前言Preface路遥知马力通过几次提案与沟通，查阅相关的项目资料，我们清晰地了解贵公司的想法。在本次提案中，我们重点从市场分析、项目建议、营销推广，实际运作、视觉创意表现方面入手，直入主题。目录Directory第一部分：市场调研MarketResearch第二部分：项目分析ProjectAnalysis第三部分：项目定位ProjectLocation第四部分：开发建议Developmentproposals第五部分：营销策划MarketingPlanning第六部分：推广策略PromotionStrategy第七部分：视觉表现Visualperformance第八部分：盛唐近况ShengtangRecent第一部份贵阳商务地产市场状况MarketResearch知己知彼，百战不殆本次对贵阳市商务地产市场进行的实态调研，主要从贵阳市宏观规划、商务业态分布、区域市场状况入手，同时重点了解写字楼、商业等房地产项目发展状况和趋势，并进行了实地考察。通过全面深入调研，以获知项贵阳商务商业发展状况及其对本项目的影响，研判并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。调研说明信息来源：主要来自贵阳市建委、贵阳市房地产管理局、贵阳市规划局等政府部门；贵阳晚报、贵州都市报、筑房网、搜房网、搜狐焦点网等相关网站和媒体，以及区域市场多个商业楼盘。调研区域：贵阳市区，重点了解两城区片区和金阳新区。调研内容：1、贵阳市区域规划，商务商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场调研思路贵阳市区域发展规划贵阳商务商业地产区域分布写字楼重点项目分析商业重点项目分析贵阳商务商业市场总结及展望宏观背景一、2010年上半年我国GDP增11.1%，说明我国经济市场呈现稳步提升的状态。说明地产市场稳定上升态势。二、贵阳市高端纯写字楼出现市场供应短缺。三、高端商业模式开始出现，贵州市场出现百家争鸣的局面。四、产权式经营模式开始出现下滑态势，购买更加理性。五、金阳新区投资前景耳目一新，已经得到大众认可。六、金阳几条路的开通，为人气的增加提供支持，商业氛围即将浓厚。七、价格的走势越来越能带动市场的氛围，价格越来越高，市场也越来越火爆八、城市与城市之间交流通道不断开启，外来投资者明显增加九、中心城区与金阳中心地带地皮稀缺，增值空间加大十、金阳新拍买地王的出现，涨价信息明显十一、国家政策的强制出台，市场风险加大十二、贵州传统的营销模式明显落后，真正的商业地产开始凸显贵阳市区域发展规划［一］片区规划：依照《贵阳市城区三条环路十六条射线骨干路网示意图》规划，将贵阳市划分为九大片区：两城区、白云片区、金阳新区、三桥马王庙片区、新天片区、龙洞堡片区、小河区、花溪区、二戈寨片区。可以概括为两核、三新、二戈寨片区。A两核：两城区、小河片区组成一核心区域，白云片区、金阳新区、三桥马王庙片区组成另一核心区域。B三新：花溪片区、龙洞堡片区、新天片区。C二戈寨片区［二］交通规划：形成城区“三条环路十六条射线”骨干路网。一环路、二环路要建成无信号灯控制的城市快速通道，三环路就是正在建设的环城高速公路。?“十六条射线”，就是中心城区连通三条环路并向周边辐射的十六条城市快速通道。?而对外省连通方面，正在修建中贵阳至广州的铁路和公路线，将是贵阳未来发展的最大契机。贵阳商务商业地产区域分布无论从规划上还是目前分布来看，贵阳市的繁华商业街区都在市中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区。但随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起。总体来看，贵阳写字楼的分布可概括为四横两纵一区。“一区”：金阳中央商务区；“两纵”：中华路（包括延伸的新华路），瑞金路，“四横”：北京路，延安路，中山路，都司路写字楼重点项目分析金阳新区绿地联盛国际、世纪城、麟龙中央商务大厦两城区香格里拉大厦、百灵·时尚天地、鸿通城绿地联盛国际写字楼概况简介：绿地联盛国际为贵阳首家城市综合体，集购物中心、步行街、5A级写字楼、公寓、影院等于一身，位于贵阳市金阳新区迎宾路与诚信路的交接处，处于金阳新区的核心位置，紧邻贵阳市行政中心，距市中心仅20分钟车程，项目周边的设备设施十分完善，教育、交通、医院、公园等生活设施一应俱全，轻轨一号线“诚信站”即设在该项目旁，交通十分便利。35%低建筑密度30%高绿化覆盖率3500平方米下沉式广场最新楼盘动态：23米挑高的独特购物中心中庭绿地联盛国际缤纷卡布里风情商180平米9米挑高精装公寓大堂业街11月13日盛大开盘，面积双首层商铺19-500㎡，7000元/㎡起，开全站式服务，庭院式经营盘当日享97折优惠。