中旗研究案例住宅会所专题研究2010.10一、目前国内会所的经营状况纵观上海、北京、深圳、广州等一线城市社区概念楼盘广告，“会所”一词及其配置规划无不成为发展商推销自身楼盘的一个“强卖点”，甚至连二三线城市会所已经成为一个楼盘是否够高档、够豪的重要标志。这充分说明了“会所”在社区，在发展商及在消费者心目中的重要位置。但是，目前已经真正成熟的社区会所能有几许？退一步说，暂不论品质如何，仅论已经建成使用、或者即将使用的又有多少？　答案是少！成熟的会所更是凤毛麟角！成功经营的会所更少？本报告是严格保密的。开发商：经营问题成为顾虑的焦点目前香港住宅会所亏损约20%！目前上海住宅会所亏损约40%！目前北京住宅会所亏损约70%目前深圳住宅会所亏损约80%！目前广州住宅会所亏损约90%！本报告是严格保密的。亏损！失败！Why？第一：重建设轻经营。大多数开发商在会所的建设初期只是为了促进销售，所以会所建设就是一味的追求时尚、高档，很少顾及到后续经营的问题；第二：艺术性与功能性失调。美观、漂亮、现代，十足的眼球经济做法，而真正的使用时才发现对使用功能且考虑的相对甚少，以至于在后来的使用和管理上存在众多的不便，业主存在不满也在所难免了；本报告是严格保密的。亏损！失败！Why？第三：定位不准确；?用途定位，目的的功利性埋下了后期的经营隐患?住宅的定位于会所的消费定位不统一，会所功能与业主需求发生错位；?开发商的自身定位是资源的整合者，产品生产过程中过渡角色，并没有把自己定位与产品运营商的角色加重了开发企业的功利色彩；第四：管理欠专业；部分的开发企业将会所作为附属产业，专业的管理人员的匮乏造成了会所在经营管理过程中很难做到位，室内恒温泳池工作纰漏大；本报告是严格保密的。开发商对会所又爱又恨那爱：?为在前期的推广营销中，社区会所的同步推出不什么?仅能提高产品的附加价值、增加卖点。获取更还大的利润而且有助于树立形象打造品牌。?要?做恨：会在整个项目的中后期运作中会所又成了开发商所的困恼，高昂的运作成本、复杂的管理、微不?足道的收入，盈利的项目不到2成，能走做到收支平衡已经极为不错。本报告是严格保密的。二、会所的定义及功用？?会所，即CLUB也就是俱乐部，是康什么是会所？体、休闲、联谊的场所。?会所的设立是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分会所功能?会所是房地产项目促销的重要手段?会所是发展品牌的重要手段?会所能有力地推动社区文化的发展本报告是严格保密的。会所的表现形式和分类1.以完善服务项目为目的的附属形式会所的表现形式2.以盈利为目的1.封闭式会所——“会员制”经营体系2.半开放式会所——针对住户采用优惠政策或者会根据开放程度员制度3.开放式会所——完全商业性经营4.泛会所“泛会所”概念应是会所今后发展的方向。简单说来就是多个会所的联合。本报告是严格保密的。根据位置和档次分类根据在城市中的不同位置及档次高城城郊尚市郊区会会会会所所所所本报告是严格保密的。四种会所表现本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11三、会所的配置会所经营的三大类项目一、康体项目?须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。?不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的。如健美、减肥等等。?运动中讲究科学方法。本报告是严格保密的。12会所的配置会所经营的三大类项目二、消闲项目消闲项目的特点：?借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等。?运动不激烈，趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。?寓享受于消闲之中，强调一种精神上的满足。本报告是严格保密的。13会所的配置会所经营的三大类项目三、娱乐项目娱乐项目的特点：?环境氛围感要求强；?文化气息浓；?具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求本报告是严格保密的。14会所常见配套本报告是严格保密的。15会所功能配套小结本报告是严格保密的。16广州大型楼盘会所主要经营项目本报告是严格保密的。17四、目前会所经营模式1.只对小区业主开放的封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质。此类纯粹的会员制会所，多数适用于中高档以上的公寓和别墅。2.针对业主及其贵宾的半开放式会所。半开放式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域及住宅裙房等，对保安措施的要求较高，比如：独立建筑物、或电梯直达会所，小区住户用IC卡出入小区，由此确保外来人员不至于从会所进入小区；内外收费标准不同，对小区住户实行大幅度优惠的会员制和优先制。这种会所会带来许多外来人员消费，甚至可能成为这一地区的公共娱乐健身场所。