银基王朝5期住宅项目定位报告银基营销部2010年9月25日市场研究市场研究·宏观市场·片区市场·案例研究?宏观市场环境投资日趋谨慎，刚性观望淡化楼市新政下的郑州楼市，在5、6月短暂的楼市严冬后，7、8两个月份全市成交量再次突破80万，价格本年度继续出现上升的势头。09年7月—10年8月郑州市商品住宅量价走势图5562523355115499533718048284861485750106000468546444597479745401505000单单位位1204000：：2010年的“4.15”政：903000元首套自住房且套型建筑面积万/在90平米以下的家庭，贷款㎡602000首付款不得低于20%。㎡90平米以上的，贷款首付不301000得低于30%.00购买第二套住房的家庭，贷90121238款首付款比例不得低于78456700001110000000..50%。贷款利率不得低于基99000999900000准利率的1.1倍；00000011111111购买第三套以上住房的，大预售面积销售面积销售均价幅度提高首付款比例和利率水平；项目思考：中心区周边区高价形成将在为本案五期推出营造良性竞争市场，中心与环线的价格差距，将为本案提供分流中心区客户的利好机会。区域竞争项目一览表目前在售黑朱庄曼哈顿广场潜在竞争本案锦绣花苑大观国际凤凰城新蓝钻美景鸿城?片区供需关系供大于求，去化状况良好，楼市发展平稳；单个项目月均0.55万方，年度7万方；消化量近期销售均月均销售推出量销售月项目名称销售率（万价（元/开盘时间量（万（万㎡）(月）㎡）㎡）㎡）7600元/凤凰城54.8956.01%30.752010.190.71㎡7100元/大观16.2386.94%14.122010.630.32㎡7800元/曼哈顿55.7285.11%47.422007.2431.10㎡6200元/新蓝钻21.6062.42%13.452009.10110.31㎡6100元/美景鸿城23.8493.31%22.252009.1290.51㎡12000元/广汇PAMA17.4182.25%14.322007.3420.34㎡?区域内重点项目推出量189.69万方，消化量142.31万方，消化比75%。合计189.6975%142.31————————?平均销售均价7000—7800元/平米，月均销售量0.55万方。?供求比为；市场呈现出供大于求的现状。周边重点关注项目推货趋势预测2010年2011年8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份剩余高层可售130套，86-97两房，120-142㎡三房，160-200㎡复式，约1.5万㎡，近期平凤凰城均40-50套/月,预计9月18日D区6#认筹，312套房源，约3万方体量住宅大观目前剩余60余套，多位于顶层和底层的两房和三房，均价为7100元/㎡预计10月底6#、9#、10#认筹，推出约671套，约7.7万方体量住宅曼哈顿目前剩余3套，位于22#2层、4层、22层，148㎡三房，均价7800元/㎡，尾盘18号开盘，主推三房，预计均价6700元/㎡，目前已排号198号，排卡优惠2000元，另新蓝钻均价优惠100元/㎡，推出约1085套，约9.5万方体量住宅美景鸿城二期1、2、3、5号楼已售完，6、7号楼剩余80余套，均价6100元/平米预计9月底6-10号楼认筹，均价6300元/㎡-6500元/㎡，推出约900套，约8.5万方广汇PAMA目前剩余50多套175㎡以上的大四房，均价12000元/㎡，尾盘。?中高端楼盘供应充足，去化迅速较快，如大观，凤凰城去化能力明显高于低档楼盘，树立项目高端形象，是实现快速去化的有效手段。在售楼盘价格列表地段、景观资源、产品品质、开发品牌成为影响价格的重要因素。12000广汇PAMA各项目价格从6100-8000元/平米，市场上高层一般集中在7800曼哈顿5500-6500元/平米；7600凤凰城除广汇PAMA12000元/㎡，7100大观大观新推房源报价7800元/㎡。6300新蓝钻6100美景鸿城?片区供需关系经济型住宅和投资型产品成为供需主流，享受型产品供需尚待发展；一房两房三房四房复式项目名称消化消化供应消化消化消化消化供应消化消化供应量消化量供应量消化量供应量比比量量比量比量量比凤凰城1103106696%1380136899%1333112984%1009292%000312　739大观13412190%93%78893%0　00　0　00　292　100100曼哈顿2644256597%61761790290240440299%642539%主流产品%%缺缺新蓝钻156156100%82980497%77838449%1586541%稀稀000美景鸿1088107999%1267126599%31030097%312890%191052%城广汇00024923896%47345897%35227779%9444%PAMA合计5125498797%4654458498%4584391285%104586482%923942%需求目自住少量刚性过度投资自住为主少量投资投资改善为主改善为主的为主改善所占比12%25%15%15%18%7%4%3%1%例?