综合枢纽将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，规划面积86平方公里。?“大虹桥”已被正式定位为：上海国际贸易中心，与浦东贸易区块不同，它对接的目标是“长三角”。?花桥商务城距离虹桥综合交通枢纽车程仅15分钟，成为长三角最直接对接点。9区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷?地铁11号线延伸段在上海境内长约0.44公里，由上海安亭墨玉路站向西延伸5.76公里至昆山花桥，设置3个站点，沿途经过花桥国际商务城。10区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷?商务中心核心区步行至11号线安亭墨玉路站12分钟，2010年5月通车。?11号线延伸段有望2012年建成通车，届时35分钟直达上海徐家汇。?先导区接驳站位于花桥商务中心核心区。11交通分析——完善立体交通，纳入上海半小时经济圈?同三高速、沪宁高速、312国道、外青凇公路，便捷连通上海、苏州、南京等城市。?商务城距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，便捷通达全国和世界各地。?2010年建成的沪宁城铁在花桥设站，每10分钟一趟，出站10分钟即可抵达商务城。?2012年建成的京沪高铁将在昆山设站，每3分钟一趟高速列车往返京沪。?轨道11号线延伸段将在花桥设站，安亭墨玉路站距商务城先导区仅400米。?商务城距2010年投入运行的上海虹桥综合交通枢纽车行仅15分钟，即可融入上海便捷交通网络。区位交通优势将使花桥与上海的“同城效应”更加凸显12产业分析——昆山有世界级的加工制造业基地?09年，昆山GDP——1750亿，比上年增长16%以上。?09年，昆山工业产值——5800亿?1个千亿级产业集群，7个百亿级产业集群。其中千亿级集群IT产业（通信设备、计算机及其他电子设备）产值——2545.25亿，环比增长36.2%，总量占规模以上工业产值——55.9%。?通用设备、电气机械、精细化工、交通运输设备、塑料制品、仪器仪表及文化办公用机械制造、专用设备制造等百亿级产业集群实现产值——1227.67亿。?目前，来自世界55个国家和地区的投资者,兴办了5000多个外资项目。?世界500强企业中有28家在昆山投资了63个项目。?昆山民营企业总数达到18000多家。雄厚的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造了广阔的空间13产业分析——上海国际金融和国际航运两个中心建设的机遇?上海国际航运中心和国际金融中心的建设在提升上海国际影响力、强化上海作为世界重要区域性经济中心地位的同时，进一步强势辐射周边。?随着上海经济中心和金融中心地位的不断增强，商务成本也会越来越高，商务外溢必将持续发生。上海郊区和临近上海的江浙地区成为承接此次外溢的重要据点。?虹桥交通枢纽的建设，使大虹桥被正式定位为：上海国际贸易中心，形成长三角贸易功能集聚区。14规划分析——高起点的国际商务城地域面积：50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城，2007年6月被列为江苏省国际服务外包示范基地。总定位：融入上海、面向世界、服务江苏。高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设有国际影响，国内一流的以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城。发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势。15规划分析——花桥国际商务城四大发展产业?一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。?二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。?三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。?四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目。16规划分析——商务城打造三大特色基地海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键性服务产业，以第三方物流为主要特色的现代物流产业项目在企业总部基地规划区域内企业总部基地以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部服务外包产业基地大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业承接上海商务外溢17政策分析——政策成本优势明显?商务城作为省级开发区和国际服务外包基地，除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，江苏省政府已同意在资金、土地、税收等方面给予商务城最大的支持。?昆山出口加工区物流保税叠加功能也将向商务城延伸。?商务城对具有龙头带动作用的服务业项目，将采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持。18结论——四大优势助推花桥国际商务城美好发展前景区位交通优势产业支撑优势政策成本优势综合服务优势19项目现状分析20地理位置——位于江苏花桥国际商务区，地理位置优越项目地处江苏昆山与上海安亭交界处，昆山花桥镇312国道以北、徐公桥路以西21地块现状——已平整，呈方正矩形，便于规划设计22地块现状——经济技术指标地块名称昆山花桥徐公桥路地块地块四至东至徐公桥路，西至双华路，南至G312国道，北至莲青路占地面积168967平方米容积率1.5以下建筑密度45%以下绿化率不小于25%规划用途住宅及配套商业用地出让年限商业40年23地块现状——紧邻312国道，快速接通上海安亭汽车城和市区莲青路双徐华地块公路桥路312国道24周边机能图——各种配套资源丰富，未来生活办公两相宜河流项项目目周周边办边办公公楼楼、、综综合合住宅住宅区区、、展展览览中心、商中心、商业业、、专业专业市市场场、、学学校校资资源丰富源丰富，，商商务务城城旨旨在在打打造一造一座座融融生生活活办办公公购购物物于一体的于一体的现现代代化城化城区区。。25总结项目位于商务城“区域总部基地”规划范围?项目位于花桥商务城核心区，地理位置优势；?周边各种配套正在建设中，区域人气、商务气氛、生活气氛成熟仍需时日；?项目地块方正，面积适中，且临河流，具备打造生态型花园式总部办公的自身条件；?项目所在区域办公集聚正在发生，绿地总部大道、中茵国际商务花园、亚太广场Ⅱ期、中寰广场、上海捷座等一批项目接近或已完工，目前租售中。26项目市场分析27昆山宏观市场环境居民收入经济实力强劲，2009年人均GDP达17000美元昆山与苏锡常人均GDP对比表（单位：万元）城市苏州无锡常州昆山昆山排名?经济实经济实力力十十分分强强劲劲200457992525503166548300320056682661942332236890011每年呈现强劲的增涨势头，年均涨20067830872084372109160011幅在25％左右，2005年之后人均200791346835544364710100011GDP超过苏锡常三个城市，由产业带动的昆山经济开始显现出其特有的2008106407952075028312088211威力和实力。28昆山宏观市场环境居民收入昆山人城镇居民人均可支配收入高于苏锡常2005-2008年城镇居民收入走势苏锡常和昆山人均可支配收入对比3000020082500020072000015000200610000200550000050001000015000200002500030000350002005200620072008城镇居民年均收入城镇居民可支配收入苏州无锡常州昆山昆山和苏锡常人均可支配收入表（单位：元）城市苏州无锡常州昆山昆山排名?人民人民可可支支配配收收入入区区域最高域最高20051627616005145891680911同人均GDP一样，20061863218189166491901611人均可支配收入在05-08年间排名第20072126020898190892192711一，较其他三个城市高出了1000-200823867236052159224808113000元之间，人民的生活水平也得到了长足的改善。29昆山宏观市场环境昆山房地产市