市场部分[目录]市场部分做为项目战略性研究系统报告，以确定营销策划方向为主要目的第一部分策略前思考第二部分识局[解析变化]第三部分辨局[价值整合]]第一部策略前思考[策略前思考]预见力/九龙湖·大宁波北城房地产运营是建立在城市发展基础上，对区域与板块升值价值的攫取；任何以当前市场作为定位和规划依据的行为都是短视与不全面的……预见力是关键基于发展预判的动态城市占位而非基于市场竞争的静态基准定位不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标从九龙湖看九龙湖畔==》从城市看九龙湖大宁波北部城市化对九龙湖畔项目的积极改变[策略前思考]一极多元/东钱湖·非东钱湖宁波资源性别墅板块的两类划分：东钱湖板块：城市后花园、城市湖、钱湖资源、别墅产品非东钱湖板块：九龙湖板块五龙潭板块慈城板块春晓新城板块东钱湖之下的多元板块价值对比，九龙湖位居多元之首；板块能极差距制约九龙湖板块别墅产品价格与去化价格与钱湖板块形成差距。[策略前思考]精神图腾/开元，创造文明而不是制造产品文明以经济为基、以文化为魂，以自然现状改造为载体以产品为条件。产品之上是创造文明，属于开元、属于九龙湖畔、属于九龙湖、属于宁波城市文明象征我们作为一个近3000亩用地，52万方总建大盘不仅是项目运营者，而是城市发展推动者我们要创造的不是城市别墅板块的节点，而是城市居住精神图腾第二部[识局]解析变化〇城市——质变前夕〇城北——蜕变之始〇九龙湖——量变积累〇九龙湖畔——变革之机城市:质变前夕谜题：一座城市的下一个10年作为一个有影响力的大盘，它辐射的范围绝不仅限于九龙湖一处，在未来的10年中，面对城市的发展变化，项目对于九龙湖，对于北城，对于大宁波，对于长三角，面临怎样的机遇与挑战，在城市的高速发展与扩张中，我们是否做好了准备？这这一一切切的解的解答答，取，取决决于宁波的城市发展与于宁波的城市发展与功功能定位。能定位。[宁波城市发展研究]九龙湖余慈新城城市第二轮扩张镇海新城城市中心区东部新城城市第一轮扩张东钱湖鄞州新城发展能级决定城市属性城市中心区鄞州新城东部新城一个城市的第一个十年陈婆渡姜山潘火下应五乡云龙东钱湖[东南拓展模式]：一核多心，层层递进；东钱湖接轨鄞州新城、东部新城夯实东钱湖城市湖意义，促成东钱湖城市休闲板块“一极”发展能级决定城市属性杭州湾新城龙山新城一个城市的第二个九龙湖十年余慈新城镇海新城城市中心区[北进拓展模式]：多点蛙跳式启动，构建内部动线连接；九龙湖位居大北部板块中心九龙湖从山水湖向城市湖升级，构建宁波别墅二极多元价值体系谜底之钥2010年，北部多个大事件爆发，短期内刺激了区域楼盘的发展，城市一定时期内的市场话题。但是我们认为，前期市场对于北部的认知过于片面，没有形成综合统筹概念。北部话题，被低估了。话话题：题：杭州湾杭州湾新城新城（杭州湾（杭州湾大大桥桥、、杭州湾杭州湾新区新区启启动动））余余慈新城慈新城龙龙山山新城新城（（龙龙山山新城新城启启动区动区））镇海镇海新城新城（（万万科科城、城、保利保利城城））[话题]杭州湾新城杭州湾新城近期规划用地50平方公里，近期规划人口20万；远期规划用地93平方公里，远期规划人口50万本案；国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区。北部大都市区门户，与项目329国道联通借助杭州湾跨海大桥增强项目长三角辐射能力[话题]余慈新城余慈新城规划用地现状面积约56平方公里，发本案展商务办公、信息咨询、职业教育、会议展览、总部经济、旅游产业、体育休闲娱乐业、康体疗养业等产业。余慈中心城人口规模2020年将达到153万，2030年达173万北部大都市区组成部分，与项目319国道，慈掌路联通借助高铁、跨海大桥打造北部都市中心居住区[话题]龙山新城龙山新城龙山新城是慈东滨海区城市功能发展的主核。龙山新城规划范围东至伏龙路，西至蓬苑路、北至慈东大道、南至三塘横江，共15.2平方公里，是慈东滨海区“一城为核、两区支撑、绿屏环绕”空间格局中的“核心”。龙山新城将依托镇区一体和毗邻宁波中心城区的优势，以行政服务、商务办公、休本案闲娱乐、高档社区等功能性项目建设为载体，全面启动运动休闲综合体、商务总部基地及高端生活配套设施开发建设，加强城市管理和城市形象塑造，完善城市综合服务功能，提升慈东滨海区的城市品质和形象。北部大都市区组成部分，与项目区域内道路与329国道联通借助慈东工业区及北三镇影响，汇聚北部新城人口及产业，打造城市生活板块[话题]镇海新城镇海新城镇海新城北至绕城高速，南临甬江，东起东外环，西界329国道、世纪大道，规划面积46平方公里，规划人口40-45万。