南京浦口NO.2010G36地块市场调研报告营销管理中心市场部2010.10.29目录1、浦口城市属性1、地理位置2、面积人口3、区域交通4、经济及产业发展概况5、产业布局及城市规划2、浦口城市房地产市场概况1、房地产主要指标完成情况2、2010年9月房地产运行状况3、市场运行特点4、市场呈现回暖趋势，后期非理性反弹值得关注3、地块周边住宅市场分析1、地块周边在售项目分布2、地块周边在售项目分析3、地块周边代表性个案分析4、住宅市场分析小结4、地块周边商业市场分析1、主要商业街分布情况图2、主要商业街业态情况分析3、主要商业街租金情况分析4、商业市场分析小结5、地块分析1、地块区位2、地块指标3、地块环境4、地块竞争对手分析5、地块SWOT分析6、项目定位1、定位依据2、项目整体定位3、商业定位4、酒店定位5、SOHO定位6、办公定位7、物业类型组合配比定位1、浦口城市属性1、地理位置浦口区地处南京市西北部，扬子江北岸，与南京市雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西部分别与安徽省来安县、滁州市、全椒县、和县毗邻，长江浦口段岸线全长52公里，地理位置得天独厚，是南京辐射安徽等省市的前沿阵地。2、面积人口区域总面积913.75平方公里，全区设4个镇、7个街道办事处。即江浦街道、桥林街道、乌江镇、石桥镇、星甸镇、汤泉街道、永宁镇、盘城街道和沿江街道、泰山街道、顶山街道。有居委员会88个，村委会105个（其中，村居合署20个）。2009年末，全区居民户总户数为176204户，总人口548718人。其中：男性275342人，女性273376人，性别比100.72%。年内迁入人口23963人，迁出11876人，人口机械变动净流入为12087人。年内出生人口4475人，人口出生率为8.27‰；死亡人口3443人，人口死亡率为6.37‰；全年自然增长人口1032人，人口自然增长率为1.19‰。目前常住人口约70万人。浦口是南京重点建设的三个“大学城”之一，区内有东南大学、南京信息工程大学、南京工业大学、南京审计学院、江苏教育学院、南京交通大学、南京农业大学、南京铁道职业学院、江苏警官学院、南京政治学院、南京职工医科大学等，在校生达11万人以上，成为商业消费的主要人群之一。3、区域交通浦口连接苏皖，通贯四域，是南京的重要交通枢纽，区内“四纵四横”的主干道路构成了四通八达的路网。境内的长江大桥、三桥和纬七路过江通道是目前过江的主要枢纽。在建的地铁一号线西延、地铁三号线，及规划中的纬三路过江通道、地铁四号线、轨道八号线、南京长江四桥等重大过江通道的陆续建设和通车，将在新市区中心附近多线交叉，形成换乘枢纽群，满足多样化出行需求。未来的浦口将真正实现与南京主城的无缝对接。交通的无缝对接，未来必然促进浦口土地价值向南京主城区靠拢土地价值上升的预期很大。4、经济及产业发展概况4.1地区生产总值快速增长。2009年，全区实现地区生产总值216.21亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值16.0亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值107.67亿元，比上年增长15.9%；第三产业增加值89.31亿元，比上年增长16.9%。三次产业比重由上年的7.8:50.7:41.4调整到7.4:49.8:42.8。二、三产业比重较上年上升0.5个百分点。4.2城乡居民收入不断提高。2009年，农民人均纯收入为9902元，比上年增加912元，增长10.1%。农民纯收入中，来自家庭经营的纯收入3258元，占总数的32.9%；工资性收入5803元，占总数的58.6%，比重上升了1.19个百分点。全年农民人均生活消费支出为8002元，其中食品消费3006元，农村居民恩格尔系数为37.57%，比上年上升1.57个百分点。城镇居民人均可支配收入23542元，比上年增加2250元，增长10.6%。其中工资性收入为16154元，经营性收入3178元，财产性收入542元，转移性收入5864元，分别占总数的12.1%、18.1%、12.5%和12.0%。城镇居民人均生活消费支出为16226元，其中食品消费支出5556元，城镇居民恩格尔系数为34.5%，比上年下降0.35个百分点。在岗职工年平均工资32767元，比上年增加1619元，增长5.2%。4.3市场消费水平得到提高。全年实现社会消费品零售总额89.27亿元，比去年同期增长20.3%；贸易企业实现商品销售总额171.01亿元，比去年同期增长54.4%。4.4市场规模继续扩大。2009年，以红太阳商业大世界等5大亿元市场全年实现商品销售总额达62.11亿元，比上年增长9.02%，占全区商品销售总额比重达43.8%，限额以上规模企业实现社会消费品零售总额24.69亿元，比上年增长20.6%。