花园式环境的高级商业业态（来源：搜房网）2010-11-28绿地联盛国际销售进度销售许可证1：2009034销售许可证号3：20100872010年销售情况写字楼7.9万平米，销售许可证2：20100332栋5A甲级写字楼总套数1171，已售1167，可售4套，销售率99.65%，销售周期2010.1-2010.12办公均价：4500元/平方米。现场报价：写字楼在推5号楼（乐美天地公寓），均价6000（数据采集时间：2010.11.28）绿地联盛国际宣传资料“乐美天地”21-28层户型图宣传刊物《绿地会》世纪城写字楼概况简介：贵阳世纪城紧邻金阳新区主要交通干线——金阳大道，同时，项目周边围合321国道、正在施工中的贵金线、北京西路快捷连接贵阳主城中心。世纪城在筑房登记的办公用房（写字楼）共1097套，剩余50套。其中，纯写字楼项目总套数306套，已售293套，剩余13套，销售率：96%。销售周期：2008.12-2010.11，均价4379元/平方米。08年至今，均价上涨*贵阳世纪城写字楼--销售许可证：2008132了1412元用途：办公总套数：306已售：293可售：13均价：4379元/平方米*贵阳世纪城D组团购物中心--销售许可证：2009080用途：办公总套数：575已售：540可售：35均价：4942元/平方米*贵阳世纪城E组团购物中心--销售许可证：2010032用途：办公总套数：216已售：214可售：2均价：5791元/平方米最新楼盘动态：世纪城龙凯苑15、29号楼面积84-119㎡，均价4400元，一次性付款97折按揭98折优惠。世纪城别墅龙城壹号、CBD商务区写字楼、少量大型商业登记中。购买商铺一次性付款98折，按揭99折优惠。(来源：搜房网2010-11-28,）现场报价：写字楼已于5月份售完，均价7400元。（数据采集时间：2010.11.28）世纪城宣传资料宣传刊物《源生活》楼书折页世纪城写字楼麒龙中央商务大厦写字楼概况简介：麒龙CBD中心·商务大厦坐落于贵阳金阳诚信路城市广场北侧，商务大厦总建筑面积约18800㎡，其中商业建筑面积约1200㎡，办公建筑面积约为15300㎡，地下建筑面积为2300平方米。20+1层的高档智能商务大厦，一层为5.1米高的商业空间，标准层为3.4米高的写字楼空间。写字楼总套数250，已售142，可售108，销售率56.8%。均价：6112元/平方米。最新动态：麒龙中央商务大厦写字间12层，均价6000元/㎡；19-23层，均价6600元/㎡。（来源：搜房网）2010-11-18现场报价：该项目一共三栋，现在在售的是B2栋。均价6100，根据付款方式有折扣。整层出售为主。（数据采集时间：2010.11.28）麒龙中央商务大厦写字楼销售进度一期销售许可证：????2009051?总套数：95?已售：62???可售：33，销售周期：2009.8-2010.11均价：5768?元/平方米二期销售许可证：2010050总套数：137已售：80可售：57，销售周期：2010.5-11均价：6472元/平方米香格里拉大厦写字楼概况［凯宾斯基大酒店］简介：中国第二座双5A智能化超甲级涉外写字楼,56层222米,全铝材顶级中空玻璃幕墙,中央空调系统,16台国际品牌电梯,3.7米层高,500个车位停车场。总套数161，已售47，可售114，销售许可证:2006119均价10782元/平方米销售率:29.2%销售周期:2007.2-2010.3外景图现场报价：写字楼7-27层，7楼起价1.72万，最高价2.5万。底商为自持物业，做精品销售。［写字楼分布：7-27层，28-56层为酒店客房］（数据采集时间：2010.11.28）百灵·时尚天地［公寓］概况简介：百灵时尚天地综合楼工程是云岩区政府重点招商引资项目，由贵州嘉黔房地产开发有限公司开发建设的全新生活理念楼盘。百灵时尚天地位于贵阳市繁华商业中心，经贵阳市规划局批准为地下三层，地上四十层，建筑高度166.7米，项目占地面积3798.4平方米，总建筑面积67815.85平方米。其中涵盖商业、精装修公寓等建筑功能，配以顶峰酒吧、大型生态理疗浴场等生活设施，内部更设有16部电梯，车位600多个，时尚名符其实。开发商精心准备了24小时全方位的酒店式五星白金管家服务。销售许可证：2010051总套数606，已售159，可售447，销售率25.11%均价15657元/平方米。2010年6月开盘销售21套（内部消化，对外实为0销售）开盘报价18000，成交均价15682元/平方米。11月成交26套。均价15713元/平方米现场报价：55-130平米公寓，起价18000，最高2万，3米层高。（数据采集时间：2010.11.28）百灵·时尚天地宣传资料区位图楼书鸿通城写字楼概况简介：鸿通城速8酒店升级作品50㎡产权式写字楼100-150㎡组合式写字楼。鸿通城商业总计套数为25