1衢山项目前期定位报告2思路决定出路！思路决定出路！每一场新鲜出炉的谋略，都是一次与固有思维的决裂。每一次出手，都是对貌似既定事实的助推。每一次亮像，都顽固自我的残酷刷新。“房地产首先是巨人的游戏，最终却总是思想之间的对话”。一切都源于慎密的求证和策略之上的否定之否定。3本报告总体思路产品组合人群衢山概况区位交通客群定位户型配比开发原则价特征景观规划经济运行Swot分析值市场定位项与目设计细节客收入指导思想定户楼市特征地块因子位形象定位配套设施挖消费掘基本元素产品定位案名岛情总结项目综评心理Part.1Part.2Part.3Part.4Part.5Part.6识局剖析发现定基运筹划局4第一部分识局1衢山经济2楼市特征识局识局规划建设4岛情总结35思源顾问5衢山镇基本概况指标名称单位2009年2008年⊙衢山是典型的岛上社会，主要经济支柱是渔业。一、区域面积平方公里72.272.2其中：本岛面积平方公里61.1361313⊙岛上有五万多人，人口稠镇区面积平方公里5.744.5密，市场空间极大。三、行政村个3334个99其中：农业村⊙外来人口与日增多，不断个1819渔业村为本岛带来新鲜血液和商盐业村个66机。四、全镇总户数户2322123312其中：镇区总户数户99227480⊙在外地人涌入同时，本地居民却有很多到外去打工五、全镇总人口人5620955466、其中：镇区总人口人2311716415生活。使得一些扑鱼船和其中：女性人2850028497工作岗位缺人。非农业人口人53675208其中：外来人口人28582768⊙衢山岛上居民的收入和存六、乡镇从业人数人3045329814款余额都远远高于全国平人17261787其中：外来从业人员均水平。具备较强的购买人1367714100力。一产从业人数人65657291二产从业人数三产从业人数人102118423八、财政总支出万元73176051九、年末居民储蓄存款余额亿元9.259.136衢山几年来经济数据衢山2009年经济数据衢山2010主要经济数据经济指标数值增长率经济指标数值增长率工农业生产总值24.82亿元12.2%工农业生产总值26.14亿元18.2%工业生产总值9.5亿26.4%渔业生产总值14.93亿元5%财政总收入9049.19万元21.04%财政总收入8971.6万元地方财政收入4800.64万元35.25%地方财政收入4044.12万元15%渔农民人均收入13809元10%渔农民人均收入1280810%衢山2011预期经济数据⊙从几年来的经济数据看，可以看出衢山发展的迅猛。经济指标数值增长率⊙各个数据都比较光鲜和喜人，并且发展工农业生产总值30.6亿元17.1%前景不可限量，还将刷新更高的数据。工业生产总值12.5亿元30.2%⊙衢山政府的财政收入和渔农民人均收入渔业生产总值17.6亿元9.2%都相当高，这也意味着政府有能力全面规划打造新岛，居民有能力改善自己的财政总收入1.1亿元21.6%生活，这对房地产市场是一大利好。地方财政收入5567万元15.9%渔农民人均收入15190元10%7衢山产业发展情况工业全镇共有工业企业55家，主要从事水产加工、石料开采、汽配制造、家庭工业、临港工业等。其中年产值1000万元以上的规模企业9家。规模企业：浙江东邦修造船有限公司、东方汽配实业有限公司、吉博力洁具有限公司、浙江美达电力发展有限公司、岱山锦华医疗器械有限公司、舟山高深实业有限公司、浙江申宝实业有限公司、通衢水产食品有限公司、舟山海珍冷冻厂。渔业全镇共有23个渔业村（社），渔业人口35809人，下海劳力12887人，其中市外劳力3352人。全镇渔船总吨位138617吨，总功率221586千瓦。共有渔业船舶1160艘，帆张网、流网和拖虾为三种主要作业，其中帆张网作业为599艘，流刺网215艘，拖虾49艘，渔运船79艘，其余为定刺网、定置张网、小型流动张网、小型蟹笼等作业，60马力以上渔船967艘。农、盐、水利全镇有山林面积5.18万亩，耕地面积8853.7亩，其中水田面积5920.68亩。8盐田面积3729.74亩，滩涂面积13.8平方公里。农业以种植稻谷、薯类、豆类、蔬菜、水果等为主。衢山经济状况小结1、衢山经济发展迅猛，各项经济数据都十分喜人，收入激增，使衢山政府有能力对全岛进行重新规划和改造。2、产业结构上，渔业和工业长足发展，从业人员收入稳步上升。农业和第三产业相对滞后，但随着整个衢山的崛起，这两块短板会逐渐补上。3、经济和产业状况决定了衢山居民的收入普遍偏高，购买和投资实力不可小觑。4、衢山岛上商业、服务业、投资产业较落后，使得不少人有钱也没地方花。没有宽广的途径让他们释放，积蓄的购买实力更加雄厚。这对本项目开9发乃至其他的房产商来说，都是一大利好。