我国旅游地产开发模式探讨二零零九年二月目录1.1.对对旅游地旅游地产产的的认识认识2.国内外旅游地产的发展3.主要的旅游地产模式4.国内典型旅游地产企业——华侨城地产5.典型案例分析2旅游地产的概念及开发对象?旅游地产是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。?旅游地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。3旅游地产是旅游业与房地产业的结合?旅游地产不是一个单一的概念，而是把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式，另外再加上完善的配套。对其重要支持?从产业本身的特点上来讲，旅游业和房地产业都是属于关联性很强的产业，房地产业是旅游业发展的重要支持，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，因此，从某种意义上讲，二者的结合有着必然性。旅游地产业作为一种新旅房地产业游旅游业兴业态的出现，是在全球经济增长和环境变化的影响下，地产房地产业和旅游业二者互动发展的结果。房地产业向旅游业的渗透使旅游地产业逐步从房地产业分割出来，成为一种新兴的边缘产业。?随着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游地产逐渐为其提供市场空间成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，已从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑的模式。4旅游地产的主要特征?以旅游资源?多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、滑雪运和旅游环境动场、高尔夫球场或人造主题公园旁边为依托?以房地产开发为主要经?通过开发、营销、管理旅游地产产品，满足人们对旅游物业资金投入少、营手段使用次数多、每次使用时间短、能够投资增值的要求，同时实现旅游地产开发企业的发展目标?具备居住、旅游、休闲?在功能上，旅游地产既要有住宅物业的基本功能，又要具备旅游、休闲、、度假功能度假功能，它既是一种旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式5旅游地产与传统房地产特征比较类型功能特征策划特征投资特征消费特征经营特征环境特色设计要求既要有住前期更有投资回收消费档次消费的可依托于独概念主题宅的基本意义，符率高，基高，把握存储性和特旅游资，强调外功能，又合休闲度建比重相社会价值期权消费源丰富的部环境的要满足度假的人性对较小与回报的，可异地地区（包设计，侧旅游地产假旅游的化设计平衡经营括自然景重于配套特殊需要区、人造设施的建景区）设（如餐饮、清洁）相对单一高度完备以基建为消费层次经营本地局限于小参照专门，满足日的系统组主多样，以化，很难区的绿化的建筑标传统房地常生活工织，关注商业性为跨地区经环境，无准产作起居（产品生活主营独特性如住宅、功效商务或工业）6旅游地产的开发要素1优良的自然环境开发旅游地产，一定要先有优良的自然环境，并且自然环境本身具有旅游价值，甚至是旅游品牌。优良的自然环境将给项目的开发带来先天优势，这是空间特性与产业性质对旅游地产在定位上的要求，是必要条件。2准确的前期策划和主题定位旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户作独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。3完善的配套服务与设施旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。4持续的投资旅游地产的特点是用地范围大，往往需要在已有的自然景观上扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品，从投资建设到获得收益的过程会相对较长，因此需要持续的投资5。完备的网络住宅房地产可以通过优美的环境品质、完善的设备体系以及殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个己建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。7依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以将旅游地产划分为四个大类：?旅游景区地产?旅游商务地产?旅游度假地产?景观住宅地产?旅游景区地产（也被称为?旅游商务地产是指在旅游?旅游度假地产指的是为游?景观住宅地产是指与旅游“旅游景观地产”）主要指区或其附近的提供旅游服客或度假者提供的、直接区相连接的可供出租及购的是在风景（包括自然景务的建筑物及关联空间。用于旅游休闲度假居住的买需要的各类住宅建筑。观和人造景观）旅游区内包括了住宿、餐饮、交通各种度假型建筑物及关联?