百年瞩目城峰大宅GRANDHOUSEHANDRENDYEARS辉业发展[站东]地块项目发展纲要Huiyedevelopment[EASTENHILL]plotdevelopmentstratgyreport第一部分韶关市场分析一、2006年前三季度韶关社会经济状况1、1－3季度生产总值274.6亿元，同比增长11％，其中：第一产业增加值增长1.3％，第二产业增加值增长13.1％，第三产业增加值增长12.3％。2、9月底居民储蓄存款余额350.2亿元，增长12.4％。1－3季度韶关市区居民人均可支配收入9060元，增长9.2％。3、韶关市区居民人均消费性支出增长7.9％；旅游总收入20.8亿元，增长17.1％。二、2006年前三季度韶关房地产发展状况1、韶关建筑企业实现房屋建筑施工面积342.87万平方米，比上年增加42.67万平方米，增长14.2%。2、其中：新开工面积94.94万平方米，比上年增长10.4%。3、建筑业企业完成竣工产值6.44亿元，比上年增加1.28亿元，增长24.8%。4、商品房销售额10.1亿元，增长54.8％；销售面积66.9万平方米，增长36.3％。2006年商品房销售情况（按空置时间分类）商品房空置情况（住宅部分）空置时间空置房总面积空置房总套数平均套内面积空置一年以下119683m2952套126m2（含一年）空置一年至二年13740m2144套95m2（含二年）空置二年至三年179m22套90m2（含三年）空置三你以上---m21套---m2（不含三年）2006年商品房销售情况（按价格分类）均价（套内面价位套数套内总面积总金额积）1000元以下（含1000）------------1000～2000元（含459?套50274?m291966597?元1829?元/m22000）2000～3000元（含852?套105959?m2248007931?元2341?元/m23000）3000～4000元（含153?套19267?m265368463?元3393?元/m24000）4000～5000元（含12?套1899?m28103711?元4268?元/m25000）5000～6000元（含2?套294?m21567838?元5341?元/m26000）60007000～元（含------------7000）7000～8000元（含1?套40?m2288798?元7308?元/m28000）8000～9000元（含1?套79?m2703308?元8880?元/m29000）9000～10000元（含2?套152?m21474830?元9712?元/m210000）10000元以上（不含4?套411?m27233724?元17620?元/m210000）2006年商品房销售情况（按户型分类）均价（套内面户型套数套内总面积金额积）二房以下（含二164?套13199?m226194019?元1985?元/m2房）1049?三房127010?m2295120843?元2324?元/m2套四房189?套25678?m263094571?元2457?元/m2四房以上（不含四56?套9248?m227091454?元2929?元/m2房）其他29?套3275?m213214313?元4035?元/m22006年商品房销售情况（按地区分类）均价（套内地区套数套内总面积总金额面积）40483955?武江区184?套19574?m22068?元/m2元北江区------------浈江区40?套3677?m25506643?元1497?元/m2曲江区------------开发区------------2006年商品房销售情况（按面积分类）面积套数套内总面积总金额均价（套内面积）80㎡以下（含84?套5502?m212646017?元2298?元/m280）80㎡～120㎡157859540?680?套70566?m22237?元/m2（含120）元120㎡～160㎡224927021?669?套92086?m22443?元/m2（含160）元160㎡以上（不54?套10255?m229282622?元2855?