新城自2001年启动以来，完成投资近80亿元，相继开工的本案教育、科研、公共设施和房地产项目约40多个，一个交通快速便捷、基础设施完善、人居环境优雅、产业初具规模的大城区格局已基本形成北部大都市区组成部分，与项目通过329国道、九龙大道联通宁波北部城市副中心重要节点，借助主城区辐射，汇聚区域人口、产业优势元素城市的质变前夕北部四大节点启动，不仅在于带来了什么，也在于代表了什么=〉[城市三大趋向]　　　①资源聚集化：外部资本、项目、人口聚集大北部　　　②空间扩张化：多中心扩张格局，主城之外构建大都市　　　③多点城市化：人口、产业流入大北部，形成城市性话题[板块精神变化：城市山水城市湖]板块资源城市能极板块定位价值城市南进，接轨鄞东钱湖东钱湖旅游风景区城市湖一极州新城、东部新城城市北扩，北部新从山水湖到城市从多元到第二九龙湖九龙湖旅游风景区升城板块湖极级五龙潭五龙潭旅游风景区区域能极资源景区属性多元慈城慈城荪湖景区区域能极远郊景区属性多元春晓新城滨海区域能极北仑滨海新城多元[城市意志]：向北，构建大都市板块[项目表现]：升级，从山水湖到城市湖的双重赋予大北部，都市化新城城北:蜕变之始[解读一/交通系统内部完善与接轨城市路网]①交通系统内部完善九龙湖板块“四横五纵”，区域路网结构形成，区域内与区域外形成蛛网式路网结构；②交通系统外部接轨九龙大道南向延伸与绕城高速、环城北路接轨，连通人民路；借助区域内路网系统，九龙大道可连通世纪大道、东外环线、北外环线③大北部与主城区交通全面接轨借助跨越姚江、甬江的近10座大桥隧道，沟通外环线、绕城高速、329国道、九龙湖大道，以及未来城市轻轨规划，九龙湖板块与江北、主城区概念联系大大加强，30分钟车程即板块属性蜕变：郊县==》城郊==》北融入宁波大市中心城30分钟城市生活圈借助跨越姚江、甬江的近10座大桥隧道，沟通外环线、绕城高速、329国道、九龙湖大道，以及未来城市轻轨规划，九龙湖板块与江北、主城区概念联系大大加强，30分钟车程即融入宁波大市中心。[解读二/从区域产业贫瘠到区域产业密集]①旅游产业大规模导入九龙湖旅游度假去、达蓬山旅游度假去、龙山新城滨海生态度假区、杭州湾新城生态休闲区、余慈新城生态产业区；②商业配套大规模导入九龙湖商业配套设施完善，镇海新城万科城50万方、保利城90万方配属大量集中式商业营造北城商业中心；龙山新城启动区熟地约550万方集中开发；北部余慈区块、杭州湾区块大型商业进驻形成多节点商业中心，九龙湖畔可直接利用区块内及龙山、骆驼商业辐射影响。③人口导入炒热区块，加速城市化进程板块属性增强：旅游==商业==居住镇海新城、龙山新城保证项目区块周边未来百万人口居住，引动区域人气。[解读三/从农业人口到产业蓝领到都市白领]①人口结构高端化原有劳动密集型产业的主导，造成了开发区产业工人的集中。城市属性、产品结构的变化将吸引产业白领、欧美日韩等涉外人群、长三角中高端人群向开发区的迁移，北部人口结构将会发生变化。②生活方式国际化外籍榜样人群的入住，将带动北部板块人群居住标准、生活理念与生活方式的改变。例如：I保利国际公寓高端租客，龙山新城滨水区别墅、香湖丹堤、九龙湖畔高端住客的类郊区化生活与生态居住理念必将影响区域高端人群。[解读四/北部大都市区的精神价值深化]北部旅游资源整合，北部都市区休闲城市属性①达蓬山与九龙湖上下整合，结合慈城与郑氏十七房，构建自然景观与历史人文互补景观带②从灵山(保国寺所在地)到慈城的毛力毛岙、汶溪、九龙山、达蓬山一线植被保护良好，作为北部新城内环，城市与生态居住结合③镇海及慈溪农庄发达，结合“双休假日游”及“农庄体验生活”，创造都市假日休闲模式④龙山新城、杭州湾新城、余慈新城自身休闲景观资源与城市居住的结合⑤九龙湖自身风景区建设，九龙大道连接大庆路、人民路，成为北部都市区与城市中心区接轨的集旅游、休闲、度假、会议与一体的风景区开发大北部都市群落==》城市居住结合生态资源的整体性烙印[北部都市群是人类城市居住的最高文明表现]精神图腾：莱特广亩城市区位契合：与城市保持适当距离而非亲密狎戏环境契合：自然拥有城市公园与居住生态押韵规模契合：足够建筑体量为多种内涵搭建框架精神图腾：西耶光辉城市这是一个有高层建筑的“绿色城市”，房屋低层“透空”，城市全部地面均可由人们步行支配，部分屋顶设花园，形成宽敞、开阔的空间[北部都市群落]城市花园里的绿色文明[九龙湖畔]生态都市里的原生山水开元地产结合板块形象特色，项目环境特征，项目产品打造创造的九龙湖板块精神价值九龙湖的精神图腾：出则自在，入则悠游自在悠游之湖城北的蜕变之始一次城市远郊的城市化，高端人口转移=〉[2012四大转折点]　　①城北远郊向北部新城的转折　　②单一产业向多元复合产业转折③孤立的道路系统向大板块蛛网式结构转折　　④区域人口向产业、城市、高端转折⑤板块居住与湖区资源的精神深化：自在悠游之湖北部花