淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告序这是一块山南新区即将崛起的土地，政府大手笔的规划带来了一次历史性的机遇36万㎡磅礴盛大的造城之举，赋予了这片土地创造奇迹的机会我们有理由相信，本案之上，再无他盘！我们有理由相信，本案即将成为这个区域最具价值的黄金楼盘；淮南城市品质生活标杆；那么，让我们开始赋予这块土地一次华丽的转身……淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告关键问题：在淮南的大市场环境下，本项目产品如何定位？问题一如何寻找项目最佳物业机会？实现物业的持续经营、问题二稳定收益，和产品差异化各种物业类型配比是否可行？如何定位才能在风险最问题三小的情况下实现利润最大化？2淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告项目位置3淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告?宏观经济?本案区域维度4淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告淮南淮南地地处处安徽省中北部，淮河之安徽省中北部，淮河之滨滨，，强交通强交通导导向力城市向力城市?淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口260万淮南市区?淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国淮南南京?淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，合肥?淮南市区辖田家庵区、谢家集区、占华东地区的32%，占全国储八公山区、大通区、凤台县、潘集区煤量的19%其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区?距合肥机场1小时高速车程，距南京机场3小时高速车程淮河航运直通江海淮河中游，安徽省中部偏北，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界，东北与蚌埠市属怀远县相交。5淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告淮南市中人口基数较大，历年户籍人口保持平稳零增长，外来人口、城市化速度增幅大淮南市人口基淮南市人口基数数大，大，处处于安徽省中上游于安徽省中上游户户籍人口增籍人口增长缓长缓慢，慢，外外来来人口增人口增长长相相对较为对较为快速快速,,趋趋于高度的城市化于高度的城市化进进程程?淮南市人口常住人口从08年至10年增长近10万人?户籍年均增长率0.2%，增长率较小?未来持续保持零增长，而外来人口、常住人口将大批涌入，为加快城市化进程带来契机城市化率沿S型曲线变动100%90%70%80%70%60%30%50%40%10%30%20%10%起步阶段加速阶段后期阶段0%123456789101112131415161718196淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告长长期以期以来来煤炭煤炭产业产业受受计划经济计划经济制制约约，价格受，价格受国国家控制，淮南家控制，淮南经济发经济发展展较为缓较为缓慢慢随随着着国国家放家放开开煤炭市煤炭市场场以及以及国内国际国内国际能源能源紧紧缺，煤炭价格快速上缺，煤炭价格快速上涨涨，，淮南淮南经济经济也也开开始始飞飞速速发发展展山南新区潘集凤台田家庵八公山谢家集?周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境产业输出型城市?淮南经济的单一性，使得其经济支点零散分布于各个矿区，共同支撑淮南经济的发展城市合肥芜湖马鞍山铜陵淮南大同唐山晋城鄂尔多斯人均可支配收入110131084113705112801229511759123761013213000（元）同比增长率13.70%12.60%14.80%18.40%24%10.40%18%13.70%17.90%7淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告居民人均居民人均消消费费的增的增长长，，但但购购房房消消费费比比例例相相对较对较小小09-1109-11年淮南居民住房年淮南居民住房消消费费明明显开显开始始释释放放生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）?近年，淮南居民消费与收入增长55～597.6温饱型率变化基本同步50～5511.2?淮南居民消费，食品消费占比较45～5012.1大，消费水平较为初级小康型40～4518.9?9％的住房支出比重与当前的收富裕型40以下22.5入水平不符，居住消费可提升空间我国城镇居民“住房支出比重”平均水平仅为10％左右，发达国家一般达到大，过去受到压抑的居住需求将被20％以上。激发；11年达到11%8淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告淮南以淮南以第第二二产业为导产业为导向向产业产业基基础础雄厚雄厚发发展展迅猛迅猛煤炭煤炭电电力力为导为导向向资资源源输输出外向型城市出外向型城市为为房地房地产发产发展展提供提供经济经济支撑支撑?三产结构中，第二产业占据主导地位?三产结构中，第二产业占据主导地位?第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，?