景观住宅通过依靠特色旅为游客活动建造的各种观、会展旅游、商店、娱乐空间。游资源条件，如优美的自光、休闲、娱乐等非住宿等设施以及城市游憩商业?此类旅游地产产品形态、然风光、主题突出的人文性质的建筑物及关联空间区中的接待设施等。产权形式多样，如宾馆、内涵、多种休闲娱乐设施。?其发展必须有一定的游客培训中心、各类度假村、，直接提升自身的环境品?这种房地产的意义在于增基础，经济发达的大中旅产权式酒店、时权酒店等质，增加休闲功能，提高加景区的游览内容，提高游城市是首选。等。居民生活质量。游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。8目录1.对旅游地产的认识2.2.国内国内外旅游地外旅游地产产的的发发展展3.主要的旅游地产模式4.国内典型旅游地产企业——华侨城地产5.典型案例分析9世界旅游地产的发展上世纪初上世纪六十年代进入21世纪?发源于地中海沿岸?旅游物业市场开始形成?现代旅游地产迅速崛起旅游地产在国外已有近百20世纪60年代，法国阿旅馆、饭店、度假村、主题年的历史了。世界旅游物业尔卑斯山地区的别墅度假村公园等各类为旅游者提供食宿发源于中世纪欧洲世袭贵族首先开发了以分时销售的方、娱乐的旅游地产遍及世界各的度假城堡，二十世纪初真式招揽客户，标志着旅游物地。正开始形成一定的市场规模业市场开始形成。在亚洲，日本、韩国、菲律，主要集中在法国南部地中宾、泰国、马来西亚、新加坡海沿岸，当时开发了大量的等国家，近几年大打“旅游度假海滨别墅。欧洲、北美的贵牌”，假日休闲、周末度假、旅族、富商蜂拥而至，一时间游度假、会议休闲、运动健康成为欧洲的度假中心。休闲等方兴未艾。时至今日，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游地产市场推向了一个新的高潮。1010国内旅游地产的发展萌芽期形成期发展期?我国的旅游房地产萌芽于上世?1999年，自海南“南海传说”、?目前，在旅游经济和地产资本纪八、九十年代。三亚“博鳌国家旅游休闲度假的双重驱动下，国内旅游地产?当时，沿海地区、改革开放较区”被成功开发后，先后几十开发已经正式进入发展期。早的省市由于房地产泡沫，房个旅游地产项目在全国进行改?北京、上海、大连、青岛、海地产项目建设供大于求，出现造、规划、建设和推广，并取南、广东、福建、深圳等地已了大量积压和售后空置房。这得了较大的市场反响，从而真开工的旅游地产项目达到近百些房地产沉淀了大量的资金，正形成了旅游地产的概念和形个，以“高尔夫、山地、滑雪对银行、企业和政府带来了沉式。、冲浪、野外运动”为主题的重的负担。?随后，旅游地产在我国掀起了休闲度假住宅、别墅、酒店超?为了消化这些空置房，人们开一股浪潮。这一时期的旅游地过80家。始尝试将房地产开发空置的物产主要以产权酒店形式出现。?许多旅游地产项目纷纷上马，业改造为宾馆、青年旅馆、分北京、上海、大连、青岛、海更多地区的旅游开发在当地政时度假酒店、汽车旅馆等旅游南、广州、福建、深圳等旅游府和开发商的共同推动下正在休闲的场所，于是一部分原本热点地区的旅游地产项目开工积极筹划之中。为住宅等用途的建筑转变为旅数量和市场需求直线攀升。游物业。?一大批国内外的房地产商纷纷涉足旅游地产开发，开工数量和市场需求同时增长，旅游地产的市场业绩稳步提高。1111我国旅游地产发展的现状?随着我国国民经济持续发展，人民生活水平不断提高，城乡居民储蓄不断增多，休闲时间日益增加，旅游方式开始由观光转为休闲度假。同时，房地产业飞速发展过程中形成的大量空置房产也亟需盘活。而在一些大型城市住宅消费则出现向舒适型转移、异地置业的趋势，旅游地产的发展正呼应着这些需求，为房地产业和旅游业的深入发展开辟了新的空间。?自1999年三亚“博熬国家旅游休闲度假区”成功开发后，国内旅游地产开发渐成气候。首先，各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得巨大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了这类旅游地产项目的发展空间。其次，大规模、综合性、多功能的旅游地产开发也不断涌现，也渐渐成为目前我国旅游地产开发的主要方向。此外，国内目前涉足旅游地产领域的企业也显著增多，其中包括首创、万科集团、中旅等一大批大型企业、房地产投资开发商和大型旅游企业。?国内目前涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。12国内旅游地产的需求心理?休闲度假型心理旅游者不仅要吃和住，?礼品型心理还需要放松心灵，这种心理是主流消费心理。?投资型心理随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成旅游地产具有投资价值，为一种礼品。前期主要是子女送主要基于两点：一是客观给父母，后期将扩散到成为一种的市场需求，另一个是资普通的礼品，从而形成一个礼品源的不可再生性。需求市场。国内旅游地产的?商务交际型心理需求心理?炫耀型心理