元/m2含160）目前市场主要在售楼盘销售情况项目名称主力户型销售均价销售率龙洲岛１90-1503200５０％枫景园130-1602800２０％山水华府3160-1802700７０％金泽园２130-1502300７０％鸿洲花园１／２120-1602200５０％／１５％金碧园１130-1502300１５％幸福家园１110-1502300３０％浪琴居160-1802900９０％翡翠湾200-300-----－－－三、房地产市场销售情况1、市场销售均价2300元/平方米之间；2、各项目市场销售速度基本保持在每日1-2套的水平；3、主力户型面积集中在以三房为主要120-150平方米之间；4、社区建筑形态以小高层和多层为主，普遍受市场接受；5、建筑品质园林品质相差不大，均处于一般化的水平；6、物业管理水平偏低，收费集中在1元/平方米/月；7、规划设计，营销推广未受到足够重视，所占成本比例低；市场分析总结1、经济发展平稳，人均收入稳定；2、GDP、居民收入、房价增长率一致，市场供需两旺；3、市场同质化竞争严重，产品差异化小；4、整体房价较为偏低，未来拥有一定的升值空间；5、竞争项目涌现，市场将逐渐向软实力层面转变；6、营销手段较为简单，市场需要创新方式来引导；7、预计市场继续平稳发展，不会出现大起大落的情况。市场分析总结1、2005年以来楼价进行了飞速发展，几乎每月100元递增；2、市场供应以小高层物业为主3、销售均价2300元/平方米4、客户的置业观念正在被逐步改变5、未来高档住宅市场的竞争压力逐步加大6、类似山水华府、金泽园的大规模中档精品社区倍受青睐；7、项目的竞争由原来的施工工程转向前期规划设计和后期营销推广为核心的竞争韶关高档住宅市场剖析韶关未来豪宅市场竞争项目项目名称项目规模定位推出时间龙洲岛16万平方米高档06年5月枫景园6万平方米高档06年4月东方威尼斯12万平方米豪宅07年10月汇展华城27万平方米中高档07年3月金碧园12万平方米中高档06年11月金泽园35万平方米中高档06年12月翡翠湾6.5万平方米豪宅07年6月沃尔玛项目---------高档预计07年本项目11万平方米豪宅07年10月韶关高档住宅市场总结：1、根据初步统计未来3年，韶关均价在2800元/平方米的高档住宅市场供应量至少50万平方米，年平均15万平方米；2、韶关2006年1~10月份，均价在2500元/平方米以上销售205套3.6万平方米，均价在2900元/平方米以上销售56套近1万平方米；3、大量韶关精英人士放弃韶关，而选择珠三角置业，韶关的高档住宅市场机遇与挑战并存。第二部分项目地块分析三、项目SWOT分析优势分析劣势分析1、地势高、景观视野无敌1、与市区隔离2、靠近森林公园2、交通不便、片区不熟3、人口构成不复杂3、配套不全、生活不便机会分析威胁分析1、房地产市场处于起步发展阶段1、市场竞争激烈加剧的威胁2、缺乏真正高级物业的供应2、项目规模小3、超越地域的开发理念3、宏观政策的不确定性影响第三部分项目市场定位我们思考的问题项目走中低路线？?配套和交通很难被普通客户接受走高端路线？?竞争激烈，辉业品牌知名度小走中高差异化路线？?我们唯一的选择一、项目地块核心价值提炼:?城市制高点，景观无敌?靠近森林公园，天然氧吧?火车站东人流干净单纯,?采菊东篱下，悠然现南山“都市的纯山地生活”1、定位导入……….香港的太平山北京的西山台湾的阳明山旧金山的比华利山每座山的山顶都承载了一个城市辉煌的荣耀与地位他们最终成为了一个城市永远的象征和符号那么站东山就承担这样的责任二、项目市场定位：城市山顶大宅2、项目名称及定位语建议阳明山庄高山公馆城市之巅珍玺大宅城市之巅珍玺大宅香山美术城市之巅珍玺大宅备选名称站东1号辉业*大山地站东*翠峰1号3、项目推广主题百年瞩目，城峰大宅俯览群城，颐指江山一宅踞城上，一生拥天下三、目标客户群定位白领精英政府公务员他们驾御着经济发展、把控着社会稳定、主宰着地方的沉浮、领导着潮流方向客户群细分预计比例游离客户珠三角投资客港澳台及华侨1、韶关政府机关25%重要客户2、韶关私营企业20%核心客户韶关普通市民3、韶关普通市民45%韶关政府要员韶关民营企业家4、县政府领导10%四、价格定位均价人民币3000元/平方米?普通住宅：2500元/平方米?中高档：3000元/平方米?高档住宅：3500元/平方米物业组合配比：物业类别面积比例档次梯户比高层90-12050%普通一梯6户高层120-15030%中高档一梯4户小高层160-18020%高档一梯2户项目经济效益分析项目经济指标：项目占地：2.5万平方米项目容积率：3总建筑面积：7.5万平方米项目均价：3000元/平方米项目投资回报分析1.地价成本（加三通配套）：1000元/平方米总价：2500万元2、建安成本：1200元/平方米总价：9000万元3、政府规划报建费：总投资的5%总款：575万元4、贷款利息（5000万2年）：6%总费用：600万元5、管理财务成本，总投资的3%总费用：345万元7、营销成本：总投资的5%项目成本利润率：7667/14833=51.68%总费用：575万元本项目经济效益良好可行6、总销售额：3000元/平方米总销售额：22500万元7、营业税：总销售额5.5%总税费：1238万元8、项目总成本为：14833万元9、项目利润总额为：22500-14833=7667万元