自住型需求占45%；改善型需求占11%；投资型需求44%。?片区产品特性-----户型设计户型设计多通过赠送面积提升性价比，在户型居住价值的创新方面有所体现；步入空挑转多平错复凸入户露中高其项目名称角阳层层式窗凸花台花阳他窗台窗园园台凤凰城★----★★--★--★★--134㎡三--房大观★----★--------★------曼哈顿★--★★----★--★★----新蓝钻★----★★------★------191㎡四美景鸿城★--★★★--★--★------房广汇PAMA★--★★★------★★----89㎡两房127110㎡三㎡三87㎡两房房房?片区产品特性-----户型设计特征总结市场畅销户型特征总结物业类型户型特征分析紧凑型全南户型、方正实用、明卫、270度凸窗赠送两房舒适型+南北通透、入户花园、凸窗紧凑型全南户型、方正实用、明厨明卫、270度凸窗赠送三房舒适型+南北通透、入户花园、凸窗、双卫、主卧套房、主卧观景阳台豪华型+横厅设计、工人房、内庭院舒适性内庭院、横厅设计、各类凸窗设计、储藏室、主人套房四房豪华型+双主卧?片区产品特性-----主力户型各项目在主力户型定位方面集中体现在压缩面积，提高性价比，控制总价三个环节上，中等价位的产品市场竞争激烈；总建面积主力面积销售均价总价最近一月项目名称(万主力产品(㎡(元/平主流客群（万元）消化套数㎡))米)一房37-5528-41万地级市为主、7600元/周边居民或凤凰城185万两房86-89㎡65-67万工作的上班174套三房115-14584-110万族或个体户两房92-11365-80万改善型住大观80万7100元/房为主，首183套三房102-142㎡72-100万次置业部分小户型投资一房20-6715-52万地级市、郑曼哈顿80万7800元/州市，投资51套三房122-191㎡95-148万客，改善型住房两房77-9247-57万地级市、市区上班族、新蓝钻100万6200元/国企职工首74套三房113-143㎡70-88万次置业为主，改善型住房较多一房34-6221-39万地级市、市美景鸿城150万6200元/区上班族、36套两房88-115㎡55-72万首次置业三房124-168148-201万广汇PAMA30万12000元改善型住房较5套四房175-268/㎡210-261万多项目思考：选择部分市场主流产品，保证去化速度，加快资金回笼。?片区客户分析——客群结构/置业意图外来人口成为区域主力客户，置业目的以投资和自住为主；年龄楼盘名称客群情况客户区域选择产品面积段总价区间购房用途段建材市场、私企地级市、二房86-89首次置业、改凤凰城老板、教师、上25-4560-120万周边居民三房115-145善、投资班族公务员、高级白郑州市区二房92-113首次置业、改大观领、公司高层、30-5065-120万、地级市三房善型住房私营企业主102-142一房30-67企业中高层、个郑州市区25-50投资、改善型曼哈顿两房70-9923-148万体户、生意人、地级市住房三房122-191国企公务员、周地级市、两房77-92首次置业、改新蓝钻30-5030-90万边职工、生意人郑州市区三房113-143善型住房一房57-62上班族、国企公地级市、首次置业、改美景鸿城务员、周边居民25-50两房88-11535-89万善型住房、投郑州市区、生意人、三房123-142资二房87-138郑州市区35以首次置业、改广汇PAMA企业高管、老板三房124-16835-150万、地级市上善、投资四房174?片区客户分析——客群接受总价和面积段客户构成客户类别客户来源购房原因价格承受区间购房面积区间比例首次置业、刚性需双人工作区域内客户40-50万70~90平米35%丁克家庭求中低端/有婴儿周边县市客的夫妇周边市场工作35-450万60~85平米20%户再次置业以改善型区域内客户65-95万100~140平米20%需求中端成熟家庭周边县市客为子女教育或本人70-100万100~150平米10%户养老置业以改善需求为区域内客户80-170万140-170平米4%富足成熟主，并有投资考虑高端家庭周边县市客子女教育、本人养80-150万140-170平米