青石湾.天鹅湖项目（服务汇报文件）青岛福元九合投资顾问有限公司青岛福元九合投资顾问有限公司目录：–市场现状分析市场现状分析–项目优劣解析项目优劣解析–项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报整体目标定位整体目标定位–产品规划建议产品规划建议–营销推广策略营销推广策略市场现状分析宏观市场综述青岛房地产市场近年来整体走势及政策影响市场分析区域市场分析开发区发展走势市场版块划分及特点竞争个案详述主要参考区域及解析宏观市场综述——青岛概况08奥运伙伴城市北方滨海旅游名城环渤海经济圈核心城市全国综合实力十强城市联合国和国家人居环境范例奖……市市场现状场现状分析：分析：——房地——房地产产市市场综场综述述销售年份指标投资金额施工面积竣工面积销售面积单价房价增长率金额200192.5137352438767.8175201-07年土地供应分析2002103.6141752342992214522.4%2003127.81747538453106.523519.3%2004189.22101635502153.1305029.7%2005223.82363811740266.7360418.2%2006268.42781653737313424717.8%2007322.43107412655340519122.2%2008373.137046577693905072-2.3%2009459.54269612996572574313.2%2010(1-8)445.43244343596.7377.161517.1%20052005年之前，年之前，销销售面售面积积均小于竣工面均小于竣工面积积，而，而20062006至至20102010年前年前88个个月，月，销销售面售面积积均大于竣工均大于竣工面面积积，由此可以看出，市，由此可以看出，市场场需求和需求和购买购买力依然在上升，而价格方面除力依然在上升，而价格方面除0808年年经济经济危机外，每年均保危机外，每年均保持持稳稳定上定上涨涨，即使，即使20102010年新政出台，年新政出台，青岛青岛市的房地市的房地产产市市场场价格依然保持价格依然保持稳稳定上升定上升趋势趋势。。市市场现状场现状分析：分析：——房地——房地产产市市场综场综述述青岛市房地产投资额走势表：投资额(人民币亿元)预计：未来市场竞争激烈，品牌竞争和产500品竞争将成为竞争的重点。450400350现状：房地产投资持续增长；300250200特征一：众多全国一线开发商进入青岛（万150100科、保利、中海、绿城、龙湖、卓越、中冶…）500123456789000000000年特征二：本土实力开发商的发展壮大（海信000000000222222222半上010投资额(人民币亿元)2、海尔、青建、鲁信、双星、颐中…）；2010年份200120022003200420052006200720082009上半年投资额92.599.75149.78162.7223.8268.4322.4373.1459.5259.3市市场现状场现状分析：分析：——房地——房地产产市市场综场综述述【青岛市10月成交排行榜】：1黄岛区2534套264751㎡2城阳区1984套255922㎡3胶南市1654套158624㎡4崂山区1541套157362㎡5李沧区1566套141811㎡6四方区1169套110408㎡7即墨市916套100319㎡8胶州市650套75893㎡9市南区566套73955㎡10市北区861套72601㎡11莱西市617套61077㎡12平度市613套57151㎡注：以上为房产交易中心统计数据。市市场现状场现状分析：分析：——房地——房地产产市市场综场综述述【宏观形势分析】：——政策环境——国家、地方多项政策出台，房地产市场受打压近年来房地产投资增幅过高，商品房空置面积增加、房价上涨过快以及08年出台的救世政策带来的宽松信贷条件，导致房地产发展呈现过热倾向，局部房地产泡沫过高，针对这些问题，国家开始通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策等手段对房地产市场进行干预，国家两次调控政策的出台，使得房地产市场温度开始回落，步入整体调整期。市市场现状场现状分析：分析：——房地——房地产产市市场综场综述述小结：?国家及青岛市经济发展稳定，给房地产市场发展提供良好支撑；?虽然目前全国楼市均受政策影响，进入低潮调整期，但从多方数据（客源构成、购买动因、价格增长比例）来看，青岛地产市场泡沫相对较小，其影响程度远低于一线城市。另外，从市场现状来看，成交量并未大幅减少，部分楼盘不降反涨，虽有部分客户持币观望，根据以往经验，预计明年下半年全面回暖。区域市场分析宏观市场综述青岛房地产市场近年来整体走势及政策影响市场分析区域市场分析开发区发展走势市场版块划分及特点可比性项目分析主要参考区域及解析开发区区开发区区域域发发展情展情况况————区区域域综综述述?