衢山规划：定位衢山岛屿定位规划——舟山极具开发潜力的三大岛屿之一上海国际航运中心的外围港和大型临港产业基地衢山新城的定位规划——以港口服务业和生活居住为主体兼有旅游、渔农、水产品加工等基础产业的现代化港口城区10衢山规划：结构与布局一主一次两个中心区：衢山新城，轮渡码头南部次级中心区。二块生态绿模：人民路南北侧两个生态绿地。二条城镇发展轴：人民路，自西向东；衢港大道，南北通贯。四个居住社：岛斗社区，太平社区，枕头山社区，新城社区。一个工业组团：镇区北部临港型工业组团。三环五射框架道路：外环路、中环路、内环路、衢港大道、射二路、人民路、射四路、射五路。11规划图集功能分布交通网络生态景观社区分布12衢山重点规划建设建设种类总投资备注交通设施岛万线改造工程4900万元枕潮线道路基工程3200万元拓中大道及隧道建设工程4000万元码观路道路拓展及重新规划1800万元房地产枕头山宾馆主体建设工程3000万元已完成投资1500万元商业文化广场建设1.5亿元占地面积45亩，建筑面积3万平方小商品市场建设2000万元建筑面积6913平方米基础设施中心菜场工程4700万元完成实际投资3271万元太平社区综合楼3000万元完成实际投资1200万元衢山影剧院2500万元新行政中心大楼3000万元完成实际投资2000万元其他涉及基础设施、文教卫生、海水淡化、土地整合、生态农业、农房规模整治等多个领域。合计总共投资近六亿元。13部分建设实图14强力规划导致的造城运动参阅政府文件、规划蓝图，目睹衢山岛上的火热建设，再观察种种迹象和苗头。足以表明，衢山正在开展一场前所未有的——造城运动！任何城镇建设都需要样板工程和地标建筑。这样才能体现改造的成果，才能展现建设的新貌。而本区域被定位为新城，正好是衢山的——门庭和脸面！15衢山土地供求情况出让价地块面积出让年总出让金位置用途设定行业容积率成交日期竞得人编号（㎡）限（元/㎡(万元)）岱山县岱西浪海舟修2010-46仇线海51138工业船舶修造业≥0.7502010-11-12144736.3872造船公舟北面司码观线岱山县2010-4414583.5批发零售市场＜1.6402010-11-117501093.7625东侧市场局码观线住宿餐饮北侧，、批发零---------2010-22鼠浪安9553＜2.540年2010-7-21林曹挺600573.18售及商务-置新村金融用地南面批发零售码观线、住宿餐2011-1018122＜1.65022501520南侧饮、商务金融码观线2011-096623.9批发零售＜1.240年2148511南侧人民路南侧，普通商品住住702011-082643.7商住＜3.152859320原小商宅商40品市场16土建筑投资强出让无偿竞买编土地位土地地容积密度绿地度（≥年限设定挂牌起始价退让保证金号置面积用率（＜率万元/（年行业（元/㎡）面积（万元）途%）公顷））码观线批2011-40南侧，2293发＜3030%498---------225120212变电所零1.6年西侧售码观线批2011-40北侧，7672发＜4010%3176----精品219549011人民路零1.2年商业以南售17土地市场小结1、长时间平寂，忽然爆发。衢山的土地市场和房地产市场一样长期都比较冷清，是近几年来才火热起来的。尤其是去年到今年，频频有土地挂牌，气势如虹。2、集中区域，显示政府的规划意图。成交的土地都集中于区域内，是强力规划的渔港经济区和衢山新城内。政府企图借助地产商和投资者的力量，共同对本区域进行大刀阔斧的开发。3、总量较大，对未来影响深远。加上本项目，近期一共有近十七万平米的土地被推向市场，除了两块小地块没有成交，其他都被相继买走。这些量相当于是前五年成交的总和还多。这些被交易的土地，会被相继开发出来，对整个市场势必会形成强大的18冲击力。对项目而言，是把双刃剑。一方面是集体发力，造成规模效应，引起人们的关注和追捧。一方面也会直接竞争，短兵相接，对项目以后的销售会产生一定压力。衢山楼市基本特征住宅?衢山本地的商品房项目不多，价格稳定增长，目前均价在4500元/㎡左右，销售情况良好。?商业商业物业的销售价格比相同位置的住宅高出1倍以上，商业形态比较齐全，但档次不高，较散漫，难以集约。?酒店衢山酒店宾馆众多，但高档酒店比较少，主要以旅游客群和打工者转接为主，专业的商务酒店比较欠缺。?衢山地区宅基地可以交易，这是衢山一大特色。自建房的面积、规模远自建房远超过公房（商品房）。各种类型物业供应都较多，市场空间和机会也较多。需要有针对性的产品定位。19衢山的房地产市场长久以来都是不温不火，直到近年来才炽热起来。原因有四。1、衢山经济的突飞猛进，尤其是纳入大规划后，衢山海港重地优势更加明显，在此推动下，衢山的房