增幅高于限额以下企业增幅2个百分点。4.5旅游业进一步得到发展。2009年，实现旅游直接收入5.64亿元，比去年同期增长36.0%，景区旅游接待量达276.09万人次，比去年同期增长31.5%。同时高档宾馆提速成长，以五星级标准建成的南京鼎业金陵国际酒店有限公司、南京珍珠泉明发度假村大酒店有限公司与南京苏宁威尼斯酒店有限公司今年上半年营业额增长迅猛，共实现营业额5227万元，是去年同期2倍多，增幅最低一家也达60%以上。经营多年的四星级宾馆南京大吉温泉度假有限责任公司经过去年的提档升级，新增露天游泳池等休闲服务项目，今年上半年生意红火，完成营业额2388万元，同比增幅为42.5%。5、产业布局及城市规划浦口拥有两个国家级高新技术开发区（南京高新技术开发区、海峡两岸科技工业园）和两个省级开发区（浦口经济开发区、珍珠泉旅游度假区）。随着南京“以江为轴，跨江发展”规划格局的全面拉开，加快建设江北副城成为政府工作的重点，更为浦口带来新一轮发展的重大机遇。浦口将坚持先进制造业和现代服务业双轮驱动，着力推动产业向高端发展。南京高新技术开发区、浦口经济技术开发区、新城核心区构成的“哑铃状”产业平台将承载江北新城多元化产业实现跨越发展。5.1南京高新技术开发区位于浦口东部，规划面积约80平方公里，现有上市公司9家，高新技术企业200多家，被联合国全球契约组织和联合国环境规划署评为“跨国公司最佳投资开发区”，区内南京软件园是国家火炬计划软件基地，已荣获“中国服务外包基地城市示范区”、“国家软件出口创新基地”和“国家级南京科技创业服务中心”等诸多称号。高新技术开发区以“六园两基地”为空间布局规划，包括了软件、车辆制造光电子产业、大学科技、生物医药、现代农业示范六个园区和高新技术产业的研发孵化、先进制造业两个基地，着力形成新的优势产业集群。5.2浦口经济开发区位于浦口西部，规划面积约为20.5平方公里。园区充分借助周边七坝物流港区和乌江船舶制造基地两大功能平台，突出发展生物医药、轨道交通、电子设备、新型材料四大优势主导产业，重点打造“一心两轴、六片”全新发展格局，即行政办公中心、公共服务和研发轴、主导产业发展轴，4个工业用地片区、1个居住用地片区、1个城市预留片区，努力建成承载区域新型工业化的主阵地，发展先进制造业的大平台。5.3江北新城核心区南京江北新城是浦口贯彻落实“跨江发展”战略的重点规划区域，着力打造“三组团、一岸线、一公园”，即顶山中央商务区组团、总部大道两翼组团、三桥片区组团、长江景观岸线、西江口湿地公园。新城核心区以总部大道直通主城的绝佳区位为优势，重点发展现代金融、总部经济、软件研发、服务外包等高端生产性服务业务，打造与工业化相配套、与城市化相适应、与国际化相融合的现代服务业高低。本地块即位于总部大道核心区。总部大道两翼组团5.3.1顶山中央商务区组团规划面积约13平方公里，重点打造集商务办公、金融保险、现代商贸、高档住宅、医院、学校、购物中心、文化娱乐为一体的城市综合体，建设成为服务江北地区、辐射皖东等地区的“南京江北城市副中心”。5.3.2三桥片区组团规划面积约30平方公里，是塑造滨江城市景观特色的地区，重点引进高端产业以及房地产项目，打造高端产业区和高档住宅区，建设成为集高新技术产业、高档居住、休闲旅游等功能于一体的综合片区。5.3.3总部大道两翼组团规划面积约15平方公里，重点建设高层楼宇，全力发展企业总部、研发中心、服务外包、金融证券、电子信息以及各类知识密集型服务企业，呼应河西CBD商务区和南京主城区，共同构成南京的“跨江新经济带”。二、浦口城市房地产市场概况1、房产主要指标完成情况2010年1-9月份全区完成房地产开发投资49.08亿元，同比增长14.8%，其中住宅投资35.73亿元，同比增长3.8%，商业用房投资7.35亿元，同比增长84.6%，全区房产施工面积620.33万平方米,同比下降6.5%，竣工面积113.29万平方米，同比下降9.2%，商品房销售面积88.12万平方米，同比下降50.1%，商品房销售额63.78亿元，同比下降19.3%。2、2010年9月房地产运行状况2.19月份与8月房地产投资销售环比情况房地产投资、销售面积和销售额与8月份环比分析如下：指标名称计量单位8月份环比环比增长%9月份环比环比增长%增长数增长数投资完成万元4478911.836740050.43销售面积平方米599558.71133140122.07销售额万元381697.8110507189.522.28-9月份房产公司销售面积对比公司小区名计量单位9月份当月销8月份当月销售面积售面积天华公司天润城平方米2885912339大华公司锦绣华城平方米60135316天浦公司玫瑰园平方米21460浦东公司威尼斯水城平方米1940418092昌盛公司雨山美地山庄