南通酒店式公寓专题报告某上市企业市场部10年12月6日Codeofthisreport|1项目分布?目前南通市场的在售的酒店式公寓共有8个，绿洲国际商务城濠西外环北路工分别为国际贸易中心、路农金海岸立方寓、现代生活广场路尚德克拉公馆第三街区、尚德克拉公馆、金海现代生活广场钟秀路岸、绿洲国际商务城、第三街区和本案中南汇泉国际广场；阁调百花左岸外?近期将推出的新盘有3景华城（立方寓）备注：环个，分别为阁调白花左东岸、优公馆、润华国际在售路新盘企业中心；潜在供应汇金国际广场?后期潜在供应的会有1国贸中心优公馆个楼盘：汇金国际广场中南汇泉，由于该项目酒店式公国际寓明年下半年才入市，洪江路润华国际因此本次没有列入专题研究。Codeofthisreport|2信息列表序号名称地址区域开发商占地建面容积率物业类型产权年限建筑类型开盘时间保华兴东置业南通国际贸崇川区园林路和1新城区（江苏）有限公1759579821.674.53酒店式公寓40年高层2010-5-9易中心崇川路的交界处司?开发区星湖大道南通融汇房地产待定，预计2优公馆新城区3300004000001.2酒店式公寓40年高层1888号开发有限公司?年底汇金国际广场位汇金国际广南通华东城建投3于南通市工农路新城区270191215004.49?酒店式公寓40年高层明年下半年场资发展有限公司?66号现代生活广南通钟秀西路8南通钟秀置业有4崇川区25636.9566301.71.83酒店式公寓40年小高层2010-1-18场号限公司?阁调白花左崇川区钟秀路南南通百兴投资发预计12月5崇川区1430136999.58酒店式公寓40年高层板楼岸侧百花路西侧展有限公司中旬第一批：尚德克拉公崇川区濠西路99中威房地产开发2010-9-6崇川区885551490001.68酒店式公寓40年小高层馆号有限公司18；第二批待定崇川区任港路与景华城（立南通新景置业有7外环西路的交汇崇川区10985232902.12酒店式公寓40年高层2010-6-24方寓）限公司?处港闸区工农北路江苏澳斯福置业8金海岸港闸区61175970671.39酒店式公寓40年小高层2010-1-24与永怡路交汇处发展有限公司?绿洲国际商港闸区长华路与南通豪巍房地产9港闸区35215974622.77酒店式公寓40年高层2010-10-23务城永和路交汇开发有限公司?港闸区长平路与南通远鹏置业有10第三街区港闸区14578315992.17酒店式公寓40年高层2009-10-2永扬路交汇处限公司?开发区能达商务南通润万嘉置业11润华国际开发区81932006968.46酒店式公寓40年高层预计年底区惠泽路88号投资有限公司Codeofthisreport|3区域位置分析?从区域位置上来看，南通的酒店式公寓基本集中在崇川区8个（其中新城区包含本案在内4个）和港闸区4个，开发区仅1个项目。?从时间上看，市场上在售的项目多是去年年底或是今年年初开盘，目前去化接近尾声。市场上后期即将推出的三个项目——阁调百花左岸、优公馆、润华国际，均位于崇川区，其中两个项目位于新城区。Codeofthisreport|4市场供应及体量分析序号项目占地建面?从供应体量上看，南通酒店式公寓1国际贸易中心1759579821.67大多属于小盘项目，在售项目中70%以2现代生活广场25636.9566301.7上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的住宅、3尚德克拉公馆88555149000商业和写字楼面积。4景华城（立方寓）1098523290?目前南通市场上酒店式公寓在售总体可售面积在4万平米左右，且后期还5金海岸6117597067会有一定的放量，即将上市的4个项目6绿洲国际商务城3521597462总体量大概在7万方左右。?由于新政的影响南通住宅市场趋于7第三街区1457831599冷淡，不少开发商转而投向商业地产，8优公馆330000400000酒店式公寓又是一个高回报率的物业形9汇金国际广场27019121500态，可以预见到后期南通市场酒店式公寓的竞争会不断趋于激烈。10阁调白花左岸14301369911润华国际8193200696Codeofthisreport|5容积率分析序号名称容积率南通国际贸易中14.53心2现代生活广场1.833尚德克拉公馆1.68景华城（立方42.12寓）5金海岸1.396绿洲国际商务城2.777第三街区2.178优公馆1.29汇金国际广场4.49?10阁调白花左岸9.5811润华国际8.46?从容积率看，有70%的在售项目容积率在2以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。Codeofthisreport|6建筑形式分析序号名称建筑类型1国际贸易中心高层2现代生活广场小高层3尚德克拉公馆小高层4景华城（立方寓）高层5金海岸小高层6绿洲国际商务城高层7第三街区高层8优公馆高层9汇金国际广场高层10阁调白花左岸高层板楼11润华国际高层?