3.面向全社会的开放式会所。完全是社会商业性设施，一般是楼盘将本来要做会所的房子部分出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这样的会所基本上可以保证收支平衡。本报告是严格保密的。18国内豪宅会所成功经营4大模式本报告是严格保密的。19国内豪宅会所成功经营4大模式本报告是严格保密的。20大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000平米五星级豪华俱乐部式会所本报告是严格保密的。独立酒店式逸的经营模式——广州珠江帝景（酒店）翠湾7座5-36层02单位142.30㎡三房二厅户型.jpg本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。大而专的开放经营模式——海月花园7000平方米社区会所本报告是严格保密的。小而精的半封闭经营模式——金林半岛3000平方米顶级会所本报告是严格保密的。五、国内三大典型会所运营商公司简介名流会成立于2002年1月1日，是中国第一家通过ISO9001：2000名国际管理质量体系认证的专业级会所管理公司。现已形成了全国范围的会所联盟，走上品牌化，集团化经营之路，在会所管理行业中，打造了众多经典案例。流会所主旨——健康、财富、文化、慈善；会所理念——“人无我有，人有我精，人精我奇”；会所概念——NobleClub会每年只有5到6个会所被贯以名流会商标，所有服务会所均由总部直接输送管理团队，保证服务质量。目前服务对象有：世茂集团、万科集团、国兴嘉业、金地集团、滨江集团、华远集团、阳光100集团等旗下五大会所品牌本报告是严格保密的。名流会服务案例——上海世茂湖滨花园会所本报告是严格保密的。公司简介上海鸿艺会由澳门著名商业娱乐巨头何鸿燊于2002年创办，鸿专门从事开发、营销和管理高尚的私人会所。目前拥有1500名会员，会员主要由各国外交官、外籍商务人士构成。艺服务宗旨——打造顶级精品、环球标准、勇于创新。服务理念——超越会员期望、以人为本。会会所专属服务品牌上海嘉信健康银行、语言培训机构欢乐中国语、悠庭保健会所、悦椿庄水疗馆、郑明明精致女人生活馆、东瀛料理、乐郡咖啡厅、鸿苑等。运营项目本报告是严格保密的。在营会所案例——上海万科红郡会本报告是严格保密的。公司简介：一上海韦德健身管理有限公司成立于2000年，由美国总公司直接管理运营。公司倡导绿色环保健身和时尚健身运动，上海韦德健身管理有限公司已成兆为目前中国地区发展速度最快，分店数量最多，会员数量最多的大型健身连锁管理机构。韦会所宗旨——一切为方便客户着想。德运营模式：四大会所类型——商业型、社区型、酒店合作型、政府合作型两大运营模式——直营模式、加盟模式本报告是严格保密的。一兆韦德会所案例——万科新里程会所本报告是严格保密的。合作模式：名流会有丰富全面的合作模式；鸿艺会专注于管理；一兆韦德模式较简单本报告是严格保密的。六、高端会所发展趋势⑴、会所的功能不断细化①、还原会所本质必须考虑后续经营会所就是会所，不仅仅考虑是吸引客户的卖点应该把它作为一个独立的实体来经营，管理者应该还原会所的本质。准确的前期规划、市场定位是关键，这样才能使社区的核心功能得到最大限度的释放。②、社区会所应是客厅的延伸会所要注重温馨的氛围，要有像家的感觉。社区的会所更应该关注老人和小孩，给他们提供活动的场地。社区会所应该是客厅的延伸。家里来了客人，当客厅不够用时，人们会很自然地想到去社区的会所招待客人，这样的社区会所才算做到了成为社区的配套。⑵、会所管理不断专业化会所的专业化很重要，不仅前期专业化的设备配备到位，而且本报告是严格保密的。要由专业的人士进行管理、经营和服务，只是简单的抄袭，也就不能得到认可，造成客源的流失。没有客源，经济没有保障，会所就会生存困难。⑶、会员制成为会所主流趋势俱乐部会员制，这是发展的主流趋势。但一个会所要得到良性的发展，在发展会员的时候，一方面要考虑会员的数量，否则就不能保证服务的全方位性；另一方面，也要制定合理的入会门槛，门槛太低，会员的素质层次性可能会杂乱，太高又会影响到正常的运营状况。⑷、高端会所趋向国际化高端会所本身就是针对高端人群经营的。中国的财富在快速积累，发展步伐大大加快，富有阶层被赋予更多阶级的因素，高阶人群沟通互动愈加频繁，他们视野开阔，体验丰富，将引领高端会所不同层次地逐步趋向国际化。本报告是严格保密的。七、豪宅会所欣赏1、新天地一号本报告是严格保密的。2、深圳观澜高尔夫大宅东莞会所——高尔夫会所本报告是严格保密的。3、北京玫瑰园——商务、运动+休闲本报告是严格保密的。4、上海兰乔圣菲——运动+休闲楼盘地址上海市闵行区金辉路333号总建筑面积93000平方米总住户287户建筑形态独栋别墅会所面积3300户均会所面11.5积服务内容室内恒温游泳池、健身中心、SPA水疗馆、户外网球场、篮球场、儿童户外游乐场、咖啡厅、休闲餐饮会所经营商鸿艺会对外开放会员（游泳池、健身房免费）、个人卡、家庭卡；非会员康体使用卡收费标准个人卡10800元/年、家庭卡13800元/年、康体