青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。南濒黄海，北、西皆与胶南接壤。?总面积275平方公里，含6个街道办事处，共162个行政村，现状人口约58万人。?国务院首批的14个国家级经济技术开发区之一。建区二十多年来，已成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。旅游旅游资资源：源：————凤凤凰凰岛岛旅游度假旅游度假区区?凤凰岛旅游度假区风光秀美、景色宜人，金沙滩、石雀滩、银沙滩、陈姑庙、鱼鸣嘴、连三岛、甘水湾、竹岔岛、阳武侯墓等十余处景点分布在凤凰岛上，宛如一副美丽的图画。?“堪称国际一流”54公里长海岸线上，有2处大型海滩浴场，1处小型海水浴场，总长度约6.1公里，沙滩面积达80多公顷。旅游旅游资资源：源：——珠山——珠山国国际际森林公森林公园园珠山国家森林公园面积40.79平方公里，主峰海拔724.9米，呈东南－西北走向，是青岛西海岸第一高峰。山脉巍然深秀，层峦叠嶂，奇峰陡峭，地势险要，融奇、险、清、秀于一体，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。山林公园植被繁多，四季风光别致。西进，是近年来青岛城市发展的重要方向北拓——城区北部可开发用地多，且多条城市主干道贯通其中，城北市空间拓展阻力小东止——城区东部后续胶州湾用地已不多，但在“开发新东部”的口号下，东即墨尚有大量的后续开西发崂山南优——城区南部已基本开发完毕，临海一黄海南线最紧迫的是优化整治西进——城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向资料来源：青岛市城市总体规划纲要（2004－之一2020）城市配套：城市配套：——海湾大桥——海湾大桥海湾大桥全长35.4公里，青岛跨海大桥横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来。东起主城区308国道，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖。该工程计划于2011年底建成通车。建成后青岛市区到开发区约15分钟，缩短近30公里，节省40分钟。城市配套：城市配套：——海底隧道——海底隧道?是青岛首条，也是全国第二条海底隧道?北起青岛团岛，南至薛家岛，横穿胶州湾湾口海域。?隧道工程全场6170米，设计有双向六车道，目前已贯通，预计2011年4月通车。城市配套：城市配套：——董家口港——董家口港?位于胶南琅琊台，东接青岛港，西联日照港。?总投资规模高达500亿元，多大112个专业深水泊位，拥有世界上最大40万吨级矿石码头，定位为大宗资源深水港。?比胶州湾的总泊位还多21个，相当于再建一个青岛港，真正使青岛跳出胶州湾范围，实现“一湾两翼”港口发展的目标。?董家口港区建成后，省内将形成董家港区、青岛港、烟台港、日照港等四个吞吐量过亿吨的大港口区。开发区位于董家港与青岛老市区之间，必将因其得益。西海岸——市区黄岛海底隧道薛家岛本案胶南开发区青岛西海岸。地理位置优越，海陆空交通环境便利，拥有良好的旅游投资机遇。作为大青岛次中心城市的一员，伴随着青岛拥湾发展战略的确立和青黄跨海大桥和海底隧道的建设和开通，从薛家岛到青岛仅需要15-20分钟的时间，在半小时经济圈范围之内.同时开发区环境和气候以及发展潜力是和上海的浦东区最为相近的，所以开发区把规划为中国的第二个浦东。开发区经济开发区经济走走势势：：2004-2009年开发区GDP完成情况近几年，开发区依托拥900湾发展战略，发展港口820800、旅游经济等，一直保708700持着两位数的增长。590600470500由左侧表格可以看出，400359276开发区经济总量占全市300200的比重日益提高，从04100年的12.16%到2009年0的16.77%，对拥有七区2004年2005年2006年2007年2008年2009年五市的青岛市而言，这个比重已经可以突现出2004—2009年开发区GDP占全市的比重开发区的重要地位。同区域/年2009时，2011年随着跨海大2004年2005年2006年2007年2008年份年桥和隧道正式投入，未开发区276359470590708820来发展一定会更好。青岛市227026953206378744364890占比12.16%13.32%14.66%15.58%15.96%16.77%开发区区开发区区域未域未来来————区区域域规划规划（唐岛湾旅游、商务中心效果图）规划开发区建设空间沿“一心，三湾，两带”展开，形成以“三湾”为中心，向外呈发散状展开的不规则带形城市空间布局结构。“一心”即西海岸行政商务、文化娱乐、商贸综合中心。“三湾”即唐岛湾、前湾、薛家岛湾。“两带”指向北沿胶州湾高速公路形成的工业产业发展带和南部向西沿滨海公路形成的居住、旅