从建筑形式上看几乎清一色的都为高层、小高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。Codeofthisreport|7装修情况分析序号项目装修条件1南通国际贸易中心精装修2000菜单式装修（可选2现代生活广场1000元标准）大部分的酒店精装修（四星级标准式公寓项目都3尚德克拉公馆为精装修2000元左右）4景华城（立方寓）毛坯5金海岸精装修1000元?酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必6绿洲国际商务城精装（2300元）要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有7第三街区毛坯很重要的作用。8优公馆精装修1000元?南通市场上有酒店管理的酒店式公寓项目9汇金国际广场未定均以精装修的居多；但装修标准不高，多为100010阁调白花左岸毛坯元，仅尚德克拉公馆2000元和绿洲国际商务城11润华国际精装修1200为2300元。Codeofthisreport|8层高情况分析序号项目层高1南通国际贸易中心3.9?南通的酒店式公寓，如表，LOFT项目较2现代生活广场4.7多，现有的11个酒店式公寓项目中有6个均3尚德克拉公馆3.3为LOFT，层高基本为4.7米挑高。?平层办公中南通国际贸易中心的层高最4景华城（立方寓）4.7高为3.9米。5金海岸4.7?在南通这个城市LOFT渐渐成为一种时尚6绿洲国际商务城4.7，一种潮流，一种气质的的渗透，这些都源7第三街区4.7于LOFT所能够创造出的完美创意空8优公馆3间，LOFT不仅仅是一个新的建筑产品类型，9汇金国际广场未定更是一种强大的衍生性符号，代表着对传统10阁调白花左岸4.7、呆板的城市生活的一种反省，可以11润华国际3说，LOFT是城市里时尚、独立、个性的新锐阶层的精神领地。Codeofthisreport|9酒店托管分析序号项目是否有酒店物业管理公司物业费南通保华物业管理有1南通国际贸易中心否5限公司南通煜炜物业管理有?无论是酒店式公寓还是产2现代生活广场否1-1.5限公司权式酒店，一项重要指标便是南通艺家酒店管理公3尚德克拉公馆是2.3物业的服务管理水平。司台湾某知名的酒店运4景华城（立方寓）是未定营公司?目前南通的公寓物业虽然南通亚通物业服务有5金海岸否2都宣称为“酒店式”、“星级限公司服务”等等，但项目的物业管6绿洲国际商务城是据称为假日酒店未定理水平良莠不齐，真正达到星7第三街区否腾日物业有限公司1-1.5级标准的不在多数，目前南通8优公馆否圣维仕物业公司2市场上有酒店托管的酒店式公寓项目只有4个。9汇金国际广场未定未定未定10阁调白花左岸未定未定未定11润华国际是润澳酒店1.3Codeofthisreport|10销售价格分析除装修的序号项目区域价格装修条件价格1南通国际贸易中心新城区12000精装修200012000菜单式装修（可选1000元标2现代生活广场崇川区90008000准）3尚德克拉公馆崇川区10000精装修（2000元左右）80004景华城（立方寓）崇川区9000毛坯90005金海岸港闸区7800精装修1000元68006绿洲国际商务城港闸区12200精装（2300元）98007第三街区港闸区5900毛坯59008优公馆新城区预计7800精装修1000元70009汇金国际广场新城区——未定——预计900010阁调白花左岸崇川区毛坯9000多多11润华国际开发区48万起精装修1200——?从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在8000元/平米至12000元/平米之间。?此类项目受地段和品牌影响非常明显，位于崇川区的项目交割普遍高于其他区域同类产品价格，酒店式公寓的均价在8000-9000元/㎡，新城区的南通国际贸易中心更是因为其显著的区位优势和开发商的品牌效应，价格在12000元/㎡，在南通市场上属于领先地位；港闸区的酒店式公寓项目价格在7000元/㎡。Codeofthisreport|11历史价格走势?与住宅市场今年起伏不定的表现相比，商业市场除去4月和9月新政前后，价格一直较为稳定。Codeofthisreport|12优惠措施分析序号项目价格优惠1南通国际贸易中心12000包租三年，每年返8%2现代生活广场8000一次性付款9.9折3尚德克拉公馆10000开盘有优惠“2万抵4万”买房送家电“购买代金券可抵数万房款”折合下来4景华城（立方寓）9000约优惠500元/平方。5金海岸7800无在售与开盘时候一样：VIP一万抵五万；按6绿洲国际商务城12200揭总价92折，一次性9折优惠；7第三街区5900一直9.7折8优公馆预计7800开盘88