第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，煤煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89％、电、化三个产业产值占据工业总产值的89％9淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告宏宏观经济结论观经济结论结论一人口基数大，为房地产市场带来人口支撑；城市化进程较快，具备城市外扩能力结论二产业基础雄厚，工业发达；以煤炭和电力支柱产业为导向，有较强购房能力结论三随着淮南人均消费和收入的增加房产购买需求开始释放，人均购房比重将持续加大10淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告?宏观经济?本案区域维度11淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告同城化提升到战略高度，以产业为支撑的强交通导向力正在释放合淮同城规划以核心城市为中交通快速发展以核心城市为中心的松散状态心网络化城市圈?以省会经济圈为中心，以沿江城市带和沿淮城市群为支撑”的中心城市带动战略。将“合淮”同城化提升到城市发展战略的高度.?提出建立“两心一廊两翼”12淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告合淮同城/城市发展方向合淮同城规划城市发展，交通先行新建合淮蚌客运专线在蚌埠与京沪高铁相衔接，也是京福高速铁路的组成部分，不仅把淮南连接上京沪高速铁路，构成淮南北上快速通道，更重要的是连通了沪汉蓉、武广、京沪三条客运专线对完善铁路网结构、提高铁路通过能力和协调能力具有重要意义。形成以京沪高速铁路、城市轻轨为核心，形成以高速公路、港口为骨干、干线公路为基础、相配合、管道输送相辅助的“中心成网、外围成环、四周放射、五通汇流”的现代化立体交通体系。13淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告山南新区是淮南的新行政中心区、将成为合淮同城化的重点对接区域.合淮同城规划“两心”：分别为合肥中心城区、淮南中心城区。“一廊”：为沿合淮阜高速公路、206国道和102省道、合淮铁路及合淮蚌客运专线沿线的小城镇发展走廊。“双翼”：分为西部自瓦埠湖起包含江淮运河沿线的蓝色生态发展带，东淮南东扩南进，着力部沿合打造“一徐高速公区路沿一线廊的绿”色农业发展带。战略的重点区域为合肥北部新区、淮南中心城区山南新区、长丰中部地区、空港新区等。而淮南发展重点一区一廊。“一区”：淮南的山南新区。这是淮南的新行政中心区、文教体育中心区，准备发展高新技术产业、先进制造业和现代物流业等，将成为合淮同城化的重点对接区域.14淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告皖江城市规划皖江城市带（如图）合淮同城、皖江城市带的规划发展总体，为整个淮南带来的新的发展契机，在宏观上在未来都将产生巨大助力作用?便捷的交通条件使淮南与城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了房产市场的需求范围。?城市化进程的加快为房地产市场的高速发展提供了基础。?“城市东扩南进”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件;随着山南的不断规划和建设，其配套和房地产环境将会得到逐步改善，将会为本案未来的发展，带来巨大的机遇。15淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告公路建设：（1）快速路：淮南市主城区规划快速路3条，分别为东环路（206国道改线）、南环路和西部二通道。　（2）主干路：东部城区干路网概括为“六横七纵，西部城区西北—东南走向主干路有4条西部城区东北—西南方向主干路有10条，　南部新区干路网概括为“四横十纵。（3）次干路（4）支路公公路建路建设设四四横横十十纵纵，在，在规划规划下城外加强周下城外加强周边边城市外城市外扩扩力，力，铁铁路路网网和和预预留留轻轨轻轨的的建建设将设将成成为为新的城市交通新的城市交通引擎引擎高速公路建设：合淮阜高速、淮滁高速、淮蚌高速铁路建设：在淮河以北规划新建两淮铁路和淮南至蚌埠铁路联络线；新建田集至顾桥铁　路专用线复线；利用原水张线预留建设市内轻轨线路。16淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告五片区、三组团、多组团，功能化城市分区，山南新区定位为现南区发展规划代化城市建设样板区，中高档品质住宅、生态人文居住区?淮南市总体布局?目前田家庵区为政为“五片区、多组治、商业、文化中心团”式，各组团之，市党政机关、淮南间以城市干道相连矿务局、大专院校集，生态绿地分隔。中于此。?市区由“一个主?西部谢家集、八公城区、两个次中心山区为煤炭重工业集区”组成，主城区中地区，北部潘集区用地主要向东、南为煤炭电力工业区。发展。?目前设立山南新区?城市发展以形成，定位为全市的新型龙湖路为中心的城政治、经济、教育和市商务区，提高人高新技术产业集聚区口聚集力，形成代、生态环境建设示范表淮南市现代化城区、现代化城市建设市形象的主中心区样板区。。““三三组团组团、多中、多中心心””结构结构，，即即东东部城部城区组团区组团、西部城、西部城区组团区组团和南部新和南部新区组团区组团。三。三组团组团分工上各有分工上各有侧侧重，重，东东部城部城区组团区组团主主要要功能功能为为全市的